Продать vs сдать: какой путь выбирает офисный девелопмент Москвы сегодня

О том, почему всё больше девелоперов предпочитают продавать конечным пользователям офисные блоки вместо самостоятельной организации управления и аренды в новых столичных проектах, рассказывает Светлана Соколова, директор по продажам компании «Хайтэк Девелопмент».

В прошлом году и начале 2026-го на московском рынке бизнес-центров всех ценовых классов чётко прослеживается смена модели реализации нового предложения: эксперты фиксируют ощутимый прирост количества сделок именно по продаже слотов в деловых центрах. Согласно данным аналитиков на конец 2025 года, доля таких строящихся и проектируемых офисных объектов в Москве увеличилась почти втрое по сравнению с 2024-м, а процент покупок в общем объёме сделок достиг более 60%.

В первую очередь это обусловлено сменой покупательского поведения у крупного бизнеса, который сегодня смотрит на деловое пространство уже не как на затратную статью расходов. Качественный офис превращается в стратегический актив. Сейчас многие компании предпочитают вкладываться в собственные площади, благодаря чему получают прогнозируемую сумму затрат на их содержание, защиту от колебаний арендных ставок и возможность адаптировать среду под свои требования.

Девелоперы также переориентируются на формат продажи: он позволяет быстрее возвращать инвестиции и снижать финансовые риски в условиях высокой ключевой ставки и удорожания проектного финансирования. Показательно, что в 2024–2025 годах на рынок вышел большой пул проектов, которые ранее были заморожены из-за сложной экономической конъюнктуры или находились на пересмотре концепции. И многие из этих деловых центров перепрофилированы именно под продажу. Очевидно, что в ближайшие два года тренд будет только усиливаться. В 2026–2027 годах мы увидим дальнейший рост предложения офисов на продажу не только в старой Москве, но и в новых границах столицы.

Увеличение объёмов покупок офисов — это ещё и ответ на системные проблемы арендного рынка. Главная из них — дефицит качественных площадей. В 2025 году объём свободных офисов класса А в центре Москвы опустился до исторически минимальных значений. Арендаторы столкнулись с жёсткой конкуренцией за качественные комфортные блоки и, как следствие, ростом ставок.

Сегодня бизнес ограничен и в выборе продукта, который зачастую не даёт резиденту возможности формировать пространство под свои задачи. Типовые и во многом устаревшие планировки, трудности с интеграцией современных инженерных решений в давно сконструированные хозяйственные системы, зависимость от собственника при продлении договоров — всё это снижает гибкость офисных блоков с точки зрения потенциальных компаний-арендаторов.

Конечно, аренда остаётся востребованной, особенно для бизнеса, которому важна мобильность или который не готов к единовременным масштабным инвестициям. Но долгосрочный тренд — покупательский: всё больше крупных и средних игроков закладывают в стратегии своего развития приобретение собственных офисов. В 2026–2027 годах тенденция будет только расти, особенно в сегментах премиум и делюкс, где качественный продукт ещё более дефицитен, чем в доступных ценовых классах.

Отдельного внимания здесь заслуживает ниша камерных премиальных офисов в центре Москвы. Их доля на рынке не превышает 5%, но именно такие проекты формируют новые стандарты качества продукта и его эмоциональной ценности.

Бутик-проекты — 5%, которые задают золотой стандарт всего рынка. Фото: «Хайтэк Девелопмент». БЦ «Пятницкая 40 ШАЛЕ»

В последние два-три года в офисный сегмент активно пришли инвесторы из жилой недвижимости. Они принесли с собой логику эмоционального выбора: для них важно не просто рассчитать доходность, но и влюбиться в объект — в его архитектуру, технологическое наполнение, локацию. В бутик-офисе «Пятницкая 40 ШАЛЕ» мы это наблюдаем: интерес часто зарождается именно благодаря «вау-эффекту» — ощущению приватного, статусного пространства. И только затем инвесторы переходят к обсуждению нарезки планировок, сценариев использования пространства и финансовой модели сделки.

Почему подобных объектов так мало? В историческом центре Москвы практически невозможно создать новые офисные проекты небольшого формата, в которых были бы полноценный паркинг, современная инженерия и собственная развитая инфраструктура. Каждый такой бизнес-центр — штучный продукт, требующий нестандартных архитектурных решений, согласований и высокой экспертизы девелопера. Именно поэтому любой действительно качественный объект становится уникальным товаром, а его ликвидность остаётся высокой вне зависимости от циклических колебаний рынка.

Фото: «Хайтэк Девелопмент». Бутик-офис «Пятницкая 40 ШАЛЕ». Внутренний двор

При этом важно соблюдать баланс: «вау-эффект» не должен превращаться в избыточную кастомизацию и переполненность сложными дизайнерскими деталями и пространственными решениями. В проекте «Пятницкая 40 ШАЛЕ» мы делаем ставку на классическую спокойную архитектуру, набор внутренних инфраструктурных сервисов, высокие потолки со вторым светом и знаковую локацию. Это сохраняет ликвидность бизнес-центра как для собственного использования, так и для аренды. Бутиковые офисы не станут массовым продуктом, но именно они сегодня задают тренды развития продукта для всего рынка и становятся идеальным вариантом для размещения штаб-квартир и представительских офисов крупного бизнеса.