Архитектура КРТ: между молотом и наковальней

Проекты комплексного развития территорий могут изменить биографию как одного района, так и всего города. Их ключевыми бенефициарами являются жители, а также мэры, инвесторы и девелоперы. Архитекторы же работают на стыке интересов всех сторон. Они находятся в точке, где из абстрактных цифр договора КРТ начинает проявляться среда. И на этом этапе приходится соединять ожидания и реальность. Как это происходит на практике, рассказывает Сергей Пергаев, основатель и креативный директор Pergaev Bureau.

Грань комфорта и обязательств

Мы работаем в более чем 40 регионах с более чем 60 девелоперами, и на практике почти в каждом проекте на чаше весов оказываются количественные и качественные показатели среды. С одной стороны — жесткие параметры площади застройки, плотности, этажности. С другой — то, что возникает из ощущений. Чувство комфорта, безопасности, визуальной привлекательности. Архитектор оказывается медиатором, понимая ограничения технического задания и интересы будущих жителей. 

При этом сама система ограничений очень жесткая: строительные нормы, санитарные зоны, инфраструктурные требования. В одном проекте могут возникать десятки противоречий, которые приходится балансировать. 

Плотность против человека

Идея «15-минутного города» с низкой и равномерной застройкой 5–8 этажей и оживленными улочками редко совпадает с реальностью. В масштабе квартала может возникать сверхплотная среда. Пятно застройки порой сокращается до 40% из-за санитарных зон, конфигурации участка, размещения соцобъектов и рекреации. Соответственно, места становится меньше, а плотность из-за этого выше. После учета всех ограничений территория под жилую застройку может сокращаться на 20–40%, а плотность внутри жилой зоны при этом растет еще на 20–30%. Это почти всегда ведет к высокой, башенной застройке и усиливает конфликт цифр и ощущений. 

Задача архитектора — компенсировать плотность качеством среды: разрыхлять кварталы, создавать визуальные разрывы, формировать перспективы и удобные маршруты. Разноэтажность, ритм объемов, чередование функций и озеленения помогают сделать среду более живой и «проницаемой». 

Сыграем в «Майнкрафт»

Здесь архитектура работает не просто с формой, а с жизненной стратегией, под которую пересобирается реальность. При большой плотности наша задача — «разрядить» пространство: сделать его проницаемым, раздробить крупные массивы, найти визуальные разрывы. Квартал становится конструктором, где важно выстраивать видовые перспективы и пешеходные маршруты.

В разработке композиции зданий мы используем разноэтажность с поворотными секциями. Тогда уходит скучная монолитность и возникает ритм: высотные акценты чередуются с более низкими объемами. Получается дисперсная среда, в которой есть свет и воздух, или, говоря архитектурным языком, визуальная проницаемость. На нее работает и распределение функций в разные точки, чтобы среда была менее конфликтной и более живой, с перебивкой зеленых и активных зон. 

Здесь же важно не только распределение функций, но и работа с парковками — мы стараемся избегать формирования единой «мертвой» зоны и размещаем их равномерно, группами, чтобы не разрушать пешеходную среду и не создавать эффект отчуждения. 

Двор как карта дня

При высокой плотности двор становится пространством сценариев. Вместо одного большого — несколько малых зон, каждая со своей функцией. Человек может двигаться по своему настроению и распорядку дня, не покидая квартал. 

Важную роль играет озеленение — оно работает как буфер от шума и пыли и сохраняет приватность. Контраст состояний и масштабов делает среду разнообразной и добавляет ей архитектурную и рыночную ценность: разный продукт для разных людей, более сложная экономика предложения с градацией приватности и стоимости. 

В таких дворах мы сознательно увеличиваем долю озеленения — иногда до 50% — и используем многоуровневые сценарии: тихие зоны для взрослых, активные — для детей. Это позволяет буквально «расслоить» активности и снизить конфликты. 

Победить ограниченность

При высотной и плотной застройке возможно сконструировать приватные дворы за счет объемно-пространственных решений, границ квартала и сценариев входа. В этих условиях важно не только отделить двор, но и создать ощущение защищенного пространства. Для этого мы включаем в работу стилобаты и вертикальные поверхности, формируя дополнительные уровни. Среда становится многослойной и в благоустройстве, и в озеленении, что помогает компенсировать дефицит территории и усилить приватность. При этом до 20% коммерции на первых этажах допустимо нормативно, но практика показывает, что оптимально около 4–5% — иначе появляются пустующие помещения, которые негативно влияют на ощущение среды как живой и активной. 

Параллельно приходится учитывать жесткие ограничения: в реальности до 70% проектов обеспечивают лишь минимально необходимые дворовые пространства, в половине случаев площади дополнительно сокращаются, а иногда уменьшается даже количество парковочных мест. Это не теория — это реальная экономика проектов. 

Поэтому мы начинаем работать не только с метрами, но и с восприятием: используем микромасштабирование, избегаем «окно в окно», дробим пространства на мини-дворы, работаем с пластикой фасадов, входными группами и ритмом. 

Дайте людям больше неба

За годы практики я пришел к простой истине: ощущение свободы измеряется не метрами, а объемом неба над головой. Можно уложиться во все нормативы, но если пространство «давит», границы комфорта сужаются. Поэтому в масштабных проектах КРТ мы стараемся раскрывать перспективы, избегать глухих замкнутых дворов, создавать визуальные связи с городом. Тогда появляется воздух, среда начинает «дышать», а плотность перестает быть проблемой.

Комфортная среда в проектах КРТ — это не идеальная картинка и не тиражирование решений. Это результат точной сонастройки с местом. Решения рождаются из поиска баланса между цифрами ТЭПов и ощущениями. Но в центре всегда должен оставаться человек. Именно он принимает решение о покупке квартиры в том или ином месте. Следовательно, качество среды определяется не только расчетами и нормативами, но и тем, насколько она действительно отвечает запросу жителей.