Кот в мешке: как максимально просто застройщику войти в проект КРТ

КРТ — это основной тренд жилищного строительства на ближайшие десятилетия, но пока что для многих игроков рынка он является «котом в мешке». Застройщики, заходя в такие проекты сталкиваются с множеством проблем. Самые острые из которых: неполная информация о предоставляемом участке, нежеланием людей расселяться и невозможностью включить смежную территорию.

По данным Минстроя России на конец 2023 года общий градостроительный потенциал в РФ составил 403 млн кв.м., в рамках КРТ — это 76,3 млн кв.м., а к 2030 году градостроительный потенциал должен составить 502 млн кв.м., а в рамках КРТ — 198 млн кв.м. (40%). В этом также предполагается принять 83 решения о КРТ, а ввести уже по этой программе 1,7 млн кв. м жилья в регионах. Об этом сообщил глава Минстроя России Ирек Файзуллин на заседании комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ. То есть доля КРТ должна увеличится с 19% сегодня до 40% в 2030 году. Но застройщики все еще с опаской смотрят на такие проекты и часто это связано с неполной информацией о той территории, которую придется осваивать.

Чтобы у девелопера не сложилось впечатление, что КРТ — это «кот в мешке» необходимо заниматься подготовкой мастер-планов, — говорит Михаил Генин, директор ГБУ Нижегородской области «Институт развития агломерации Нижегородской области».

«При подготовки мастер-плана нужно учесть очень деталей. Произвести фиксации ветхих, аварийных домов, ценных элементов территории, природно-экологического каркаса, социального обеспечения, транспортной доступности и инженерных коммуникаций. Указать проектное решение с домами переменной этажности на данной территории. Определить потребности в перекладке сетей и строительстве объектов инфраструктуры, а также учесть дефицита в поликлиниках и школах при расчете экономики проекта. И только после этого, создав максимальную прозрачность для застройщика, выставлять проект под КРТ», — уточнил Генин в ходе «Российской строительной недели».

А если жильцы не хотят участвовать в КРТ

Но даже если на входе, с точки зрения экономики, все кажется идеальным, нельзя исключать человеческий фактор т.к. дальше девелоперу приходится договариваться с людьми, которых необходимо будет расселить.

Основные проблемы с которыми могут столкнуться девелоперы при расселении:

• В проект КРТ могут попасть земли с крепкими домами, жители которых не хотят переезжать.
• На территории есть успешно работающий бизнес, который владельцы не планировали.
• Людей не устаревает размер компенсации за выкуп участков под их домами.
• В КРТ попадают привычные для жителей пространства, например, парковые зоны, и не хотели бы видеть на их месте другую инфраструктуру.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций необходимо производить оценку жилья граждан на основе рыночной стоимости, а не опираясь на отчеты об оценке, — говорит директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК «Самолет» Виктор Ведехин.

«Мы понимаем, что ветхое жилье оценят в копейки и люди, получив эти мизерные деньги ничего себе приобрести уже не смогут даже на вторичном рынке. Поэтому в городах миллионниках мы оцениваем по предложениям рынка и выходим уже с конкретными цифрами к людям. Причем мы делает это не индивидуально, а для всех сразу, чтобы избежать разговоров, что кому-то заплатили больше,а кому-то — меньше», — поясняет Ведехин.

Субсидированная ипотека для КРТ

Эксперт считает, что властям необходимо разработать проект о субсидированной ипотеке для граждан, проживающих на территориях КРТ.

«Если у человека уже имеются накопленные средства и ему дается компенсацию за КРТ, то он имея механизм субсидированной ипотеки он может значительно улучшить свои жилищные условия. Также считаю верным решение, что власти задумались об отмене НДФЛ для тех, кто вместо другого жилья выберет денежную компенсацию при переселении. И последние предложение связано с корректировкой 185-ФЗ относительно компенсации застройщику от ФРТ по аварийному жилищному фонду. Думаю, что эту практику необходимо распространить и на ветхий жилой фонд т.к. совсем скоро он станет аварийным», — подчеркнул директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК «Самолет».

Еще одна проблема в том, что в процессе реализации КРТ нельзя включить смежную территорию говорит Александр Язымов, директор по правовым и административным вопросам ГК «ЮгСтройИнвест».

«Нужно в механизм КРТ внести возможность добавлять неразграниченные участки. Это позволит дать вторую жизнь пустырям», — пояснил Язымов.

Также важным аспектом, обозначенным участниками рынка, включение в КРТ площадок частных домов в центральных частях городов.

Как признал председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, данный момент проработан менее всего, и самое досадное, что пока нет понимания, что же нужно сделать для гармоничного баланса интересов собственников объектов ИЖС и городов, развитие которых тормозится из-за обширных неприкосновенных территорий частного сектора.

«Единственное, о чем можно утвердительно говорить уже сейчас: простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет. Возможно даже есть необходимость законодательного закрепления прав людей на достойное жилье, предоставляемое им взамен расселяемого при КРТ», — заверил Сергей Пахомов.

Отметим, что КРТ, или комплексное развитие территорий — это реализация масштабной девелоперской задачи в рамках одного проекта, способ обновления городов, по сути, всероссийская реновация. На данный момент инвесторам переданы участки общей площадью 919 гектаров. В 21 регионе уже реализуется 30 проектов, запущенных по итогам аукционов ДОМ.РФ «за долю», а также в работе — 112 проектов КРТ с градпотенциалом 22,4 млн кв. м жилья в 48 регионах, и 77 из них уже согласованы. На данный момент по восьми проектам уже утверждена необходимая документация по планировке территорий. Речь идет о Республике Марий Эл, Хабаровском и Забайкальском краях, а также Кировской, Челябинской, Ростовской и Тюменской областях.

Иточник фото: ТПО «Резерв»