«Философт» — о том, что происходит на рынке недвижимости к концу года

«Философт» проанализировала ключевые тренды, объемы продаж и стоимость квадратного метра, а также то, какие форматы квартир покупатели выбирают чаще и почему.

Общий тренд: рынок оживает несмотря на высокие ставки

Рынок первичной недвижимости в России демонстрирует устойчивый рост. В период с июля по октябрь 2025 года объем продаж квадратных метров в городах-миллионниках и крупных региональных центрах (полумиллионниках) в среднем составил 123% от показателей аналогичного периода 2024 года. Рост объемов продаж в октябре 2025 относительно июля 2025 зафиксирован как в Уральском, так и в Приволжском федеральных округах. Это подтверждает: несмотря на высокие ставки и непростые условия кредитования, спрос на новостройки сохраняется и даже усиливается. Особенно заметный прирост — в Ханты-Мансийске (190%), Воронеже (179%), Волгограде (178%) и Уфе (174%).

Уральский федеральный округ: уверенный рост продаж на фоне стабильных цен

УрФО демонстрирует восстановление спроса, здесь зафиксированы одни из самых высоких темпов роста объемов продаж по стране.

Екатеринбург. Объем продаж: 134% от июля 2025 года. Цена за квадрат: 155 000 рублей, практически вернулась к уровню июля этого года.

Ханты-Мансийск. Объем продаж: соотношение объема продаж октября к июлю составляет 190% — рекорд среди всех 12 городов исследования. Цена за квадрат выросла с 156 000 до 157 000 рублей.

Общий вывод по УрФО: Урал — один из лидеров роста объемов продаж на первичном рынке. При этом цены в округе либо растут умеренно, либо остаются стабильными — это позволяет покупателям быстрее принимать решения. Регион демонстрирует хорошую адаптацию к высокой ключевой ставке и усиливавшемуся интересу к недвижимости как к инструменту сохранения капитала.

Приволжский федеральный округ: разнонаправленная динамика цен, но уверенный рост продаж

В ПФО наблюдается общая позитивная динамика спроса, но цены ведут себя неоднородно: где-то растут, где-то снижаются. Это показывает гибкость регионального рынка и его чувствительность к локальной экономической ситуации.

Киров. Объем продаж составил 124% в октябре относительно июля. Цена квадратного метра выросла с 131 000 до 135 000 рублей. Рынок развивается стабильно, умеренный рост цен сочетается с ростом спроса.

Пермь. Объем продаж в октябре составил 167% относительно июля этого года. Цена за квадрат выросла с 156 000 до 160 000 рублей (+3%). Перми удалось совместить рост продаж с плавным увеличением цены, что говорит о здоровом спросе и ограниченном предложении.

Ижевск. Объем продаж составил 119% в октябре относительно июля. Стоимость квадратного метра немного снизилась: с 129 500 до 128 800 рублей. Корректировка цены поддержала спрос на новостройки.

Нижний Новгород. Объем продаж составил 124% в октябре относительно июля. Стоимость квадратного метра выросла с 182 000 до 185 000 рублей (+2%). Один из самых сильных рынков ПФО. Высокая цена квадрата не мешает росту спроса.

Ульяновск. Рост объема продаж в октябре относительно июля: 137%. Цена квадратного метра снизилась с 124 800 до 115 300 рублей (-9%). Крупнейшее снижение цены в округе могло простимулировать спрос, но также говорит о высокой чувствительности рынка Ульяновска к ипотечным ставкам.

Уфа. Рост объема продаж в октябре относительно июля: 174%. Стоимость квадратного метра выросла с 155 500 до 159 200 рублей. Один из самых динамичных городов ПФО. Растущий спрос позволяет девелоперам поднимать цены.

Чебоксары. Рост объема продаж в октябре относительно июля: 174%.  Цена за квадрат выросла с 118 000 до 127 300 рублей (+8%) — рекорд по росту стоимости в ПФО. Город показывает редкую комбинацию: активные продажи + заметный рост цены.

