Как застройщику удовлетворить все желания собственника при вхождении в проект КРТ

Девелоперы, при вхождении в проекты КРТ, сталкиваются с проблемами отсутствия единой методики расчета справедливой цены при изъятии аварийных помещений и «хороших» домов, внезапным увеличением собственников или невозможность подсчитать упущенные возможности дачников при переселении.

В 2021 году был дан старт проектам КРТ. По данным Фонда развития территорий за это время из аварийного жилфонда было переселено около 5,3 тысячи человек.

«В целом по России в рамках КРТ в проработке находится 1121 территория общей площадью 31 тысяча гектаров. Из них в активной стадии реализации — 538 территорий площадью 13,6 тысячи гектаров с градостроительным потенциалом 93,6 млн кв.м. А до 2030 года в реализацию проектов КРТ будут вовлечены территории с градостроительным потенциалом 200,6 млн.кв.м.», — уточнили в ведомстве.

Но, несмотря на множество плюсов КРТ, у застройщиков все еще есть ряд нерешенных проблем на законодательном уровне, например, как быть если собственник подал заявление на получение разрешения на строительство на территории отведенной под КРТ или как компенсировать дачнику потери от продаж урожая с изымаемых земель. Это все замедляет процесс вхождения в такие проекты.

Выкуп «хороших» домов

«Программа КРТ задействует участки жилой застройки, нежилой, а также незастроенные участки. Самое большое количество решений по КРТ жилой застройки было принято в Тюмени, Кургане и Липецке, а по нежилой застройки — в Москве. Но проблемы, с которыми сталкиваются застройщики, в регионах почти одинаковы. Например, жилищном кодексе все еще осталось формулировка о том, что изъятие жилых аварийных помещений МКД может происходить только для муниципальных нужд, а не в целях КРТ. Тогда как же изымать? Нужно иметь либо соглашение между муниципалитетом и субъектом или заключать трехсторонний договор», — говорит президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева на Российской строительной недели.

Еще один вопрос — это работа с территорией под КРТ, на которой расположены индивидуальные дома как в аварийном, так и в нормальном состоянии. Из этой ситуации эксперты Фонда «Институт экономики города» видят только один выход — выкуп девелопером «хороших» домов на основании гражданско-правовых договоров.

«В будущем, законодателями можно предусмотреть возможность принятия решения о комплексном развитии территории на месте малоэтажной жилой застройки, в том числе СНТ, при условии, что на ней не менее ⅔ площади земельных участков заняты аварийными домами. Также,в рамках законодательства, как вариант, можно разработать механизм о предоставлении равнозначного участка земли с дополнительной компенсацией», — уточняет Косарева.

Компенсация землей дачникам

Представители девелоперов также высказали ряд предложений, которые бы могли упростить их работу с КРТ.

«Для достижения максимальной прозрачности сделок по КРТ между застройщиком и собственниками гаражных кооперативов или садовых участков необходимо ввести ряд типовых договоров под выкуп земли, а также разработать федеральную методику оценки справедливой цены, чтобы избежать многочисленных судебных споров и злоупотреблений со стороны оценщиков», — предлагает Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи».

Участники дискуссии также предложили ввести запрет на регистрацию новых объектов недвижимости после изъятия частных домов под КРТ, чтобы в дальнейшем не нести финансовые потери из-за внезапно увеличившийся у собственника жилплощади.

«Чтобы программа КРТ быстрее внедрялись в небольших городах, где люди живут на земле, предлагаем предоставлять земельные участки под строительство ИЖС, в качестве компенсации», — говорит Андрей Тихонов, генеральный директор ФСК «Готика».

Подводя итог эксперты также пришли к мнению, что важно было бы создать на федеральном уровне единую рабочую группу, состоящую из кадастровых экспертов и оценщиков, которая разработала бы единую методику оценки недвижимости для справедливой цены и отменить НДФЛ для переселенцев по программе КРТ.

Отметим, что последний пункт о возможности не уплачивать НДФЛ с денежного возмещения, полученного в рамках КРТ, или с доходов, полученных в виде жилья, предоставленного по этой программе взамен освобожденного уже находится на рассмотрении в Госдуме.