Несколько зданий в одном: «Фасадные Решения» рассказали, как проектировать инженерию МФК

В МФК жилье, офисы, ритейл и общепит работают по разным инженерным сценариям, но сходятся в одном здании. «Фасадные Решения» вместе с экспертами рынка разобрали, где возникают основные коллизии, какие решения стоит принимать еще на этапе концепции и что особенно важно учесть на стыке инженерии, конструктива и фасада.

Многофункциональный комплекс объединяет в одном объёме функции с разными режимами эксплуатации. Жильё, офисы, ритейл, рестораны, фитнес, гостиница и паркинг различаются по графикам нагрузки, воздухообмену, водопотреблению, электрической мощности, акустическим требованиям и условиям обслуживания. При этом часть инфраструктуры у них общая: конструктив, вертикальные коммуникации, технические этажи, кровля, фасад.

Основная инженерная работа поэтому сосредоточена на стыках. Ресторан под жилыми этажами требует самостоятельной вытяжки. Офисная и жилая части по-разному нагружают системы в течение суток. Сетка колонн, удобная для квартир, мешает свободной планировке коммерции. Стояки из башни приходят в стилобат, где им нужно найти место среди воздуховодов и горизонтальных коммуникаций. На фасаде и кровле встречаются решения сразу нескольких разделов.

Чем выше и функционально сложнее объект, тем больше таких пересечений приходится разрешить до начала монтажа.

Воздух: разделить функции и собрать систему

У жилой, офисной и коммерческой частей разные исходные требования к вентиляции и кондиционированию.

Например, для офисной части Sydney City от ФСК  предусмотрены воздухообмен 60 м³/ч и энергоснабжение 100 Вт/м², кондиционирование построено на системе чиллер–фанкойл. В жилой части того же проекта используются центральное кондиционирование и приточная вентиляция; отдельно контролируются параметры качества внутренней среды. В первой очереди проекта система отслеживает семь показателей воздуха и 12 показателей воды.

Такое соседство хорошо показывает устройство задачи. Офис интенсивно используется в рабочие часы, причём нагрузка зависит от заполняемости. В жилье важны индивидуальная регулировка и акустический комфорт в течение суток. У торговой галереи свой поток посетителей и большие открытые объёмы. Ресторан добавляет технологические тепловыделения, влагу и вытяжку кухни.

В результате общая холодоснабжающая или вентиляционная инфраструктура ещё не означает одинаковой схемы её распределения. Нужно увязать производительность оборудования с несовпадающими графиками нагрузки, развести воздуховоды, найти место шахтам и определить точки выброса.

Особенно много переменных появляется на первых коммерческих этажах. На момент проектирования состав арендаторов часто ещё неизвестен. Помещение, рассчитанное на магазин, может понадобиться ресторану. Тогда потребуются кухонная вытяжка, дополнительный холод, большая электрическая мощность, технологическая канализация. Само помещение может занимать несколько сотен квадратных метров, а вытяжную трассу от него придётся вести через значительную часть здания до допустимой точки выброса.

Закладывать максимальные параметры во все коммерческие помещения дорого и обычно избыточно. Проектировать их только под минимальную нагрузку — значит заранее сузить состав возможных арендаторов. Рабочее решение находится через сценарии использования: какие функции девелопер действительно допускает в конкретной зоне и какие резервы потребуются для перехода между ними.

Для коммерческой части такой сценарный план нужен уже на концепции. Где возможен общепит, где только ритейл и услуги, где допускается фитнес, какие помещения могут объединяться — эти решения определяют размеры шахт, трассировку, мощности и точки подключения задолго до появления арендатора.

Запахи, шум и выбросы

У общепита есть ещё одна особенность: инженерная система влияет на соседние помещения и территорию вокруг здания. Вытяжку кухни нужно провести через объект, разместить оборудование и организовать выброс так, чтобы эксплуатация ресторана не создавала проблем жилью, офисам и общественным пространствам. На кровле эта трасса встречается с другим оборудованием, архитектурой, благоустройством и зонами обслуживания.