Волгоград. Рост объема продаж в октябре относительно июля: 178%. Стоимость квадратного метра снизилась с 122 400 до 120 200 рублей. Сильнейший рост продаж в сочетании с мягкой ценовой коррекцией. Рынок остается крайне привлекательным для покупателей новостроек. Пенза. Рост объема продаж в октябре относительно июля: 135%. Стоимость квадратного метра выросла с 104 600 до 107 400 ₽.

Воронеж. Рост объема продаж в октябре относительно июля: 179%. Цена квадратного метра снизилась с 127 700 до 122 000 рублей (-5%). Заметное снижение цены усилило спрос. Воронеж — один из лидеров по росту продаж в стране в октябре 2025.

Общий вывод по ПФО: Приволжский округ демонстрирует ярко выраженный тренд роста спроса. Цены за квадратный метр в разных городах ведут себя по-разному, но это не мешает увеличению объемов продаж — покупатели активно выходят на рынок. ПФО показывает высокую чувствительность к цене, поэтому города с коррекцией стоимости показывают особенно сильный рост сделок.

Чем вызван рост объема продаж 

Осень традиционно считается периодом оживления на рынке недвижимости, и 2025 год не стал исключением. Однако нынешняя динамика обусловлена не только сезонностью. На рынок одновременно воздействуют несколько факторов, которые усиливают друг друга и формируют рост объемов продаж.

Первым драйвером стало постепенное снижение ключевой ставки. Несмотря на то что условия все еще остаются заградительными, сокращение ставки до 17% в сентябре и до 16,5% в октябре покупатели воспринимают как сигнал улучшения ситуации. Это скорее психологический, чем экономический фактор, но именно он подталкивает людей к покупке: после длительного периода супердорогих жилищных кредитов даже небольшое снижение создает ощущение, что «окно возможностей» начинает открываться.

Дополнительный импульс рынку дало обсуждение изменений в семейной ипотеке в начале октября. Возможное повышение льготной ставки до 12% с 1 февраля 2026 года спровоцировало всплеск активности: семьи стремятся оформить ипотеку заранее, опасаясь, что позже условия станут менее выгодными и доступ к низкой ставке в 6% будет ограничен. 

Застройщики усилили этот эффект, активно информируя клиентов о предстоящих изменениях, предлагая скидки, субсидированные ставки и специальные условия. На фоне все еще высокой ключевой ставки такие меры стали дополнительным драйвером спроса: покупатели стремятся не только успеть до изменений условий семейной ипотеки, но и получить максимально выгодные условия сейчас.

Свою роль сыграла и усталость от ожидания. Многие покупатели надеялись на более существенное снижение ставок, но к осени стало ясно: в ближайшее время условия останутся жесткими, а льгот может стать меньше.

 Это подтолкнуло людей перестать ждать подходящего момента и принять решение о покупке раньше, чем планировалось. 

Что покупают: метраж и предпочтения

Уральский федеральный округ

В УФО покупательские предпочтения демонстрируют устойчивый интерес к компактным и функциональным планировкам.

Екатеринбург. На крупнейшем рынке округа по-прежнему доминируют квартиры средней площади около 40 м² — на них приходится 56% всех покупок. Еще 32% сделок приходятся на более просторные варианты около 58 м², что показывает стабильный интерес к двухкомнатным решениям.

Ханты-Мансийск. В отличие от более крупных Екатеринбурга и Перми, здесь ключевым остается запрос на небольшие квартиры: варианты средней площадью 41 м² выбирают 52% покупателей. Доля более крупных форматов — 63 м² — занимает 36%.  

Приволжский федеральный округ

В ПФО доминирует устойчивый спрос на компактные квартиры: во многих городах региона именно форматы до 40 м² занимают половину и более всех продаж. При этом во многих региональных центрах заметен спрос на квартиры площадью около 55–60 м², отражающие потребности семейных покупателей.

