Алена Александровна Шевченко

Не далее как вчера встречались с голосом рынка -- Сергеем Смирновым. Поговорили за жизнь, за рынок, за перспективы накопить на квартиру у нынешней молодежи. Вы же знаете, что они сейчас нулевые эти перспективы. И вот какое предложение мне пришло в голову. Мы его немножко с ИИ обсчитали и вот что получилось. Прямо хоть в Думу вноси)))) Суть предложения: Каждому гражданину РФ при достижении 18 лет автоматически открывается специальный накопительный счет. Цель счета — формирование первоначального взноса на покупку жилья. Это долгосрочный инструмент с жестким целевым назначением, по аналогии с ипотечными программами (как ИИС, но только для жилья). Ключевые принципы: 1. Добровольность: Человек сам решает, пополнять счет или нет. 2. Софинансирование государством: Государство ежегодно добавляет фиксированную сумму (например, 100 000 рублей) или определенный процент от внесенных гражданином средств (по аналогии с программой софинансирования пенсии), но только при условии, что человек делает взносы. 3. Инвестирование и защита: Средства на счете защищены от инфляции. Они размещаются в консервативные финансовые инструменты (гособлигации, надежные облигации компаний) под процент, превышающий уровень инфляции. Доходность ежегодно индексируется. 4. Целевое использование: Снять деньги можно только в виде сертификата на приобретение жилой недвижимости (квартира, дом, доля в новостройке или на вторичном рынке) на территории РФ. Это предотвращает нецелевое использование средств (например, на краткосрочные потребительские нужды). Ожидаемые выгоды: * Для граждан: Формирование «жилищной подушки» с мощной поддержкой государства, мощный стимул к сбережению, возможность накопить на первоначальный взнос без риска потратить деньги. * Для государства: Стимулирование долгосрочных сбережений, поддержка строительной отрасли и банковского сектора за счет увеличения числа платежеспособных покупателей жилья, решение демографических и социальных задач. А давайте посчитаем, сколько можно накопить за 10 лет? Исходные данные: * Ежемесячный взнос: 50 000 рублей * Срок накопления: 10 лет (120 месяцев) * Годовая процентная ставка (доходность): 10% (сложный процент, начисляется ежемесячно) * Государственное софинансирование: +100 000 рублей в конце каждого года. Методика расчета: Мы будем считать накопления по формуле сложного процента с регулярными пополнениями (аннуитет). Взносы государства мы добавим как отдельные единовременные пополнения в конце каждого года. 1. Рассчитаем основную сумму от ежемесячных взносов. Формула будущей стоимости аннуитета: FV = P * [ (1 + r)^n - 1 ] / r * FV — будущая стоимость вклада. * P — ежемесячный платеж (50 000 руб.). * r — месячная процентная ставка (10% / 12 = 0.1/12 ≈ 0.008333). * n — общее количество платежей (120). Подставляем значения: FV_мес = 50 000 * [ (1 + 0.008333)^120 - 1 ] / 0.008333 2. Рассчитаем взнос от государства. 100 000 рублей, вносимые в конце каждого года, — это тоже аннуитет, но с годовым периодом. Мы должны рассчитать будущую стоимость каждого годового взноса с учетом того, сколько лет он будет «работать» (первый взнос — 9 лет, второй — 8 и т.д., последний — 0 лет). FV_гос = Σ [ 100 000 * (1 + 0.10)^k ] где k — количество лет, которые взнос пролежит на счете (от 9 до 0). Проведем расчет: * Базовая сумма от ежемесячных взносов: `FV_мес = 50 000 [ (1 + 0.008333)^120 - 1 ] / 0.008333 ≈ 50 000 204.84 ≈ 10 242 000 рублей` * Сумма от взносов государства: Взнос за 1-й год (пролежит 9 лет): 100 000 (1.10)^9 ≈ 100 000 2.3579 ≈ 235 790 руб. Взнос за 2-й год (8 лет): 100 000 (1.10)^8 ≈ 100 000 2.1436 ≈ 214 360 руб. Взнос за 3-й год (7 лет): 100 000 (1.10)^7 ≈ 100 000 1.9487 ≈ 194 870 руб. Взнос за 4-й год (6 лет): 100 000 (1.10)^6 ≈ 100 000 1.7716 ≈ 177 160 руб. Взнос за 5-й год (5 лет): 100 000 (1.10)^5 ≈ 100 000 1.6105 ≈ 161 050 руб. Взнос за 6-й год (4 года): 100 000 (1.10)^4 ≈ 100 000 1.4641 ≈ 146 410 руб. Взнос за 7-й год (3 года): 100 000 (1.10)^3 ≈ 100 000 1.3310 ≈ 133 100 руб. Взнос за 8-й год (2 года): 100 000 (1.10)^2 ≈ 100 000 1.2100 ≈ 121 000 руб. Взнос за 9-й год (1 год): 100 000 (1.10)^1 ≈ 100 000 1.1000 ≈ 110 000 руб. Взнос за 10-й год (0 лет): 100 