Трансформация районов: коммерческая недвижимость формирует идентичность городских локаций

Города стремятся к полицентризму, а девелоперы – к многофункциональности

Исследования урбанистических трендов показывают: современные мегаполисы переживают тихую революцию. Эпоха моноцентричных городов с жестким разделением на деловые «джунгли» и спальные районы уходит в прошлое. Все больше жителей мегаполисов стремятся к полицентризму — модели, где работа, жизнь и досуг сосредоточены в пределах пешей доступности. И одно из ключевых мест для формирования новых городских центров отведено бизнес-пространствам.

Mixed-use офис

Согласно исследованию JLL, 67% офисных сотрудников в США считают близость офиса к дому ключевым фактором при выборе работы, а 54% готовы сменить работодателя ради сокращения времени на дорогу. Этот тренд подтверждает и глобальный опрос Gensler 2023 года: 72% респондентов назвали «15-минутный город» — с интеграцией рабочих, жилых и рекреационных зон — идеальной средой для постпандемийной эпохи.

Компании, осознавшие этот запрос, пересматривают подход к офисным пространствам. Уже недостаточно арендовать этаж в бизнес-центре — современные работники ждут от работодателя среды, которая заменяет городскую инфраструктуру, делает их жизнь приятнее и проще. Как отмечают эксперты JLL, «высококачественный офис сегодня — это коворкинг с кофейней на первом этаже, фитнес-залом и парком через дорогу».

Исследование CBRE в 2022 году, изучавшие города мира, показывали: офисы в районах со смешанной застройкой (офисы + ритейл + жилье) заполняются на 30% быстрее, чем в традиционных CBD (Central Business District). Показательный пример — нью-йоркские Хадсон-Ярдс или калифорнийская Сэнд-Хилл-роуд, где аренда офисов в «вертикальных кварталах» с ресторанами и магазинами бьет рекорды, несмотря на общий спад спроса.

Такая тенденция прослеживается во всем мире. Согласно исследованию JLL (2022), до 60% новых проектов коммерческой и жилой недвижимости в мегаполисах Сингапура, Шанхая, Лондона и Берлина уже совмещают минимум три функции. В Сингапуре почти половина новых кварталов возводится как mixed-use — здесь стеклянные офисные башни соседствуют с апартаментами, коворкингами, фитнес-студиями и пешеходными галереями с ресторанами.

Происходит такой союз частично вынуждено: во-первых, девелоперов заставляет мыслить вертикально дефицит земли в мегаполисах: вместо изолированных бизнес-центров выгоднее строить «вертикальные города». Во-вторых, спрос на удобство диктует новые правила. Современные сотрудники, уставшие от часовых поездок между спальными районами и деловой частью города, выбирают места, где все необходимое находятся в радиусе 15 минут ходьбы от дома. Офисы в таких проектах становятся магнитом: по оценкам JLL, компании, арендующие пространства в mixed-use комплексах, сокращают текучесть кадров на 18–25%. Если переложить этот тренд на громадную по площади Москву, то различные социологические исследования говорят, о том, что комфортным для сотрудников является офис не далее, чем в двух-трех остановках на метро от дома, а вот возможность воспользоваться инфраструктурой рядом с местом работы, становится обязательной, как и во всем мире.

Офисный сегмент в mixed-use проектах демонстрирует существенные преимущества. Инвесторы фиксируют на 10–15% более высокую доходность по сравнению с монофункциональными объектами, а ритейл-зоны в таких комплексах генерируют на 20–30% больше трафика благодаря постоянному потоку офисных сотрудников и резидентов. Например, в лондонском районе Кингс-Кросс перезапуск территории с акцентом на смешанное использование увеличил стоимость аренды офисов на 22% за два года.

Влияет появление крупного mixed-use проекта и на окрестности: цены на жилье в радиусе 500 м от mixed-use проектов вырастают на 20–35%, а прилегающие улицы привлекают на 40% больше малого бизнеса (кафе, стартапы и т.д.).

Московский подход

Россия, еще недавно отстававшая в масштабах создания многофункциональных проектов, сегодня стремительно догоняет мировых лидеров, превращая деловые комплексы в многофункциональные хабы, где работа и жизнь идут нога в ногу. По данным консалтинговых компаний, в 2023 году 25% новых БЦ в Москве включали ритейл и общественные пространства, а к 2030-му их должно быть не менее 40%-50%. Прогноз учитывает спрос на гибридные пространства, объединяющие офисы, магазины, коворкинги и зоны отдыха. Эти оценки основаны на текущих тенденциях урбанизации и изменениях в требованиях арендаторов.

Исследование компании RRG, проведенное для Capital Alliance подтверждает: современные бизнес-центры столицы уже не просто «коробки с офисами», а динамичные экосистемы, адаптирующиеся под запросы горожан. Благодаря сбалансированной застройке новые и редевелопируемые районы — от Москва-Сити до территорий за МКАД — становятся точками притяжения, где соседствуют коворкинги, фитнес-клубы, рестораны и парковые зоны. Один из новых примеров в зоне охвата «Большого Сити» – БЦ AVIUM на 3-ей Хорошевской ул., ЗУ 18/2.