Если техническая кровля одновременно эксплуатируемая, задача становится плотнее: место, которое удобно для инженерного оборудования, может оказаться рядом с террасой или окнами верхних этажей. Тогда взаимное расположение воздухозабора, выброса, источников шума и пользовательских зон приходится решать как единую схему.

Именно здесь становится полезной координация по реальным габаритам оборудования и трасс. Условный прямоугольник установки на плане ничего не говорит о сервисной зоне, шумоглушителе, воздуховоде, виброизоляции и пространстве, необходимом для замены агрегата.

Акустика: считать весь путь от оборудования до помещения

В МФК источник и защищаемое помещение часто относятся к разным функциональным зонам. Вентиляционная камера обслуживает коммерцию, а над ней расположено жильё. Оборудование ресторана выходит на кровлю стилобата под окнами башни. Насосная или холодильная машина соседствует с гостиничными помещениями.

Поэтому акустический расчёт строится по всей цепочке: источник, путь распространения, ограждающие конструкции и помещение, в котором нормируется уровень шума.

Для воздушного и структурного шума пути различаются. Вентиляционная установка передаёт шум через воздуховоды и ограждающие конструкции, а вибрацию — через раму, крепления и перекрытие. Жёстко закреплённая инженерная трасса сама способна стать каналом передачи вибрации в удалённую часть здания.

СП 51.13330.2011 «Защита от шума» предусматривает оценку постоянного и непостоянного шума с использованием соответствующих нормируемых параметров; для жилых помещений учитывается в том числе период суток. Поэтому размещение источника и конструктивная развязка зачастую оказываются эффективнее последующего наращивания шумозащитных мероприятий.

Для проектирования МФК полезно сводить в одной модели технические помещения, наружное оборудование и чувствительные зоны: квартиры, гостиничные номера, кабинеты, террасы. Так становится видно не только превышение в расчётной точке, но и причина, которую ещё можно устранить планировочным решением.

Высота: инженерная система делится по вертикали

В высотном МФК к функциональному зонированию добавляется вертикальное.

«Дом Дау» в Москва-Сити достигает 340 м: 85 надземных этажей, 866 квартир, трёхэтажный стилобат и четыре подземных уровня. В стилобате расположены ресторан, спортивный клуб, SPA и другие общественные функции. Масштаб такого объекта хорошо показывает, насколько далеко инженерная система уходит от простой схемы «источник — вертикальный стояк — потребитель».

В водоснабжении высота требует зонирования по давлению. СП 30.13330.2020 ограничивает гидростатическое давление в системах хозяйственно-питьевого водопровода на отметке наиболее низко расположенного санитарно-технического прибора величиной 0,45 МПа, а для зданий, проектируемых в сложившейся застройке, допускает 0,6 МПа. Поэтому высотная система делится на зоны, каждая со своим диапазоном давлений, насосным оборудованием и регулирующей арматурой.

Здесь же возникает вопрос размещения оборудования. Чем больше вертикальных зон, тем больше пространства требуется инженерии и тем сильнее она связана с архитектурой технических этажей.

Канализация добавляет другую геометрию: самотёчным системам нужны уклоны, а горизонтальные участки конкурируют за высоту с вентиляцией, конструкциями и потолочным пространством. В подземной части появляются помещения ниже отметки возможного самотёчного выпуска, для которых уже требуется принудительное отведение стоков.

При этом профиль водопотребления также зависит от функции. Жильё, офис, ресторан, фитнес и гостиница дают разные нагрузки и разные виды стоков. Для общепита дополнительно возникает технологическая канализация и необходимость локальной очистки соответствующих стоков.

На одном объекте поэтому одновременно существуют две системы координат: по высоте здания и по назначению помещений. Их нужно совместить в шахтах, технических этажах и машинных помещениях.

Электроснабжение: мощность зависит от того, что происходит в здании одновременно

Смешение функций позволяет точнее работать с электрическими нагрузками, поскольку их максимумы приходятся на разное время. Жильё активнее вечером, офис — в рабочие часы, торговля следует графику работы, ресторан имеет собственные пики, а часть инженерного оборудования работает постоянно.

