Инвестиционный потенциал: почему премиальная недвижимость показывает стабильный рост

Сегодня, несмотря на появление прибыльных финансовых инструментов, инвестиции в премиальную недвижимость остаются одним из самых надёжных способов сохранения и приумножения капитала. Этому способствует несколько факторов, включая высокое качество девелоперских проектов Москвы и уникальные экономические условия. Совладелец и сооснователь Группы Родина Антон Винер рассказывает о механизмах роста стоимости премиальных объектов, факторах, влияющих на их ликвидность, и стратегии инвестирования в высокобюджетную недвижимость.

В России сложились действительно уникальные экономические условия, похожих на которые в постсоветской истории ещё не было. Отечественные предприятия активно перестраиваются на импортозамещение и производят множество товаров и услуг внутри страны. Благодаря этому обеспечивается низкий уровень безработицы, который, по данным Росстата, составляет 2,2%. Таким образом трудоспособное население практически полностью вовлечено в экономические процессы.

В результате даже в условиях внешних геополитических и финансовых ограничений экономика России показывает умеренный рост. В первом квартале 2025 года рост экономики страны составил 1,4% относительно аналогичного периода прошлого года, а во втором — 1,1%. Как следствие, увеличились и денежные доходы населения: реальные зарплаты в первом полугодии выросли на 6,9%, а номинальные (без учёта налогов и инфляции) — на 14,5%.

Одновременно в условиях жёстких внешних санкций деньги фактически оказались «заперты» в России. Если раньше бизнес мог выводить их за рубеж, инвестируя в импортные товары и услуги, то теперь финансовые потоки перераспределились на различные сектора национальной экономики. Так, денежная масса М2 — деньги, находящиеся на руках у населения или размещённые на краткосрочных депозитах, — к 1 сентября 2025 года достигла 121,6 трлн руб., увеличившись на 14,4% в годовом выражении.

Изменение денежных агрегатов, по данным Банка России

В довершение общей картины — ключевая ставка, которая (хотя Банк России и снижал её трижды с начала года) по-прежнему остаётся высокой. Сегодня она составляет 17%. Такая ключевая ставка призвана противостоять инфляции, делая дорогими кредиты, и притормаживать экономику, чтобы избежать перегрева. Одновременно она породила ряд доходных финансовых инструментов, включая банковские депозиты и краткосрочные облигации. Они тоже способствуют росту денежной массы М2.

В таких условиях начал расти спрос на товары и услуги премиального уровня. В частности, несмотря на относительную стагнацию продаж недвижимости комфорт- и бизнес-класса, продажи премиальной и делюкс-недвижимости росли в 2024 году и продолжают увеличиваться в 2025-м. Активное накопление средств открыло населению возможность покупать более дорогое.

По нашей оценке, доля инвесторов в недвижимость премиального класса сегодня составляет около 30%, постепенно увеличиваясь. Клиенты воспринимают её как надёжный инструмент сохранения и приумножения капиталов. За последние 12 месяцев квадратный метр премиальной недвижимости в Москве подорожал на 12% — до 791 тыс. руб. Однако это средний показатель, а отдельные девелоперские проекты показали рост стоимости на 20–25% и больше.

Здесь важно отметить, что, несмотря на кажущуюся низкую прибыльность инвестиций в недвижимость по сравнению со ставками по тем же депозитам, итоговая доходность всегда оказывается значительно выше. Дело в том, что депозиты привязаны к ключевой ставке и год от года доходность по ним меняется — растёт или уменьшается. Девелоперские же проекты на протяжении всего строительного цикла, который занимает в среднем четыре года, показывают стабильный рост, достигающий 80–90%.

Инновационный кластер «Родина Переделкино»

Так, в нашем инновационном кластере «Родина Переделкино», который Группа Родина строит в паре минут от метро «Новопеределкино», стоимость квартир с начала 2025 года увеличилась почти на 6%. Строительство этого кластера с пятью бионическими жилыми башнями, приватным двором-парком, офисным центром, медиакластером и насыщенной внутренней инфраструктурой стартовало в декабре 2024 года. Ввести его в эксплуатацию планируется в 2029 году. На рынке недвижимости при этом действует правило: чем выше строительная готовность проекта, тем выше стоимость квадратного метра.

Следует также отметить, что даже клиенты, покупающие премиальную недвижимость для жизни, всё равно расценивают её как долгосрочную инвестицию — актив, который можно будет реализовать при необходимости, например, улучшения жилищных условий.

Инвестиции в премиальную недвижимость Москвы требуют профессионального подхода, учёта целей инвестора и рисков. Важно выбрать подходящий объект, разработать стратегию и минимизировать возможные угрозы. При этом необходимо тщательно продумать каждый этап инвестирования — начиная с определения целей и заканчивая выбором конкретного объекта.

Выбор объекта начинается с определения цели инвестиций, от которой зависит стратегия покупки. Для перепродажи лучше выбирать районы с растущей ценностью, например новые премиальные жилые комплексы или перспективные проекты. Если цель — сдача в аренду, стоит обратить внимание на объекты рядом с деловыми центрами, такими как «Москва-Сити», или престижными районами.

Перед покупкой необходимо проверить девелопера. Важно изучить реализованные проекты компании, проверить сроки сдачи предыдущих объектов и убедиться в наличии эскроу-счетов, которые защищают деньги до завершения строительства. Также следует учитывать уникальные характеристики объекта, например панорамные виды на знаковые объекты столицы, Москву-реку или обширные природные зоны, которые значительно увеличивают привлекательность недвижимости.

Лаунж-зона в «Родина Переделкино»

Стратегия инвестирования может включать несколько подходов. Первый — покупка на стадии строительства с последующей продажей на высокой стадии готовности или после ввода объекта в эксплуатацию, что особенно актуально для районов, начинающих активно развиваться как новые статусные локации. Второй — подбор подходящего объекта на старте продаж, когда девелоперы часто предоставляют скидки. Третий — диверсификация портфеля, при которой премиальная недвижимость становится инструментом для сглаживания возможных рисков от инвестиций в другие активы.

Во всех случаях премиальная недвижимость Москвы является лучшим вариантом сохранения и приумножения капиталов. В частности, благодаря насыщенному продуктовому наполнению, используемым в строительстве материалам, локации и архитектурной концепции. Кроме того, столичные девелоперские проекты высоких классов выгодно отличаются даже от сопоставимой недвижимости в мировых столицах. Здесь сказывается особенность российских покупателей, предъявляющих высокие требования к качеству продукта.

В 2025 году ожидается значительный рост цен на премиальную недвижимость в Москве. По самым скромным оценкам, стоимость квадратного метра в девелоперских проектах такого уровня до конца года увеличится в среднем на 12–15%. При этом наиболее существенный рост цен придётся на период с октября до конца года. В 2026 году следует ожидать аналогичного роста.

На формирование ценовой динамики премиального сегмента столичного рынка недвижимости влияет комплекс факторов. Среди ключевых причин роста стоимости — сохраняющийся дефицит предложения, высокий спрос со стороны покупателей, относительно высокий уровень инфляции, а также серьёзное изменение цепочек поставки иностранного оборудования, которое традиционно используется в проектах высоких ценовых сегментов.

Значительное влияние на стоимость премиального жилья оказывают также качественные характеристики застройки и развитие инфраструктуры в районах Москвы. Эти факторы в совокупности создают благоприятные условия для дальнейшего роста цен на недвижимость в столице в среднесрочной перспективе.