Проект AVIUM — ответ на тренд полицентричности мегаполиса. Capital Alliance преобразует сложившийся жилой район, создавая в районе ТПУ "Зорге" новый кластер с офисами класса А, торговой и сервисной инфраструктурой и ландшафтным парком, площадь которого более 1/3 площади всего пятна застройки. Парк станет настоящим «третьим местом», где сотрудники офисов смогут провести встречу на свежем воздухе, а семьи с детьми из ближайших домов — отдохнуть вечером.

Ключевой принцип современных БЦ — проницаемость. Речь не только о физической доступности (прозрачные фасады, интегрированные пешеходные маршруты), но и о функциональной открытости. Как отмечает RRG, 70% новых проектов включают общественные пространства: амфитеатры под открытым небом, лаунж-зоны с коворкингом, эксплуатируемые кровли с видами на город. Например, в одном из московских бизнес-центров терраса на крыше стала местом для летних лекций, в другом лобби превратили в арт-площадку с кафе и pop-up магазинами. Такая трансформация возможна благодаря модульным планировкам: перегородки между залами сдвигаются, создавая пространство под события разного масштаба.

На открытость и «проницаемость» делает ставку и БЦ AVIUM. Помимо парка, открытого для горожан, на первых этажах комплекса разместятся кафе, фитнес-центр и стрит-ритейл — сервисы, которые нужны не только арендаторам офисов, но и местным жителям.

«Проницаемость» дает и экономический эффект: аналитики прогнозируют рост стоимости жилья вокруг БЦ на 20%, а рост стоимости недвижимости в самом БЦ – до 40%.

Аменитис как новая валюта Раньше «фишкой» БЦ были лифты премиум-класса или система кондиционирования. Сегодня главный козырь — сервисы, которые работают 24/7. Согласно исследованию RRG, девелоперы активно инвестируют в благоустроенные территории с велодорожками, «умные» зоны ожидания с зарядками для гаджетов и даже кинозалы. Это не просто жест заботы о резидентах, а стратегия: наличие инфраструктуры повышает лояльность арендаторов на 40%, а «зеленые» сертификаты LEED, BREEAM и новые российские «Клевер» (Clever)) или EGBS, которые требуют создания комфортной среды, добавляют проектам рыночной ценности. Есть бизнес-центр, где, например, зимой заливают каток, а летом — открывают фуд-маркет, привлекая не только офисных сотрудников, но и жителей окрестных кварталов.

Важный тренд — интеграция БЦ с городской средой. Современные комплексы проектируются как продолжение улиц: сквозные проходы через лобби, навигация, синхронизированная с городской, велопарковки у входов. Такая модель, по данным RRG, сокращает нагрузку на транспортную инфраструктуру — до 30% сотрудников работают в шаговой доступности от дома.

Зеленое, значит, городское

Согласно российскому СП 42.13330.2016, четверть территории любого нового делового комплекса должна быть отведена под озеленение. В Москве требования еще строже: здесь действуют «Стандарты качества городской среды», предписывающие выделять не менее 20% площади под общественные пространства. Например, в «Москва-Сити» пешеходные зоны и парки занимают 35% территории — это не просто формальность, а осознанная ставка на комфорт. Власти следят за тем, чтобы деловые кластеры не превращались в «гетто для офисов», а становились точками притяжения.

Урбанисты шутят, что парк — это новый бизнес-партнер девелопера. И в этой шутке немало правды. Исследования подтверждают: офисы в шаговой доступности от зеленых зон в Москве сдают на 15–20% дороже. Девелоперы этим знанием с удовольствием пользуются. Концепция «офиса в парке» воплощается в ИЦ «Сколково», где здания буквально вписаны в парк. В петербургском Лахта Центре помимо парка рядом с небоскребом, есть и видовые террасы.

Поводя итоги, вывод можно сделать оптимистичный. Закладывая сегодня новый деловой комплекс, девелоперы, среди которых и Capital Alliance, учитывают три ключевых принципа, которые позволят БЦ уже через несколько лет стать локальным центром района. Во-первых, многофункциональность как ДНК: офисы должны соседствовать с жильем, коворкингами, фитнес-студиями и рекреационными зонами, как в московском ИЦ «Сколково» или сингапурских кварталах. Во-вторых, проницаемость границ: сквозные пешеходные маршруты, синхронизация с городской навигацией и общедоступные пространства — например, амфитеатры под открытым небом или эксплуатируемые кровли, как в современных московских БЦ. В-третьих, «зеленый» акцент: парки, велодорожки и «умное» озеленение не просто украшают район, но и повышают капитализацию. Добавьте к этому гибкость планировок и сервисы 24/7 — и через пару лет комплекс станет не просто местом работы, а новой точкой притяжения городской жизни.