Итогом 2023 года на рынке офисов Москвы стала нехватка качественных помещений. Количество запросов на «офисы для себя» достигло рекордного уровня: купля-продажа составила 20% от всех сделок. Поэтому редевелопмент промзон в центре Москвы приобретает актуальность — потребность в коммерческой недвижимости остается высокой, рассказал Движение.ру Михаил Ломтадзе, генеральный директор компании «БКЛ Недвижимость».

Тренды редевелопмента в центре Москвы

В условиях недостатка качественных офисных помещений спрос на аренду и покупку деловых пространств внутри Третьего транспортного кольца (ТТК) остается стабильно высоким. Они расходятся еще до завершения строительства. Сегмент постепенно переходит в «рынок продавца». Наступает лучшее время для инвестиций в редевелопмент промышленных площадок вдоль ТТК.

Москва демонстрирует высокий спрос: средняя вакансия в офисах не превышает 6,6%, внутри Садового кольца она держится на уровне 5,4-6,2% для лотов класса А, стоимость которых приблизилась к отметке в 40 тыс. руб. за кв.м, и это не предел. Такие данные приводит компания Nikoliers.

Помещения от 50 до 300 кв.м в центре Москвы пользуются постоянным спросом. За год он вырос на 30%, что привело к увеличению ставок: сегодня компании уже готовы рассматривать помещения в бизнес-центрах на стадии строительства. В них 55,9% офисных пространств уже проданы или сданы в аренду на пререлизе. Компании, которые вчера смотрели помещения только с отделкой или требовали каникул и компенсации за ремонт, завтра пойдут в shell@core. Это позволяет предугадать дальнейший дефицит и уверенно планировать стратегию сдачи.

Сейчас созданы практически идеальные условия, чтобы вкладываться не только в строительство новых БЦ, но и в редевелопмент бывших промышленных площадок — высокий спрос оправдывает дополнительные вложения и риски. Проблема лишь в том, что внутри ТТК практически не осталось свободных участков.

Преимущества бывших промзон

В Москве остается достаточное количество заброшенных промышленных зон и неэффективно используемых участков вдоль ТТК. Интерес с точки зрения развития офисных проектов к таким локациям вполне объясним и имеет ряд преимуществ.

Во-первых, наличие просторных зданий позволяет создавать офисы любой площади. А значит, компании-гиганты могут размещать административный персонал в одной локации. Строительство крупных блоков вполне целесообразно, если уже на ранней стадии проекта есть заинтересованный покупатель.

Во-вторых, в проектах редевелопмента всегда достаточно территории для ландшафтного дизайна. Благодаря наличию невысоких построек, арок, внутренних дворов и погрузочно-разгрузочных площадок, появляется возможность создавать уникальные креативных и инновационных проектов. Свободные пространства можно превратить в систему бульваров, зеленых гостиных, коворкингов под открытым небом, атриумы.

И третий, самый важный аспект, — включение офисной функции в более широкую концепцию делового или творческого кластера. Визуальный комфорт, красота конструкций, эстетика внутреннего и внешнего пространства важны не только для дизайнеров, фотографов, художников, но и, например, для ювелирного, образовательного, издательского бизнеса, психологов и адвокатов.

Важно не экономить

Главное — не экономить на качестве архитектурных решений. Девелопер фактически создает полноценную городскую среду и берет в свои руки будущую капитализацию проекта. Не говоря о возможности получить идеальный tenant mix, не замыкаясь на одном-двух крупных арендаторах и диверсифицируя отраслевые риски.

Проекты редевелопмента промышленных площадок вдоль Третьего транспортного кольца имеют все шансы получить поддержку правительства Москвы, заинтересованного в полицентричном развитии города и в появлении новых рабочих мест не только в центре, но и за его пределами.