000 (1.10)^0 = 100 000 1 = 100 000 руб. Суммируем: 235 790 + 214 360 + 194 870 + 177 160 + 161 050 + 146 410 + 133 100 + 121 000 + 110 000 + 100 000 = 1 593 740 рублей * Общая сумма на счете через 10 лет: `Итого = FVмес + FVгос = 10 242 000 + 1 593 740 = 11 835 740 рублей` Итог расчета: При ежемесячном взносе в 50 000 рублей, годовой ставке 10% и государственной поддержке в 100 000 рублей ежегодно, через 10 лет на счете накопится приблизительно 11 835 740 рублей. Вывод Эта сумма является очень весомым первоначальным взносом (более 50% от стоимости средней квартиры во многих регионах России) или даже полной стоимостью жилья в некоторых городах. Предложенная система могла бы кардинально изменить рынок доступного жилья для молодежи, сделав мечту о собственной квартире достижимой финансовой целью для миллионов дисциплинированных граждан. Важные оговорки: * Ставка 10% является достаточно оптимистичной для консервативного портфеля на долгий срок. В реальности ее необходимо привязывать к доходности гособлигаций (ОФЗ). * Необходим детальный механизм защиты от мошенничества при использовании сертификата. * Нужно предусмотреть возможности для досрочного закрытия счета в исключительных ситуациях (тяжелая болезнь, переезд на ПМЖ в другую страну) с возвратом средств, но, возможно, с потерей государственных доплат.

Пока готовится новый номер журнала недвижимости ДВИЖЕНИЕ, на правах главреда решила делиться с вами, пока немногочисленными моими подписчиками, мыслями и вопросами, про которые думаю, готовя материалы в номер. Вот, например, довелось мне на неделе пообщаться с нежно любимым мной девелопером, Борисом Цыркиным, управляющим партнером ФСК Фэмили (между прочим, входит в топ-100 влиятельных людей отрасли, не хухры-мухры). Давно знакомы, славно поговорили, много что обсудили. Но с тех пор в голове роятся разные нехорошие мысли. Давайте расскажу уже, о чем мои думы. Почему в Подмосковье строительный бардак Московская область десятилетиями была полигоном градостроительных экспериментов — от дикой приватизации 90-х до хаотичных СНТ, которые сегодня напоминают архив градостроительных ошибок. Почему системное развитие территорий здесь до сих пор остается исключением, а не правилом? Наследие 90-х: земля как поле битвы Пока Москва сохраняла землю в госсобственности, область массово распродавала участки. Колхозные поля дробились на паи, которые скупались для перепродажи или под дачные кооперативы. Результат — тысячи лендлордов, нулевая инфраструктура и правовой хаос, который сейчас пытаются исправить через КРТ. КРТ: лечение симптомов вместо болезни Комплексное развитие территорий — попытка навести порядок. Но на деле девелоперы сталкиваются с абсурдом: банки отказываются финансировать проекты, сравнивая современные поселки с СНТ-хрущобами, а инфраструктурная нагрузка делает себестоимость неподъемной. Кто виноват? — Банки: не верят в рентабельность качественной загородной недвижимости; — Власти: годами закрывали глаза на хаотичную застройку, а теперь перекладывают инфраструктурный долг на девелоперов; — Менталитет: у россиян прочно засела формула «квартира + дача», а не «дом как постоянное жилье». Что делать? Оставлять старые СНТ в покое и развивать свободные земли — без социальных конфликтов и сносов. Но для этого нужна воля властей и банковская смелость. Пока же Подмосковье остается территорией контрастов: уродливые СНТ соседствуют с премиальными поселками, а системное развитие подменяется точечными экспериментами. И вот что вы думаете про это? У кого может быть волшебная палочка, чтобы бац — в области наступило новое качество жизни? Ах, нету такой? Тогда может быть, есть рабочие идеи? Делитесь в комментариях, пожалуйста. Мы с Борисом их читаем :-)

