Стрит-ритейл в новостройках: продавать или сдавать в аренду

Пустующие помещения под коммерцию или отсутствие востребованного жильцами бизнеса — проблемы, с которыми сталкиваются застройщики. Эксперты утверждаю, что для создания полноценного продукта необходимо не только делать точки притяжения в самих ЖК, но и обращать внимание на окружение, а иногда даже возводить собственные торговые центры.

Доля стрит-ритейла в проектах ЖК

Доля ритейла в жилых проектах в среднем составляет от 3 до 7% от жилой площади проекта и обусловлена классом проекта, его размером и инфраструктурным наполнением локации, где он размещается.

«Но все очень индивидуально, иногда девелопер создает точки притяжения, добавляются спортивные и образовательные и студийные форматы, которые не являются привлекательными с точки зрения дохода, но позволяют создать уникальные точки притяжения и привлечь другие форматы, необходимые для создания полноценного продукта для будущего жителя. Тогда показатель может доходить до 10% и более», — уточняет Мария Дворецкая, директор по коммерческой недвижимости «Главстрой».

Прежде чем закладывать помещения под ритейл в проект жилого комплекса, девелопер проводит анализ коммерческой инфраструктуры локации. Если территория новая, только осваивается, то, скорее всего, проект будет включать несколько коммерческих объектов. То же касается популярной сейчас концепции «город в городе», подразумевающей, что на территории ЖК должна быть вся необходимая инфраструктура для жизни.

«Если локация располагает достаточным объемом и разнообразием ритейла, то, скорее всего, будущий проект включит не более двух объектов коммерции. Насыщать ЖК коммерческими большим числом объектов не имеет смысла, особенно если речь о средне- и высокобюджетных проектах. Сейчас достаточно высок запрос на приватность, и едва ли жители придут в восторг от высокого трафика посторонних — посетителей коммерческих точек, расположенных в их ЖК. А без внешнего потока клиентов бизнес, вероятнее всего, окажется нерентабелен», — говорит Сергей Шиферсон, управляющий партнер компании-девелопера TOUCH.

Продавать или сдавать в аренду

Раньше застройщики старались не оставлять объекты коммерческой инфраструктуры в своем управлении, говорят эксперты. Сейчас тенденция меняется: подход стал более концептуальным.

«Инфраструктура становится одной из составляющих уровня дома и его конкурентным преимуществом. Застройщики заранее предусматривают коммерческие объекты, которые будут находиться на территории ЖК. И сохранить эту концепцию проще, когда управление остается в собственных руках», — поясняет Шиферсон.

Некоторые застройщики сдают в аренду и обеспечивают продукт для жителя, уточняет Дворецкая, а далее уже продают помещения как готовый бизнес. Основная проблема — это необходимость сопровождения работы с арендаторами и отдельной эксплуатации коммерции.

Какой стрит-ритейл размещается

Коммерческие площади с небольшим метражом наиболее популярны среди арендаторов, согласно данным «ЦИАН.Аналитика».

В 2023 году самыми востребованными стали помещения площадью:

• от 50 до 100 квадратных метров (33% от общего числа коммерции);
• до 50 квадратных метров (18%);
• от 100 до 150 квадратных метров (14%);
• от 500 квадратных метров (5%).

«Как всегда большую популярность имеют продуктовые магазины, супермаркеты у дома площадью 150–300 квадратных метров, различные услуговые форматы, кофейни и маленькие магазины, арендующие помещения до 100 квадратных метров, это могут быть и сетевые арендаторы и начинающие бизнесмены и жители комплекса. Все большим спросом пользуются помещения под общепит и блоки с предусмотренной технологией от 200 квадратных метров., где можно разместить кафе и рестораны, их доля в комплексе может доходить до 30–50% в зависимости от локации ЖК», — говорит директор по коммерческой недвижимости «Главстрой».

Стоимость аренды

Стоимость аренды отличается существенно в зависимости от расположения помещения, окружающего трафика и особенностей планировки, наличия витрин, ступенек и прочего.

«В одном комплексе различие в ставках может доходить до 2-3-х раз. В продаже не будет такой существенной разницы, однако более ликвидные будут небольшие помещения или помещения с технологией под общепит», — поясняет Дворецкая.

Также Шиферсон добавляет, что цена квадратного метра объекта ритейла при сдаче в аренду определяется не только в привязке к стоимости квадратного метра в конкретном ЖК, но и к обороту будущего бизнеса. Арендный платеж будет составлять, как правило, 4–7% от прибыли.

«Тренд конца прошлого и начала этого года — сохранение спроса среди от представителей общественного питания. В крупных мегаполисах в элитных ЖК лидируют заведения общепита, медучреждения и сфера красоты/спорта. В бизнес-классе — красота/спорт, общепит и продуктовые магазины и образовательные учреждения. Крупные инвесторы предпочитают приобретать большие объемы помещений на ранних стадиях строительства,, привлекают арендаторов, и затем продают эти объекты как готовый арендный бизнес для увеличения доходности.⁣⁣ Частные инвесторы приобретают помещения на первых этажах ЖК для собственного использования (ведение бизнеса) или для сдачи в аренду и получения стабильного финансового потока. Торговые площади могут приносить доходность до 9–11% годовых, причем наибольший интерес заслуживают помещения, расположенные в развивающихся локациях», — комментирует в отчете компании Ирина Козина, директор направления стрит-ритейл NF Group.

Как выбирать арендаторов

Искать арендаторов самостоятельно или через брокеров — зависит от застройщика и объекта — его размера и класса. В частности, если девелопер не крупный, то эксперты рекомендуют работать через собственный отдел продаж.

«Опытный застройщик подбирает арендаторов под целевую аудиторию проектов. При этом нужно следить как их миксовать, ведь, „посадив“ одного арендатора, можно получить отказы от других из-за неподходящего по уровню бренда или схожего бизнеса», — подытоживает Мария Дворецкая.

Фото: freepik.com