Топ-5 стран для инвестиций в недвижимость в 2024 году: тренды 

 

Наиболее выгодными странами для россиян по-прежнему остаются Таиланд, ОАЭ, Турция, Кипр и Индонезия. Каждая из этих стран хорошо знакома российским инвесторам — именно там произошел всплеск спроса в 2022 году.

Инвестиции в недвижимость в Турции

«Сегодня мы наблюдаем снижение интереса россиян к недвижимости Турции. Так, по данным Турецкого института статистики, в феврале 2024 года россияне приобрели 395 объектов недвижимости, что в 3 раза меньше, чем годом ранее. Несмотря на это, российские граждане удерживают лидерство среди иностранцев, покупающих недвижимость в Турции», — комментирует Мила Гребенщикова, заместитель председателя совета директоров Mayalanya Group.

Однако, недавно рынок Турции прошел через ряд экономических потрясений, а также законодательных изменений. Из некоторых экономических факторов: крайне высокая инфляция и нестабильность локальной валюты, а также высокие ставки кредитования от национального банка.

«В Турции приняли закон „Об аренде недвижимости в туристических целях“, который затронет большинство частных инвесторов, покупавших квартиры на побережье для сдачи в аренду. Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо будет получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Помимо данного изменения есть также изменения относительно выдачи ВНЖ за инвестиции в недвижимость — Турция подняла стоимость недвижимости, покупка которой позволяет оформить вид на жительство, до $200 тыс. Данные изменения могут по-разному трактоваться на рынке недвижимости,но в целом скорее несколько снижают привлекательность данного направления. Это уже привело в моменте к снижению доходности. Жилая недвижимость в Турции, приносит сейчас своему владельцу 3.5-5% в год», — утверждает Никита Шеломенцев, основатель девелоперской и инвестиционной компании на Бали, Индонезия.

Помимо пассивного дохода от сдачи в аренду, инвестиции в недвижимость могут служить средством для получения иммиграционного статуса. Так, чтобы получить ВНЖ Турции, нужно приобрести недвижимость, оценочная стоимость которой составит $200 тыс. Для получения гражданства страны нужно будет вложить минимум $400 тыс.

Инвестиции в недвижимость в Тайланде

С другой стороны, возрос интерес к недвижимости Таиланда. 17% спроса на зарубежную недвижимость среди российских инвесторов в первом квартале 2024 года пришлось на эту страну. Доходность от владения недвижимостью в Таиланде составляет 8-10%, при этом цены на жилье относительно невысокие. Например, стоимость апартаментов в 1 км от пляжа начинается от $50 тыс.

«Преимущества вложений в недвижимость в Таиланде включают низкий порог входа на рынок, высокую доходность от аренды и возможность гарантированного дохода. Доходность от аренды обычно составляет 6-8%, а гарантированный доход может быть зафиксирован в договоре на уровне около 6% в год. Таиланд выигрывает тем, что туристы сюда едут круглый год. В Таиланде же нет понятия „не сезон“, есть только понятие высокий и низкий сезон, так как температура воздуха практически круглый год примерно одинаковая. В „высокий“ сезон Таиланд привлекает туристов из стран СНГ, Европы и Америки, где в это время осень и зима. В „низкий“ сезон на Пхукете много гостей из Китая и других стран Юго-Восточной Азии, а также из Австралии», — комментирует Никита Шеломенцев.

Недавно введенная визовая политика для российских граждан, увеличивающая срок пребывания до 90 дней, дополнительно стимулирует интерес к инвестициям в таиландскую недвижимость

Инвестиции в недвижимость Острова Бали (Индонезия)

Остров Бали — еще одна привлекательная для россиян локация.

«Количество сделок с недвижимостью среди российских инвесторов в 2023 году возросло в 1,5 раза по сравнению с 2022 годом. Доходность от владения недвижимостью там доходит до 15%. Сегодня купить апартаменты в районе Букита можно начиная от €85 тыс. Окупится такая инвестиция уже через 3-5 лет. Сейчас остров активно застраивается и развивается, поэтому в ближайшей перспективе цены будут расти», — поясняет Мила Гребенщикова.

Не так-то много стран, где можно на протяжении нескольких лет иметь стабильную доходность от пассивной сдачи недвижимости в аренду на уровне 10-12%, если мы говорим о покупке готовых объектов либо 12-14% и выше, если объект приобретен на этапе строительства.

Что позволяет достигать таких высоких значений? Высокий спрос и постоянно растущее количество туристов прибывающих на остров. До коронавирусов эта цифра достигала 6 500 000 человек в год. В 2023-м году туристический поток практически восстановился после пандемии и достиг пяти с лишним миллионов, при этом прогноз на 24-й год турпоток должен достигнуть 7 000 000.

