Школы и садики за счет дольщиков? Какие механизмы финансирования инфраструктуры предлагают застройщики
Сегодня создание инфраструктурных объектов на территориях нового ЖК частично возложили на девелопера, а вот давать на это дополнительные средства никто не обязался. В результате объекты дорожают, а застройщики вынуждены закладывать банку все свои будущие «очереди», чтобы построить детские сады и школы.
Инфраструктуру около новых жилых комплексов создавать важно и нужно, но для девелоперов это огромная дополнительная финансовая нагрузка и увеличение итоговой стоимости ЖК. Так, по средним расчетам СРО А «Объединение строителей СПб», стоимость строительства детского сада обойдется в 12 тыс. руб. на кв. м жилой недвижимости, а школы — около 25, а значит это суммарно в плюс 40 тыс. руб. к цене квадратного метра. Получается, что покупатель «однушки» площадью 45 кв. м заплатит 1,8 млн руб. за строительство социальной инфраструктуры, а для «трешки» сумма превысит 3 млн руб
Но детские сады, школы, бизнес-центры, больницы и дороги должны быть в новом микрорайоне. А механизмы, которые сейчас предлагаются властями, как бы в помощь девелоперу создать всю нужную инфраструктуру, не работаю как хотелось бы.
Застройщики, говоря о проблемах поиска средств для развития инфраструктуры, ссылаются на то, что, например, для возведения бизнес- или торгового-центра им по-прежнему необходимо привлекать 20-30% собственных средств, платежи осуществлять ежемесячно/ежеквартально, а процентная ставка находится на уровне ставки ЦБ 3-4%.
«Возможно, чтобы удешевить строительство технопарка или бизнес-центра в рамках проекта ЖК, нам мог бы подойти механиз инфраструктурных облигаций. Но сейчас этот продукт хорошо работает, к примеру, с теплосетевыми компаниями, а у застройщиков возникают сложности при совмещении структуры залогового обеспечения т.к. у девелоперов уже есть текущие кредитные обязательства в рамках эскроу-финансирования. Также, чтобы получить финансирование по облигациям требуется банковская гарантия, которую могут выдавать только банки с рейтингом ААА, а таких очень мало», — сказал в ходе «Российской строительной недели» Анатолий Клинков, директор по взаимодействию с финансовыми институтами ГК «А101».
По словам Клинкова еще одна проблема, с которой сталкиваются девелоперы, при строительстве социальной инфраструктуры — это необходимость сдать ее до того как будет возведена первая очередь ЖК.
«Конечно правильно, что человек должен заселиться в ЖК, а его дети сразу пойти в школу или детский сад, но это сильно увеличивает процентную нагрузку на весь проект в целом и застройщику приходится закладывать банку все свои последующие „очереди“, чтобы получить дополнительные деньги и соблюсти эти условия», — уточняет эксперт.
Успех развития инфраструктуры — долгосрочное планирование
Примером успешной реализации проектов с использованием новых механизмов финансирования инфраструктуры может служить опыт Татарстана, но только в том случае, если власти готовы идти на сотрудничество с застройщиком и вкладывать бюджетные средства.
«Чтобы инфраструктура около новых ЖК развивалось необходимо активное взаимодействие со стороны застройщиков и органов власти. Застройщики не должны ждать, пока им все предоставят готовое, а сами инициируют и реализуют проекты. Например, в Татарстане девелоперы предложили поставить дополнительную железнодорожную станцию около своего жилого комплекса и сами софинансировали ее строительство. Это позволило расширить целевую аудиторию и увеличить объемы продаж. Этот ЖК стал самым продаваемыми даже учитывая то, что все его объекты находились за чертой города, а ценник за кв.м. был на 20 тыс. рублей дороже, чем у основного конкурента», — делится опытом Эльвира Галяутдинова, основатель агентства девелопмент-консалтинг Group 45
По мнению эксперта при освоении больших территорий возникают определенные проблемы, связанные с долгосрочным планированием, но чтобы избежать ошибок и ускорить процесс, необходимо иметь общую дорожную карту проекта в которой будут указаны все его участники.
Но другие эксперты говорят, что нельзя сравнивать богатые и бедные регионы, а также большие и малые города. Где-то власти могут помочь, а где-то софинансирования ноль и девелоперам остается только справляться своими силами.
Единое федеральное законодательство
В настоящее время законодательство, связанное с рынком строительства и недвижимости, становится все более дробным. В каждом регионе действуют свои нормы, а также есть региональные и муниципальные нормы. Для решения этой проблемы Антон Медведев, вице-президент Банка ДОМ.РФ, считает необходимым разработать единое федеральное законодательство, которое будет регулировать правила игры во всех регионах.
«В целом, для успешного развития строительной отрасли изначально надо изменить подход к госзаказу, установить единые правила игры для всех застройщиков, а не возлагая на кого-то огромную социальную нагрузку, а на кого-то в разы меньше. Только так мы сможем создавать качественные объекты и обеспечивать комфортную жизнь нашим гражданам», — подытоживает Медведев.
Также девелоперы предложили использовать строить социальные объекты за счет средств дольщиков, но для этого необходимо разработка механизма, позволяющего сразу снимать деньги с эскроу-счетов.
Источник фото: bing.com