Расчёт начинается с нагрузок отдельных функций и продолжается анализом их одновременности. Это влияет на трансформаторные мощности, распределительную сеть и объём резервирования.

Здесь важно разделять два вида резерва. Первый определяется требованиями к надёжности электроснабжения конкретных потребителей. Второй связан с будущим развитием объекта: изменением арендаторов, ростом нагрузки коммерции, появлением дополнительного оборудования.

Для офисной части Sydney City предусмотрено 100 Вт/м² энергоснабжения. Для коммерческих помещений другого назначения потребность может заметно отличаться. Если в здании потенциально появляется общепит, его мощность нельзя растворить в среднем показателе коммерции: кухонное оборудование формирует отдельную существенную нагрузку.

Отсюда возникает ещё одна ранняя задача — распределить резерв физически. Недостаточно иметь свободную мощность на объекте в целом, если её невозможно передать нужному помещению без реконструкции распределительной сети.

Та же логика относится к учёту. В МФК общая инфраструктура обслуживает несколько собственников и арендаторов. Схема учёта должна соответствовать будущей эксплуатационной модели: где заканчивается общая система, где начинается система конкретного помещения, какие расходы распределяются между функциями и какие мощности закреплены за ними.

Конструктив: что происходит в месте встречи башни и стилобата

Одна из наиболее сложных зон МФК находится на переходе между высотной и малоэтажной частями. Жилая башня и коммерческий стилобат обычно требуют разной планировочной сетки. В жилой части несущие конструкции можно увязать со стенами квартир. Для офиса, торговой галереи, ресторана или общественного пространства ценнее крупные свободные пролёты.

Вертикальные элементы верхней части при этом должны передать нагрузку на конструктив нижней. Для перехода используются передаточные конструкции, а сама зона часто совпадает с техническим этажом.

Например, в одном из проектов WE-ON техническое пространство между коммерческой и жилой частями использовалось одновременно для перехода между конструктивными схемами и переустройства инженерных коммуникаций. На этом уровне смещались стояки, а распределительная конструкция позволяла сократить количество колонн в коммерческом пространстве.

Именно на таких уровнях особенно быстро заканчивается свободное пространство. Через них проходят стояки жилой части, горизонтальные магистрали, вентиляция и другие системы, которым нужно изменить направление перед входом в стилобат.

Высота технического этажа поэтому связана сразу с несколькими параметрами: конструктивной схемой, габаритами воздуховодов и трубопроводов, количеством пересечений, минимальными радиусами и уклонами, монтажными зонами и доступом к арматуре.

Экономия нескольких десятков сантиметров по высоте способна разойтись по всему уровню: коммуникации начинают обходить друг друга, растёт число перепадов и нестандартных узлов, часть оборудования теряет нормальный сервисный доступ. В МФК технический этаж имеет смысл оценивать вместе с теми площадями и планировочными возможностями, которые он освобождает выше и ниже.

Фасад: где проект обретает форму

На фасаде несколько разделов впервые оказываются в одном ограниченном объёме. За облицовкой нужно разместить теплоизоляцию, подсистему и крепления; сюда же приходят водоотведение, вентиляционные элементы, трассы кондиционирования, противопожарные решения, освещение и архитектурные детали. Именно поэтому фасадные коллизии хорошо показывают качество общей координации проекта.

В практике «Фасадных Решений» встречалась ситуация с вертикальным трубопроводом, проложенным в воздушном зазоре фасада. После совмещения с теплоизоляцией, кронштейнами и подсистемой выяснилось, что необходимого пространства для трубы не остаётся. Проблема здесь геометрическая и вполне конкретная. Инженер использует воздушный зазор как свободную зону. Фасадный проектировщик рассматривает тот же объём как рабочее пространство подсистемы. После совмещения двух разделов выясняется, что один и тот же участок уже занят дважды.