При этом количество предложения существенно ограничено, так как на Бали до сих пор существуют серьезные ограничения с точки зрения ввода новых площадей : есть ограничения по высоте построек, большинство строений здесь не могут быть выше 15 м. Большое количество земель находится в охраняемой зоне. Даже те земли, которые предназначены под застройку, не во всех районах разрешено строить недвижимость для сдачи в посуточную аренду. Есть земли специального назначения отведённые под туризм и сдавать недвижимость в аренду туристам можно только находясь на такой земле, получив соответствующую лицензию.

Экономика Индонезии является одной из наиболее растущих в мире, сейчас она находится на седьмом месте среди всех стран по ВВП и по прогнозам должна войти в пятёрку крупнейших экономик мира к 2045 г. Здесь нет сезонности и туристический поток стабилен в течение всего года.

Если говорить о цифрах более подробно, то помимо возможности получать пассивный доход от сдачи в аренду, также есть возможность зарабатывать на росте стоимости актива от момента начала стройки до завершения. На примере предыдущих лет, прирост стоимости актива за этот период может достигать 25-35%. При этом сохраняется рост активов в долгосрочной перспективе за счёт роста цен — некоторые наиболее востребованные у туристов районы такие как Чангу, Переренан, Букит показывали увеличение стоимости на земельные участки до 20-30% в год до пандемии, а также в период восстановления после пандемии. И соответствующий рост стоимости готовой недвижимости около 10% в год и выше.

Инвестиции в недвижимость на Кипре (Греция)

В 2023 году Греция продемонстрировала впечатляющий приток капитала в сферу недвижимости, достигнув рекордного уровня в €2,13 млрд. Доля иностранных инвестиций в недвижимость составила 47% от общей суммы €4,48 млрд, что свидетельствует о значительном интересе к рынку недвижимости Греции. Однако в последние три месяца 2023 года наблюдалось сокращение иностранных инвестиций до €489,5 млн, что является самым низким показателем за последние четыре года.

«Кратковременно возможен всплеск спроса, связанный с изменениями условий по программе „Золотая виза“. Инвесторы из третьих стран, участвующие в программе „Золотая виза“, вложили большую часть средств в недвижимость Греции. Однако с 31 марта 2024г. Греция повысила порог входа в свою программу, установив переходный период до 30 августа 2024 года для участия на старых условиях. Это может подстегнуть спрос на недвижимость в 1 кв 2024, однако может снизить интерес в долгосрочной перспективе после повышения порога входа», — продолжает Шеломенцев.

С точки зрения доходности этот рынок чуть более консервативный и знакомый россиянам, наряду с соседним Кипром, и стоит рассчитывать на доходность в 4-5% годовых

Инвестиции в недвижимость ОАЭ

ОАЭ также дает возможность длительного легального пребывания в стране через визу резидента. Для её получения нужно владеть недвижимостью на сумму от $200 тыс. — в таком случае срок ее действия составит 2 года. Размер инвестиций влияет на срок визы — при вложениях на сумму более $545 тыс. он увеличивается до 10 лет.

«В 2024 году для инвестиций я бы рассмотрел покупку недвижимости в Дубае. Цены здесь сопоставимы с московскими, а условия куда привлекательнее. Очевидные плюсы — в стоимость входит консьерж, бассейн, спортзал, подземная парковка, доступ к пляжам, наконец, солнце круглый год. Регион активно развивается. Проекты казино в Рас-эль-Хайме, строительство гигантской копии луны В Дубае, открытие музеев и технологического центра, — эти и другие инициативы привлекут в регион еще больше туристов», — уточняет Аслан Патов, эксперт по недвижимости в Дубае, генеральный директор агентства Gaia Living Real Estate.

Собственность в Дубае можно сдавать в аренду и зарабатывать от 7 до 12% годовых за хороший объект. Сейчас здесь строится много брендовых апартаментов, через несколько лет такие объекты перепродают с доходом в 30-50%. О случаях, когда инвестор вложился здесь в недвижимость и потерял деньги, я не слышал. Не стоит забывать и о том, что в регионе нет налога на прибыль, стабильная экономическая ситуация и высокий уровень безопасности.

Плюс недавно правительство снизило требования для золотой визы: ее могут получить иностранцы, купившие недвижимость не дешевле 2 миллионов дирхам (сейчас порядка 49 миллионов рублей, как за двушку в Москве). Не нужно вносить обязательный первый платеж в миллион дирхам. Смягчение условий приведет к ускорению роста рынка и его привлекательности для иностранных инвесторов.

«На мой взгляд, заработать на недвижимости в РФ в 2024 году в ближайшие годы будет очень сложно. Другие направления инвестиций покажут куда более привлекательную доходность. Если все же рассматриваете недвижку, обратите внимание на варианты заграницей», — подытоживает Аслан Патов.

Источник фото: freepik.com