Альтернативы госпрограммам: какие механизмы делают жилье доступнее

 

Ипотека от банков, трейд-ин, рассрочка, лизинг, трашевые схемы от застройщиков — все это рабочие программы получения кредита на жилье. В материале рассказываем о плюсах и минусах этих способов покупки жилья.

Банально, но факт: хорошо, когда у покупателей новостроек есть выбор. Плохо, когда льготная ипотека (под 8%) — проверенный массовый способ — не работает. Например, из-за того, что человек не накопил на первый взнос 30%, или не проходит по лимиту кредита — 6 млн рублей. Условия льготной ипотеки всё жёстче, а требования к доходу ипотечника растут. Возможно, человек не может подтвердить банку официальный доход. В итоге он ищет решение в предложениях застройщиков. Тем более, что сами девелоперы сейчас активно изобретают новые и реанимируют старые схемы, чтобы продавать новостройки в условиях, когда власти методично прижимают «льготную» ипотеку.

Ипотека по дифференцированной ставке

«Один из распространённых вариантов у застройщиков и их банков-партнёров — ипотека по дифференцированной ставке. Её часто называют ипотекой по ставке от застройщика. Так как именно девелопер субсидирует (компенсирует) банку „выпадающие“ доходы. Ведь в ипотечном договоре покупателя новостройки ставка кредитования ниже рыночной и даже льготной. Как правило, она назначается не на все время, хотя ещё пару лет назад встречались программы со скидкой по ставке на весь срок ипотеки. Теперь ставка со скидкой применяется на этапе строительства — от полугода до 2-3 лет. В этот период ежемесячный ипотечный платёж будет ниже, что позволит людям, которые ждут завершения строительства, снимать квартиру. После сдачи дома ставка ипотеки вырастет, а следом и ежемесячный платёж по ипотеке. Но ведь и расходы на аренду съемной квартиры останутся в прошлом», — уточняет Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».

В этом — главный плюс ипотеки по дифференцировнной ставке. Ипотечник распределяет свою финансовую нагрузку в зависимости от этапов строительства. Но у любой медали есть оборотная сторона, поэтому выделим главный минус такой схемы.

«Цена ипотечной квартиры для покупателя всегда выше, чем стоимость аналогичного объекта, но без ипотеки. По оценкам Банка России, разница может достигать 30%-40%. Из статистики ипотечного лидера — Сбербанка — диапазон цен не такой драматичный: от 5% до 8%, в зависимости от объекта», — продолжает Баджурак.

Как отмечают аналитики «Домклик», один процент снижения ставки обходится застройщику в 2,5%-3% стоимости квартиры. Поэтому чем значительнее скидка, тем выше девелопер «накручивает» цену квартиры. В итоге расходы ложатся на плечи потребителя. Весь срок кредита после сдачи дома он вносит ипотечные платежи большего размера, так как на более дорогую квартиру повышается ипотечная ставка. Вот почему такую схему ЦБ считает рискованной для заёмщика, который может переоценить свои силы на первом этапе, а затем не справиться с нагрузкой на «длинной дистанции» ипотеки и допустить дефолт.

Длительная рассрочка

Длительная рассрочка — другая рискованная, но менее распространённая схема, которую практикуют застройщики. Её предлагают на готовые квартиры тем, кто не подпадает под условия ипотеки. Первый взнос для входа в схему — от четверти до половины стоимости жилья. Дальше люди могут расплачиваться по частям в течение от одного года до 5 лет, что гораздо короче, чем длительность ипотечного кредитования.

«Чтобы вносить регулярные платежи человек должен иметь ежемесячный доход гораздо выше среднего. На наш взгляд, в этом главный минус. Правда, этот вариант удобен тем, кто планирует закрыть рассрочку, продав старую квартиру. Сама рассрочка может быть беспроцентной или по ставке, сопоставимой с рыночными ставками банка. Здесь все зависит от аппетитов девелопера. Если ставка рассрочки околонулевая, то покупатель в плюсе, его переплата минимальна. И наоборот. Когда проценты сопоставимы с рыночными, то и переплата значительна, да ещё и срок возврата долга уменьшается. Отметим и другой минус такой схемы: цена квартиры, проданной в рассрочку всегда будет выше той, которая продаётся без неё», — поясняет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».

Жилье в лизинг

Лизинг квартир с последующим правом выкупа — ещё более экзотическая схема от девелоперов. За последние годы она так и не получила широкого распространения. Хотя многие профессиональные участники рынка ожидали обратного, опираясь на западный опыт и долю лизинга в 25%-30% в сделках с недвижимостью.

