Золотые клетки: московские пенсионеры — крупный и упущенный актив девелоперского рынка

В Москве проживает более 3 миллионов человек старше 60 лет. Большинство из них — собственники жилья. Их квартиры в спальных районах стоят десятки миллионов рублей, но сами они зачастую живут на скромные пенсии в изоляции, в небезопасной среде старого фонда с порогами, темными подъездами и без лифтов. Они — заложники собственной недвижимости, самые богатые на бумаге и самые уязвимые на практике. Это не просто социальная проблема — это системный сбой рынка, который девелоперы могут и должны обратить в новую возможность.

Парадокс в том, что колоссальный актив — миллионы квадратных метров в ликвидных локациях — простаивает. Он не приносит дохода владельцам, не обновляет жилой фонд города и не создает новой экономической активности. Традиционные модели классической ренты или продажи здесь не работают психологически: для большинства пенсионеров квартира — единственное, что они могут оставить наследникам.

Вы спросите, а почему бы наследникам, членам семьи, не позаботиться о стареющих родителях? И тут может быть много заслуживающих понимания ответов: психическое состояние родственника (попробуйте недельку посидеть с бабушкой в деменции), необходимость в ежедневном уходе (уколы, гигиена -- круглосуточный присмотр). И ты либо живешь с этим сам (прощай, работа), либо нанимаешь сиделку и платишь ей от 50 тысяч в месяц, на меньшее никто не пойдет.

Но выход есть. Умный девелопмент может создать экономически эффективную модель, которая учитывает интересы всех сторон. Речь — о создании специализированного жилья с сервисом (Senior Living) по модели «пожизненного содержания в обмен на услуги».

Суть в следующем. Пожилой человек передает право не на собственность, а на будущую выручку от продажи своей квартиры оператору — доверенному юридическому лицу, действующему в партнерстве с городом. Взамен он получает пожизненный контракт на проживание в современном, специально спроектированном кампусе за городом (но в транспортной доступности) с полным пакетом услуг: питание, уборка, медицинский мониторинг, социальная программа.

После его смерти его квартира продается на рынке. Вырученные средства идут на компенсацию затрат оператора на строительство и содержание кампуса, а остаток — возвращается наследникам. Ключевое: наследники не лишаются наследства, а получают его в ликвидной денежной форме, а не в виде проблемной квартиры, требующей ремонта и продажи.

Это как один из возможных вариантов. Могут быть другие? Безусловно!

Почему это выгодно девелоперу?

Во-первых, это запускает новый класс активов — рынок специализированного жилья с высокой добавленной стоимостью. Во-вторых, это обеспечивает долгосрочный стабильный cash flow от продажи услуг, а не разовых сделок. В-третьих, это доступ к ликвидному жилому фонду столицы через его последующую ревитализацию и продажу. Экономика масштаба при содержании сотен людей в одном кампусе на порядок дешевле содержания каждого по отдельности в городе.

Государство здесь — не донор, а партнер, создающий четкие правовые рамки и, возможно, предоставляющий землю под застройку на льготных условиях. Главная роль и инициатива — за девелоперским сообществом.

Пока этот рынок в России не существует. Но тот, кто первый научится упаковывать этот социальный запрос в экономически viable продукт, получит доступ к многомиллиардному активу и откроет новую, по-настоящему социально ответственную нишу в девелопменте. И поможет превратить «золотые клетки» в работающий капитал.