Что придет на смену льготной ипотеке?

Специалисты аналитического отдела ГК «Пионер» проанализировали динамику сделок на первичном рынке жилья Москвы за последние два года. Выявлено, что для покупателей, которые ранее прибегали к льготным ипотечным продуктам, сегодня актуальной альтернативой становятся варианты с поэтапной или комбинированной оплатой.

Оборот сделок с использованием ипотечного кредитования на рынке новостроек столицы заметно увеличился к завершению 2025 года. Если в 2024 году доля ипотечных сделок составляла 54% от общего числа договоров долевого участия, то к концу четвертого квартала 2025 года этот показатель достиг 63%, показав рост в 18 процентных пунктов.

Эксперты объясняют такую тенденцию сочетанием макроэкономических и регуляторных факторов. Весной 2025 года крупные финансовые учреждения отменили комиссии для застройщиков при оформлении льготной ипотеки, что сделало такие предложения более привлекательными. Летом наметилась тенденция к понижению ключевой ставки, что впервые с 2022 года вызвало позитивные ожидания у потенциальных покупателей относительно будущих условий кредитования. Дополнительным стимулом стало объявление осенью об ужесточении условий семейной ипотеки, что побудило многих ускорить процесс заключения сделок до конца года.

Согласно данным аналитиков «Пионер», наибольшее увеличение доли ипотечных сделок зафиксировано в сегментах комфорт-класса (на 18 п.п.) и бизнес-класса (на 23 п.п.). В то же время, в сегменте премиум-недвижимости наблюдалось снижение: доля ипотечных сделок упала с 27% в 2024 году до 19% по итогам 2025 года.

В собственном портфеле ГК «Пионер» также произошли изменения. Несмотря на некоторое снижение доли семейной ипотеки, компания отмечает возросший интерес к продуктам с поэтапным погашением.

«Покупатели зачастую выбирают траншевую ипотеку, которая сегодня выступает в качестве альтернативы стандартным программам. В IV квартале 2025 года траншевая ипотеке в наших проектах бизнес-класса достигла 44%, а в премиум – 43% от общего объема ипотечных сделок. Этот инструмент позволяет эффективно управлять бюджетом на начальном этапе финансирования приобретения квартиры», – рассказала Юлия Максимова, заместитель руководителя отдела кредитования и партнерских программ группы компаний «Пионер».

Траншевая ипотека представляет собой кредитный продукт, выдаваемый заемщику частями (траншами) в течение установленного периода. Это снижает финансовую нагрузку на начальном этапе, поскольку общая сумма долга формируется постепенно к моменту завершения строительства. Количество таких траншей может достигать пяти.

В проектах «Пионер» минимальная сумма первого транша может начинаться от 100 000 рублей, а ежемесячный платеж в льготный период — от 1 700 рублей. Оставшаяся часть кредита перечисляется в определенную дату после окончания льготного периода. Такой подход дает покупателю возможность сформировать комфортный график погашения и направить высвободившиеся средства на другие нужды.

Кроме того, механизм траншевой ипотеки открывает возможности для применения комбинированных стратегий. Например, семья, ожидающая пополнения, может воспользоваться траншевой ипотекой с последующим рефинансированием предложения в семейную ипотеку после рождения ребенка. Это позволяет зафиксировать стоимость объекта недвижимости и получить кредит по более выгодной ставке.

Несмотря на текущие высокие цены на первичном рынке, покупатели располагают разнообразным набором инструментов для решения жилищного вопроса. Эксперты рекомендуют не откладывать покупку в ожидании идеальных условий.

«По прогнозам, в 2026 году ставка Центробанка может снизиться до 13,5-14,5%, что сделает ипотеку доступнее, но не сильно изменит ситуацию на рынке. Для увеличения спроса ставка должна опуститься до 13%, что возможно не ранее второй половины года. Существенный рост спроса возможен при ставке 10% и ниже. Однако стоит учитывать конкуренцию со вторичным рынком: часть спроса может перейти туда, так как цены на вторичное жилье ниже, чем на новостройки», – прокомментировала Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике группы компаний «Пионер».