YE`S: «Запрет на строительство апартаментов сделает сегмент более цивилизованным»

Гостиничная недвижимость как формат

Московские власти фактически запретили строительство апартаментов. Как это отражается на сегменте апарт-отелей, в котором вы работаете?

— Смысл данного решения заключается не в том, чтобы этот формат полностью исчез, а в том, чтобы сделать его более цивилизованным. Де-юре такой дефиниции как апартаменты у нас вообще не существует. По документации мы видим проекты многофункциональных центров, зданий гостиничного обслуживания, бизнес-центров, а по факту появляется «псевдожилье». По сути, это жилой дом, который построен на земельном участке не предназначенном для жилищного строительства. Люди покупают квартиры и сталкиваются с проблемами. Они не могут прописаться, прикрепиться к поликлинике, отправить ребенка в детский сад, в школу. Кроме того, платят за коммунальные услуги больше, чем в обычных жилых домах. 
Сервисные апартаменты, или апарт-отели — это здания гостиничного обслуживания, построенные по соответствующим нормам. После ввода в эксплуатацию они проходят классификацию, им официально присваивается звездность. Но в отличие от гостиниц, номера в них предназначены для продажи инвесторам, передаче управляющей компании и получения пассивного дохода.

Особый подход к строительству

Как вы отбираете локации для запуска проектов? 

— Обычно это выглядит так: к нам обращается застройщик, у которого, как правило, есть земельный участок. Он предполагает, что в этой локации целесообразно построить апарт-отель. Проводятся маркетинговые исследования, изучается транспортная доступность, состояние жилого сегмента, за сколько он продается, по какой цене сдается. Оцениваем сегмент гостиниц, туристические потоки, потенциальную загрузку, обращаем внимание на коммерческие форматы недвижимости, бизнес-центры, торговые центры, на их перспективы. Должна быть уверенность, что этот апарт-отель сформирует необходимый спрос. На этапе маркетингового исследования оценивается доходность для инвесторов. Если она формируется с хорошей долей прибыли, то принимается положительное решение. 

Кроме того, имеет значение размер земельного участка. Мы рассматриваем проекты с номерным фондом от 300 юнитов, в среднем это 500-800 юнитов. Нам нужно понять, что на этом участке можно посадить достаточный объем ТЭПов. Немаловажный фактор — сам партнер. Оценивается его финансовая устойчивость, проверяется законность владения земельным участком, другие факторы, и только после этого подписываем договор коммерческой концессии. 

Вы предлагаете застройщикам готовые решения по проектам апарт-отелей. В чем их отличие от жилой застройки? 

— Подходы к строительству сервисных апартаментов отличаются от тех, которые применяются для гостиниц и жилых комплексов. Половина площадей в классических отелях — это неиспользуемая, неарендопригодная, непродаваемая площадь. Поэтому ставится цель обеспечить финансовый успех девелоперской модели: все площади должны быть максимально эффективными, но при этом необходимо сохранить гостиничную технологию, инфраструктуру. Это особенно актуально, когда стоимость денег высокая, и многие стараются сократить путь с момента начала реализации до старта продаж.

Специфика продаж тоже отличается. Застройщики привыкли продавать вид из окна, образ жизни. В случае с апарт-отелями продается доходность. Менеджеры по продажам работают как инвестиционные брокеры. Они должны уметь отрабатывать предложения и сравнивать не только с соседними жилыми комплексами, но и с другими инвестиционными инструментами, с акциями, облигациями, депозитами, что особенно актуально сейчас в России. Они должны уметь правильно работать с потенциальными инвесторами, покупателями этих апартаментов. 

Как правило, при таком подходе к моменту завершения строительства уже все апартаменты распроданы. После этого заходит управляющая компания, чтобы работать непосредственно с собственниками, которые там купили апартаменты, офисную недвижимость, ритейл. 

О доходности апарт-отелей 

Вы говорите о сервисных апартаментах как о виде инвестирования. О какой доходности можете идти речь в зависимости от локации? Например, в Азербайджане, где вы также работаете?

— В Москве из-за высокой стоимости квадратного метра доходность может быть меньше, но инвесторы в целом готовы мириться с этим, понимая, что актив в российской столице надежен и максимально востребован. При этом в ряде регионов, особенно с высоким туристическим потенциалом, доходность от инвестиций может быть выше за счет более низкого порога входа в проект. 

По сегменту сервисных апартаментов в России средняя доходность составляет порядка 8% годовых. Это операционная прибыль, которую получает собственник ежемесячно на руки без учета комиссий управляющей компании, затрат и расходов. Не стоит забывать, что в отличие от депозитов и других инструментов недвижимость сама по себе тоже дорожает. 

Есть несколько программ доходности. Одна из них разделяет риски между управляющей компанией и собственником: чем больше генерирует апартамент, тем выше доходность для собственника. Другой механизм — когда собственник раз в месяц получает фиксированное вознаграждение вне зависимости от того, сдался ли апартамент. Управляющая компания гарантирует определенные выплаты, а ее вознаграждение — это все, что она заработает сверху. 

По Баку средняя доходность жилой недвижимости — порядка 4-7%. В прошлом году мы подписали контракт с Аgalarov Development о совместной реализации проекта Sea Breeze в Баку. Учитывая перспективы этой локации, целевая доходность составит 10 - 12%. Но более детальная информация и расчет программ доходности появится ближе к старту продаж.

Кроме Sea Breeze какие проекты запланированы на 2025 год? Можете что-то анонсировать? 

— Два проекта в Санкт-Петербурге сегодня находятся на стадии строительства. Проекты в Казани и Новосибирске получили разрешение на строительство. В стадии проектирования находятся апарт-отели в Нижнем Новгороде, Благовещенске и Владивостоке. Думаю, что в ближайшей перспективе мы их анонсируем. 

Инвесторов интересует диверсификация

Sea Breeze — это не первый для вас зарубежный проект. Раньше вы уже работали в Казахстане. Насколько перспективны рынки ближнего зарубежья?

— Да, у нас был опыт в Астане. Совместно с партнером мы реализовали данный проект и управляли им три года. Наша компания открыла для российских инвесторов возможность инвестирования в недвижимость Казахстана. Крайне интересно было бы туда вернуться. 

В первую очередь, рассматриваем близкие к России страны с точки зрения менталитета и перспективно развивающиеся регионы, например, Узбекистан. Это невероятно интересное направление. Там колоссальными темпами растет туристический поток. Также рассматриваем Бишкек в Киргизии. Наиболее интересны и перспективны те регионы, которые популярны среди россиян с точки зрения инвестиций в недвижимость. Это и Арабские Эмираты и Таиланд.

В других странах ваша целевая аудитория, в основном, российская, или, это местные инвесторы?

— Российские инвесторы, которые владеют апартаментами в наших комплексах, часто говорят нам, что хотят владеть недвижимостью и за рубежом, чтобы диверсифицировать свой инвестиционный портфель и получать доход не только в рублях, но и в иностранной валюте. 
При этом мы безусловно ориентируемся и на местный рынок. В том же Азербайджане, если люди хотят инвестировать в недвижимость, то они покупают обычную квартиру. У многих есть мечта — купить несколько квартир, сдавать их в аренду и больше ни дня в своей жизни не работать. Жители Азербайджана — не исключение. Но сервисные апарт-отели здесь практически не представлены, поэтому мы видим на этом рынке большие перспективы.