Похожая ситуация возникала с горизонтальным водоотведением с террасы: трасса попадала в конструкцию пола и конфликтовала с теплоизоляционным контуром. Чтобы исправить такой узел, приходится работать одновременно с отметками, уклоном, конструкцией основания и фасадным примыканием.

Отдельная группа коллизий связана с кондиционированием. Среди замечаний монтажных команд «Фасадных Решений» встречались отсутствующие узлы подключения дренажа к канализации, непроработанные проходы фреонопроводов через противопожарные зоны и отсутствие точных привязок внутренних блоков в квартирах с отделкой.

Каждый такой вопрос занимает немного места на чертеже. Исправление затрагивает уже несколько разделов. Поэтому для фасада недостаточно проверки пересечений в модели.

Геометрически свободное пространство ещё должно позволять установить элемент в нужной последовательности, закрепить его и сохранить доступ для обслуживания. Если для монтажа кронштейна требуется подвести инструмент сбоку, соседняя труба может не пересекать его в BIM и всё равно сделать узел несобираемым. Если оборудование проходит через проём при монтаже, но его крупный элемент нельзя вынуть после устройства фасада, проблема проявится уже при первой серьёзной замене. Проверка собираемости и обслуживаемости узла — следующий уровень координации объекта.

Пожарная безопасность проходит через все функции

В МФК пожарные отсеки, эвакуационные пути, противодымная вентиляция и инженерные коммуникации связаны с функциональным назначением помещений. Поэтому смена арендатора может потребовать изменений далеко за пределами его площади.

СП 7.13130.2013 устанавливает требования пожарной безопасности к системам отопления, вентиляции и кондиционирования, включая противодымную защиту. Для высотных зданий инженерные системы дополнительно регулирует СП 253.1325800.2016. На практике одна из чувствительных зон — проход инженерных коммуникаций через противопожарные преграды. 

Для коммерческих помещений вопрос снова связан с будущей функцией. Появление ресторана меняет вентиляционную схему и добавляет трассы, которые должны пройти через здание с сохранением требуемых характеристик всех пересекаемых преград. Чем позднее определяется функция, тем меньше вариантов трассировки остаётся.

Поэтому пожарная схема должна участвовать в сценарном проектировании коммерческих зон вместе с вентиляцией, водоснабжением и электрикой.

Инженерия как часть продукта

Технические характеристики всё чаще входят непосредственно в продуктовую концепцию жилых и коммерческих проектов.

Sydney City — хороший пример. В первой очереди комплекса реализованы контроль семи параметров качества воздуха и мониторинг 12 параметров воды. В 2026 году построенная часть проекта получила WELL Silver после проверки документации и эксплуатационных испытаний, включавших параметры воздуха, воды, теплового и акустического комфорта.

В исследовании покупателей Sydney City WELL-стандарт назвали фактором выбора квартиры 48% респондентов. Для сравнения, архитектуру отметили 46%, параметры самой квартиры — 52%, инфраструктуру и благоустройство — по 56%.

Для инженерного проектирования это повышает значение стыков между функциями. Если акустический комфорт или качество воздуха входят в характеристики продукта, работа расположенного рядом ресторана, технической кровли или коммерческой вентиляции должна сохранять эти параметры в эксплуатации. Именно на МФК это особенно заметно: пользователь одного функционального блока не должен ощущать работу соседнего.

Эксплуатация начинается в проекте

Часть решений, которые прекрасно работают при вводе здания, создаёт проблемы через несколько лет. Оборудование нужно обслуживать и менять. Коммерческие помещения объединяются и делятся. Арендаторы меняются. Технические характеристики новых агрегатов отличаются от первоначальных.

Поэтому рядом с монтажным габаритом оборудования существует сервисный: пространство для доступа к фильтрам, арматуре, электродвигателю, теплообменнику и другим обслуживаемым элементам. Для крупного оборудования нужен ещё и маршрут замены.

Это особенно важно для встроенных технических помещений и фасадных зон. Агрегат может физически войти в помещение до закрытия контура здания и оказаться практически незаменяемым после завершения строительства.