Киров. Наиболее востребованы квартиры площадью около 36 м², на которые приходится 41% сделок. Следом идут более просторные варианты около 53 м²:  38% продаж. Крупные форматы 71 м² занимают 19%.

Пермь. Здесь спрос распределен более равномерно. Однокомнатные квартиры и евродвушки средней площадью 41 м² занимают 35% продаж. Квартиры площадью около 50 м² — 36%. Еще 25% продаж занимают трехкомнатные квартиры средней площадью 68 м². Это указывает на сбалансированность предпочтений: жители города одинаково активно выбирают как компактные, так и более просторные варианты для покупки.

Ижевск. Здесь рынок выражено ориентирован на компактные решения: квартиры площадью 39 м² составляют ровно 50% всех продаж. Остальная значимая часть спроса приходится на планировки около 56 м² — 34%, что подтверждает стабильность интереса к двухкомнатным форматам.

Нижний Новгород. Город демонстрирует схожий профиль спроса: квартиры 39 м² выбирают 48% покупателей, а более просторные варианты около 61 м² — 36%. Такая структура указывает на сочетание активного спроса на компактные варианты и заметную долю семейных покупателей.

Ульяновск. Основной объем сделок сосредоточен в сегменте компактных квартир: 38 м² занимают 52% продаж. Еще 34% приходятся на квартиры средней площадью около 57 м², что подтверждает спрос на компактное жилье и семейные форматы.

Уфа. В столице Башкортостана тенденция также выглядит однозначно: квартиры около 38 м² выбирают 52% покупателей. 

Воронеж. Здесь спрос имеет наиболее ярко выраженную ориентацию на компактные квартиры среди всех городов выборки: форматы около 36 м² занимают 60% продаж. На более просторные варианты средней площадью 60 м² приходится 28% сделок.

Волгоград. Как и в других городах региона, в Волгограде рынок смещен в сторону компактных решений: квартиры средней площадью 35 м² составляют 53% продаж новостроек, а площади около 54 м² — 35%.  Пенза. Спрос распределяется между двумя ключевыми форматами. Квартиры 39 м² занимают 48%, а около 57 м² — 31%. Это подчеркивает классическую для ПФО модель: широкое распространение небольших квартир и устойчивый интерес к двухкомнатным планировкам.

Итоги

В целом по регионам структура спроса остается схожей: наиболее популярны квартиры площадью до 40 м², но во всех крупных городах есть значимая доля покупателей, выбирающих более просторные форматы для семьи или комфортного проживания.

При этом преобладание в сделках компактных квартир не всегда отражает реальные предпочтения покупателей. Чаще это вынужденный выбор, связанный с ограниченными финансовыми возможностями: стоимость квадратного метра остается высокой, ипотечная ставка — значительной, а первоначальные взносы — трудно достижимыми для многих семей.

В этих условиях покупатели нередко выбирают студии и однушки как первый шаг, рассчитывая в будущем при улучшении экономической ситуации и снижении ставок  расширить жилплощадь и приобрести  более комфортный формат. К середине осени 2025 российский рынок первичной недвижимости показывает уверенный рост продаж даже на фоне высокой ключевой ставки. Осенняя активизация совпала с возможным изменением программы семейной ипотеки, что могло привести  к усилению спроса. Рост продаж наблюдается практически во всех регионах, а динамика стоимости квадрата остается умеренной и неоднородной — где-то цены снижаются и повышаются незначительно, а где-то колеблются в диапазоне 8-9%.

Рынок первичной недвижимости остается активным и гибким, даже несмотря на непростую экономическую ситуацию. Покупатели и застройщики продолжают подстраиваться под изменения в ипотеке и цены в регионах. Даже при высокой ключевой ставке осенью 2025 года рынок новостроек поддерживает спрос и не уходит в спад.