Суть механизма лизинга квартир схож с программами автолизинга. Помимо застройщика и покупателя в ней участвует лизинговая компания. Чтобы компенсировать ей комиссии, девелоперы также могут завышать цену квартир. Вход в схему для покупателя схож с ипотекой и рассрочкой.

«Сначала человек вносит первый взнос от 10% до половины стоимости жилья и сразу заключает договор аренды с продавцом-застройщиком на срок до 10 лет. В документе прописано право человека выкупить недвижимость за счёт регулярных платежей, часть из которых арендные, другая — выкупные. Схема похожа на рассрочку, но срок лизинга длиннее. Как только арендатор выплатить всю стоимость квартиры, с ним заключают договор купли-продажи — и квартира переходит в собственность», — говорит эксперт.

Тут кроется другое преимущество — пока квартира не куплена, она на балансе лизинговой компании-партнёра застройщика, поэтому арендатор не платит за неё имущественный налог. Но есть и минус. Ведь помимо выкупных платежей люди платят арендные, что можно сравнить с процентами по ипотеке. Правда, и живет человек уже практически в своей квартире. Кроме того, у арендатора есть право отказаться от выкупа лизинговой квартиры. Тогда ему вернут деньги, за минусом арендных платежей и комиссионных за оформление лизинговой сделки.

Но в лизинге есть и огромный риск как для покупателя, так и для застройщика. Лизинговая компания может обанкротится, и люди могут оказаться на улице. В отличие, например, от ипотеки, в которой деньги ипотечника застрахованы на этапе строительства на счетах-эскроу на 10 млн рублей. А если ипотечный банк потеряет лицензию, то АСВ передаст ипотеку другому кредитору. В результате добросовестный заёмщик продолжит ее обслуживать и проживать в собственной квартире.

Trade-in на квартиру и спецпредложения

Купить в трейд-ин можно только первичку у застройщика. По сути и эта схема заимствована у производителей автомобилей, чтобы наращивать продажи новых объектов. Суть схемы: застройщик выкупает «старую» квартиру, а взамен продаёт клиентам новые с доплатой. Доплата может быть как за счёт ипотеки, так и в рассрочку от девелопера.

«В эпоху „до льготной госпрограммы“ (в 2018-2019 году) на схему трейд-ин приходилось до 15%-20% сделок. Не исключаю, что в 2024 году рынок новостроек ждёт „ренессанс“ трейд-ина. Но оговорюсь, если в экономике не будет новых геополитических шоков, тогда россиянам станет вообще не до квартирного вопроса. Кстати, интегрировать трейд-ин во вторичку теоретически могут риелторы. И такие решения есть на рынке столицы и городов-миллионников: крупные агентства недвижимости выкупают ликвидные квартиры в цепочках сложных сделкок. Но на мой взгляд, это решение вряд ли в обозримом будущем станет массовым, хотя бы потому, что оно недёшево для потребителя. Скидки при продаже „старой“ недвижимости велики, а комиссии за сопровождение сделки — немалые», — поясняет Ярослав Баджурак.

Траншевая ипотека

В её механизме для покупателя предусмотрен символический первый взнос, например, 100 рублей или 10% стоимости, что в разы меньше стандартного первого взноса по ипотеке — 30%. Эта небольшая сумма поступает на счёт-эскроу, как правило, до сдачи объекта. В результате пока строится дом человек вносит ежемесячный платёж гораздо меньший, чем если бы он платил сразу за всю сумму ипотеки. Оставшиеся деньги банк перечисляет застройщику поэтапно, в зависимости от их договорённостей, несколькими траншами. А следом увеличиваются платежи ипотечника. Это и становится главным подводным камнем.

«Траншевая ипотека из-за привлекательных начальных условий вводит людей в заблуждение. На первом этапе до сдачи дома заёмщик платит символическую сумму и рискует по минимуму. Но затем финансовая нагрузка резко возрастает. Кроме того, цена „траншевой“ ипотечной квартиры всегда выше, чем объекта без ипотеки. Выдавая кредит под 0,1% на новостройку стоимостью в среднем на 15%-20% выше рынка, кредитор принимает больше рисков. Ведь жилищный кредит с минимальным платежом берут не самые состоятельные люди, которые могут не рассчитать свою финансовую нагрузку и выйти на просрочку. В такой ситуации у банка окажется в залоге объект, который на вторичном рынке придется продавать по цене ниже на 20%-30% от продажной. В такой ситуации потери неизбежны и у банка, и у ипотечника. В выигрыше от ипотеки под 0,1% только девелоперы», — подытоживает руководитель «Выберу.ру».