Рассрочка в новостройках: спасательный круг или ловушка?

За последние годы рассрочка от застройщиков превратилась из дополнительного маркетингового хода в полноценный финансовый продукт. Но чем более популярным становится этот инструмент, тем чаще звучат вопросы: насколько он действительно выгоден и какие риски может скрывать удобный график платежей? О преимуществах и нюансах рассрочек от застройщиков рассказал коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников.

Почему застройщики предлагают рассрочку?

Сегодня рассрочка для девелоперов — в первую очередь, вынужденная мера для удержания спроса. Рыночная ипотека продолжает оставаться недоступной для большинства россиян, а адресные госпрограммы вроде семейной ипотеки охватывают далеко не все категории покупателей. Чтобы не потерять платёжеспособных клиентов, компании вынуждены предлагать собственные программы поэтапной оплаты.

Однако, прямой выгоды застройщику на старте это не приносит. Напротив, рассрочка серьёзно усложняет экономику проекта. Причина в механизме эскроу-счетов: покупатель вносит деньги постепенно, и наполнение счетов замедляется. По данным Банка России «О проектном финансировании строительства жилья в первом квартале 2026 года», по состоянию на 1 апреля 2026 года уровень покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах составил 68%  — во многом именно из-за активного использования рассрочек.

Для застройщика это означает одно: без своевременного наполнения эскроу растёт стоимость кредитования проектов, строительство становится дороже. Строительной компании приходится либо закладывать выпадающие доходы в удорожание квадратного метра, либо пересматривать всю финансовую модель. Как заметил на недавнем форуме «Движение» замминистра строительства Никита Стасишин, застройщики «поняли, что это может быть опасно относительно моделей финансирования проектов». И объём рассрочек действительно снижается — сегодня он составляет порядка 15–20% от общего числа сделок.

Какие риски несёт рассрочка?

Ключевая опасность для застройщика — массовый выход покупателей из договоров. Юридически ДДУ в этом вопросе на стороне клиента, и дольщик может достаточно легко инициировать расторжение. Отказ от длинных рассрочек создаёт кассовый разрыв: деньги на эскроу недополучены, а реализованные лоты «зависают».

По оценкам участников рынка, около 20% сделок с рассрочкой в 2025 году заканчивались расторжением договора именно из-за финансовых трудностей покупателей. Каждый такой случай — это не только возврат средств, но и потерянное время, повторный вывод лота на рынок, часто с дисконтом. Всё это напрямую бьёт по финмодели проекта.

Для покупателя инфраструктурные риски в стройке сегодня практически устранены — благодаря механизму эскроу и защите государства. Даже при банкротстве девелопера проект с высокой вероятностью будет достроен или передан другому застройщику, а средства дольщика остаются в безопасности.

Главный подводный камень для клиента — строгость условий договора:

• Штрафы за просрочку. Если к дате очередного транша покупатель не успевает продать вторичную недвижимость, гараж, получить годовую премию или найти альтернативный источник средств, возникает просрочка. В таком случае девелопер начисляет штраф.

• Расторжение с потерей объекта. Если изыскать деньги не удаётся, договор расторгается. Средства на квартиру вернут (за вычетом санкций), но покупатель теряет и сам объект, и время, за которое рынок мог уйти вверх.

• Многие программы рассрочки заканчиваются крупным финальным платежом или обязательным выходом на ипотеку к моменту сдачи дома. Если к тому моменту ставки по-прежнему высоки, а одобрения нет, клиент попадает в тупик.

Что будет дальше?

На мой взгляд, тенденция на рассрочки сохранится, и особенно это касается пролонгированной рассрочки. Этот инструмент появился совсем недавно, сейчас его используют всего 4–5 застройщиков, но трое из них входят в ТОП-10, что уже говорит о многом.

В премиальном сегменте рассрочка — очень удобный инструмент. Большинство покупателей недвижимости этого класса — бизнесмены, и для них выводить деньги из оборота невыгодно, ведь эти средства могут продолжать работать и приносить доход. Для покупателей это хорошая возможность не замораживать крупные суммы и вкладывать столько, сколько им комфортно.

Для девелопера же это означает необходимость наращивать темпы продаж. Если 99% сделок идёт через рассрочку, то нужно продавать больше квартир, а на этапе строительства — очень внимательно следить за ценой. Иначе есть риск, что на финальном этапе останется большой объём, который придётся реализовывать уже по сниженной цене.

Мой совет покупателям: считайте реальную стоимость рассрочек, внимательно читайте договор с застройщиком и обязательно оценивайте собственные финансовые возможности на всём горизонте платежей. Рассрочка — не замена ипотеке, а инструмент, который дает как возможности, так и определенные сложности, в зависимости от того, как им распорядиться.