Мечта о собственной квартире для многих молодых людей сегодня кажется почти недостижимой. И дело не в лени или нежелании работать — проблема в самой системе. Цены на недвижимость за последние годы выросли в разы, а зарплаты и возможности остались далеко позади. В крупных городах даже скромная однушка стоит как 10–15 годовых доходов молодого специалиста, и это если вообще ничего не тратить... Ипотека могла бы стать выходом, но высокие ставки и огромные переплаты превращают её в долговую кабалу на десятилетия. Банки требуют солидный первоначальный взнос, а где его взять, если половина зарплаты уходит на аренду? Получается замкнутый круг: чтобы накопить на жильё, нужно где-то жить, а аренда съедает все сбережения. Некоторые надеются на наследство — мол, родители или бабушки с дедушками оставят квартиру. Но и здесь не всё так просто. Во-первых, не у всех есть такая «подушка безопасности». А во-вторых, даже если квартира и перейдёт по наследству, то где тогда жить старшему поколению? В стране катастрофически не хватает правильного жилья для пенсионеров ни в городах, ни загородом: переезжать им зачастую просто некуда. Получается, что передача жилья по наследству — не решение, а лишь отсрочка проблемы. Экономическая нестабильность, инфляция и растущие цены только усугубляют ситуацию. Молодые люди с высшим образованием и хорошей работой всё равно не могут позволить себе то, что их родители покупали на обычные зарплаты. Государственные программы поддержки помогают, но точечно, а системных изменений пока нет. Что делать? Нужны не только льготные ипотеки, но и массовое строительство действительно доступного жилья — причём не только для молодёжи, но и для старшего поколения, чтобы освобождались семейные квартиры. Финансовая грамотность и дополнительные доходы — это хорошо, но без изменений в экономике и жилищной политике ситуация не сдвинется. Как вы думаете, реально ли сегодня молодым людям купить жилье без помощи родителей? Или единственный выход — ждать наследства и надеяться на удачу?

Меня раздражает этот хор экспертов, хором повторяющих: "Системный рынок ИЖС -- это утопия". Будто бы люди больше не мечтают о своем доме, будто бы будущее исключительно за бетонными многоэтажками. Я не просто не согласна — я вижу, как прямо сейчас частные дома переживают второе рождение. И вот почему. Города, которые мы когда-то любили, превратились в ловушки. Москва, Петербург, миллионники — это теперь не мечта, а ежедневный стресс. Бесконечные пробки, шум, воздух, который хочется фильтровать через марлю. Люди устали. И дело не только в пандемийном бусте спроса на загородное жилье. Просто наступил переломный момент, когда качество жизни наконец-то перевесило сомнительный статус "я живу в центре". Технологии стерли главный страх покупателей ИЖС — изоляцию от мира. Сегодня удаленная работа стала нормой, и уже не исчезнет. Доставка продуктов, товаров, даже строительных материалов работает в самых отдаленных поселках. Коворкинги и цифровые сервисы превратили загородный дом в полноценное рабочее место. Теперь "далеко" — это не про километры, а про отсутствие стабильного интернета. Поменялся и сам портрет покупателя. Раньше частный дом ассоциировался либо с пенсионерами, либо с дачей на выходные. Сегодня это молодые семьи с детьми, мечтающие о безопасном дворе без машин. Фрилансеры, выбирающие кабинет с видом на лес вместо офиса с видом на соседнюю высотку. Горожане за сорок, уставшие от показного престижа и готовые променять клубную карту на собственный огород. Девелоперы наконец-то уловили этот тренд. Вместо голых участков без инфраструктуры они предлагают коттеджные поселки со школами и медцентрами. Внедряют умные сервисы управления домом через приложение. Создают общие пространства — от коворкингов до клубов по интересам. Это уже не просто дачи — это альтернативная урбанизация, новый формат жизни. Я живу дальше 100 км от Москвы, в доме, на берегу ледникового озера, в окружении леса. Работать это не мешает, даже помогает. Редкие поездки в город воспринимаю как наказание. Поэтому я-то ТОЧНО знаю, о чем говорю))) Да, кризисы никто не отменял. Но люди готовы платить за метры, которые действительно принадлежат им, а не управляющей компании. Спрос на аренду частных домов стабильно растет, особенно в живописных локациях. Я верю в ИЖС, потому что это больше не бегство от цивилизации. Это новая цивилизация — где можно работать из дома, но не в душной квартире. Где есть соседи, но нет ощущения жизни в муравейнике. Главное — перестать строить "домики в деревне" и начать создавать современные пространства для жизни. А те, кто хоронит ИЖС, просто не умеют его продавать. Согласны? #ИЖС #РынокНедвижимости #ЧастныеДома