Спрос снижается, ставки растут: почему офисный рынок живёт по новым правилам

За последний год офисный рынок продемонстрировал необычные изменения. По данным консалтинговых агентств, в 2025 году спрос на офисные площади сократился на 20-25%, особенно со стороны малого и среднего бизнеса. В то же время арендные ставки возросли на двузначный процент, в отдельных сегментах рост достиг почти 30%. По словам Сергея Канаева, директора департамента коммерческой недвижимости Sezar Group, такой дисбаланс между спросом и ценами свидетельствует о том, что рынок уже не подчиняется привычной логике.

В начале года рост ставок был связан не с поведением арендаторов, а с увеличением затрат на содержание офисных зданий. Выросли расходы на клининг, охрану и техническое обслуживание. Добавила напряжённости и увеличившаяся стоимость кредитов, так как многие проекты финансировались за счёт заемных средств, что также отразилось на арендной плате.

О пересыщении или панике на рынке говорить не стоит — массовые перемещения компаний не наблюдаются. Большинство арендаторов выбирают сохранять свои офисы, даже при росте цен, занимая выжидательную позицию. При этом уровень вакантных площадей остаётся низким — менее 5% в ключевых локациях, что говорит о нехватке качественного предложения.

Сегмент B в нынешних условиях оказывается наиболее устойчивым и служит основой офисного рынка. Для большинства компаний он остаётся оптимальным по соотношению цена-качество, поэтому арендаторы здесь реже меняют офисы и места. В более дорогих сегментах движение значительнее, но именно класс B помогает сглаживать колебания цен и занятости.

Рынок аренды всё плотнее связан с инвестиционными решениями. Ограниченное предложение качественных офисов сдерживает переезды компаний, тогда как высокая ключевая ставка влияет прежде всего на сделки по покупке недвижимости. Интерес к приобретению офисов никуда не исчез — он взят на паузу. По данным аналитиков, объём продаж офисов в 2025 году может упасть более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом, так как инвесторы откладывают решения в ожидании более комфортных условий финансирования. Потенциальные покупатели внимательно считают экономику проектов, понимая, что будущая доходность напрямую зависит от стоимости денег и условий финансирования.

«Сейчас рынок офисной недвижимости скорее замер, чем повернулся в ту или иную сторону. Мы уже проходили похожие периоды, когда решения откладываются в ожидании сигнала. Для рынка таким сигналом станет снижение ключевой ставки. Когда деньги подешевеют, спрос может вернуться быстро — и в аренде, и в инвестициях», — отмечает Сергей Канаев.