Диверсификация: почему девелоперы осваивают другие сферы бизнеса
Уже не первый год на строительном рынке наблюдается тенденция по диверсификации бизнеса. Девелоперы в дополнение к жилой недвижимости начинают возводить офисную, туристическую или формата light industrial. Такая тенденция связана с регулярными экономическими кризисами и попытками строительного бизнеса оптимизировать денежные потоки, усилить конкурентные позиции, снизить издержки и получить дополнительные доходы от синергетического эффекта.
Из жилых проектов в офисные
Сейчас 90% новых коммерческих помещений строится на продажу блоками и целиком, и только 10% будет сдаваться в аренду собственниками БЦ. Об этого говорится в отчете об офисной недвижимости компании IBC Real Estate по итогам I квартала 2024 года в офисной недвижимости. Появление такого высокого процента офисов на продажу — тенденция, связанная в том числе с тем, что на этот рынок активно стали выходить девелоперы, которые до этого работали только в сегменте жилой недвижимости.
«С начала 2022 года мы действительно наблюдаем структурные изменения на рынке девелопмента. Девелоперы, которые внимательно работают со стратегией, сделали среднесрочный прогноз и увидели, что экспоненциальный рост их бизнес-модели через 4-5 лет если и будет возможен, то будет обеспечиваться другими рынками и возможностями. В этой связи вхождение в операционные бизнесы, в т.ч. связанные с основным бизнесом и дающие усиление продуктовой вертикали — это один из вариантов стратегий. Такое решение дает больший контроль над цепочкой создания стоимости, плюс дополнительные возможности захвата новых сегментов рынка в связи с уходом иностранных компаний или операторов», — поясняет тенденцию Елизавета Мартынова, генеральный директор «Тренд Хантер. Инвестиции и управление».
Как полагает эксперт финансовая модель продажи офисов, для непрофильных девелоперов, существенно выгоднее, чем сдача в аренду.
«Продажа офисов как в нарезку, так и целиком зданиями стала нормой для рынка. И тот, и другой вариант имеет свои преимущества: продажа в розницу обеспечивает более высокую маржинальность, а продажа здания сокращает срок реализации. Когда офисы реализуются в нарезку, девелоперы часто предлагают сервис по управлению, заполнению арендаторами, подрядчиков по отделке и т. д.», — комментирует Строительной газете управляющий партнер RRG Денис Колокольников.
Курс на сферу гостеприимства
Но не только в офисную недвижимость уходят девелоперы. Сейчас большое количество сил направлено на развитие курортных направлений и анонсирование государственных программ и для девелоперов — это драйвер для усиления своей роли в курортном строительстве.
«Рынок туризма в России развивается слишком активно и мы видим огромные перспективы в этом сегменте для девелоперов. Уже сейчас мы планируем строительство крупного санаторного комплекса в Ставропольском крае. Также в нашем портфеле есть бутик-отель, который является объектом культурного наследия и архитектурным памятником Сочи. Интересными направлениями сегодня является промышленность и медицина, а также производство строительных материалов», — комментирует Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»)
Девелоперы говорят, что нельзя опираться на один сегмент и один рынок, который может пострадать во время кризиса.
«Бурный рост внутреннего туристического рынка привел к пониманию того, что есть большая нехватка хороших гостиниц, санаторно-курортных комплексов — современных, с хорошими управляющими компаниями и с качественным сервисом. Сейчас экономика направлена на развитие курортных зон, запущены полномасштабные государственные программы на федеральном уровне. А там, где вкладывают деньги в территорию, появляются возможности в разных сферах, в том числе и для девелоперов. Поэтому нужно пользоваться этой ситуацией и усиливать свою роль в сегменте курортного строительства», — в интервью РБК рассказал вице-президент AVA Group по девелопменту Гевонд Егиазарян.
Формат light industrial
Формат light industrial не нов для российского рынка, но именно сейчас спрос на такие объекты в десятки раз превышает предложение. Это, в том числе, связано и с тем, что арендные ставки здесь на 40% ниже, чем там, где подобные бизнесы обычно располагаются сейчас.
Объекты light industrial дают возможность создать рядом с большими жилыми районами производство, которому не нужны санитарно-защитные зоны, складские помещения и пункты продаж. Такая многофункциональность дает возможность совместить типографию с дизайн-бюро и пунктом выдачи заказов или ателье с магазином.
«Если ранее для крупного девелопера, занимающегося возведением жилой застройки, строительство небольшого объекта, его эксплуатация и последующая сдача в аренду были связаны с большими рисками и значительными ресурсными затратами, то сегодня такой объект может иметь хорошую инвестиционную привлекательность. Срок окупаемости может составлять 10-12 лет, спекулятивная продажа после ввода объекта в эксплуатацию может показать хорошую доходность. За последние 3 года стоимость кв. м в объектах light industrial увеличивалась на 30% в год», — комментирует консалтинговой компании IPG.Estate Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate
Застройщики, также все больше стараются развивать отдельные «коммерческие» направления, которые могут дать прибыль вне зависимости от того, есть ли там льготы. Например у «ПИК» есть подразделения: Mall Management Group, Parametr, Forma.
«Диверсификация — это в первую очередь о желании акционеров расширить бизнес и подстраховать текущие активы от кризисных тенденций. Создание собственной управляющей компании — это тоже диверсификация бизнеса и практически все застройщики стремятся сами обслуживать свои дома. Если объемы строительства небольшие, на этом диверсификация обычно и заканчивается. Но с ростом влияния, экспансии, объемов строительства, бизнесу необходимы дополнительные ресурсы и экономически выгодно развивать их внутри корпорации, in house, так сказать. И диверсификация — это все таки о бизнесе, поэтому девелоперы делают это с целью закрыть собственные потребности: создание управляющих компаний, строительство заводов по производству бетона, металлоконструкций и т.д и выйти на новый уровень в стратегическом развитии, например, как сделал „Самолет“, открыв собственный банк», — говорит Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY.
Эксперты сходятся во мнении, что все больше жилищных девелоперов будут активнее подключаться к процессу диверсификации бизнеса.
Источник фото: pixabay.com