То же касается инженерных сетей коммерции. Если единственный путь новой вытяжки проходит через частные помещения или уже эксплуатируемую зону, формально существующая возможность перепрофилирования становится крайне дорогой.

На стадии координации поэтому полезно проверять три состояния системы: монтаж, штатное обслуживание и замена. Для коммерческих зон добавляется четвёртое — изменение функции.

Префабрикация: решения приходится фиксировать раньше

Чем больше инженерных систем пересекается на объекте, тем больше операций можно перенести с площадки в контролируемые условия производства.

В одном из проектов WE-ON использовались комбинированные инженерные модули с трубопроводами, кабельными трассами, креплениями и подготовленными точками подключения. Продолжительность монтажа инженерных систем сократилась в 1,5–2 раза.

Такой подход особенно эффективен на повторяющихся участках: коридорах, технических пространствах и вертикальных коммуникациях, где значительный объём работ можно собрать заранее.

Цена ускорения — более ранняя фиксация решений. До производства модулей должны быть согласованы проходки, положение коммуникаций, крепления, сервисные зоны и последовательность монтажа. Для МФК это принципиально: позднее изменение одного функционального блока может затронуть уже скоординированную систему соседних. Чем выше степень заводской готовности, тем раньше заканчивается период относительно дешёвых изменений. Поэтому решение о префабрикации принимается вместе с графиком проектирования и контрольными точками, после которых определённые параметры больше не меняются без оценки последствий для производства и монтажа.

Что имеет смысл свести до выпуска РД

К этому моменту у команды должна быть собрана не только модель инженерных систем, но и несколько сквозных схем, которые позволяют увидеть МФК целиком.

• Функциональная матрица коммерции. Какие назначения допустимы в каждом помещении, какие нагрузки они создают, где предусмотрены резервы и до какой точки доведены подключения.

• Вертикальная схема. Технические этажи, гидравлические зоны, вертикальные шахты, места изменения конструктивной сетки и перехода вертикальных коммуникаций в горизонтальные.

• Карта технических помещений и чувствительных зон. Источники шума и вибрации относительно жилья, гостиницы, офисов и общественных пространств.

• Схема кровли. Оборудование, воздухозаборы и выбросы, сервисные проходы, зоны благоустройства и окна соседних объёмов.

• Карта междисциплинарных узлов. Фасадные проходки, террасы, водоотведение, противопожарные пересечения, места высокой плотности инженерных коммуникаций.

• Эксплуатационная схема. Границы ответственности, учёт ресурсов, доступ к оборудованию, сервисные зоны и маршруты замены.

• Сценарии изменений. Что потребуется инженерно, если наиболее вероятные коммерческие помещения сменят назначение.

Такая проверка не требует превращать весь проект в бесконечный набор резервов. Она позволяет понять, где резерв действительно нужен и где достаточно оставить физическую возможность для будущего изменения.

Проектировать не системы, а их взаимодействие

Большая часть технологий, используемых в МФК, сама по себе хорошо знакома отрасли. Сложность появляется не потому, что для многофункционального комплекса обязательно нужны экзотические чиллеры, насосы или фасадные системы.

Она появляется в момент их взаимодействия. Ресторан требует отдельного инженерного сценария — над ним начинается жильё. Башня использует одну конструктивную схему — стилобат другую. На технической кровле нужно разместить оборудование — там же уже задумано общественное пространство. Арендатор меняет функцию — вслед за ней меняются воздух, вода, электрические нагрузки и пожарный сценарий.

Для подрядчика эта логика особенно заметна на реализации: именно на стройке несколько правильных по отдельности схем впервые должны физически совпасть в одной точке.

Поэтому инженерную концепцию МФК полезно оценивать не только по перечню систем и их мощности. Главный вопрос звучит скорее как что произойдёт с соседними функциями, когда эта система начнёт работать, обслуживаться или меняться?

Если ответ появляется ещё на проектировании, сложность МФК остаётся управляемой. Если впервые на монтаже — система начинает проектировать здание уже вместо проектировщика.

Больше полезных материалов для рынка недвижимости Москвы и области — в Телеграм «Фасадные Решения»