За последние годы рассрочка от застройщиков превратилась из дополнительного маркетингового хода в полноценный финансовый продукт. Но чем более популярным становится этот инструмент, тем чаще звучат вопросы: насколько он действительно выгоден и какие риски может скрывать удобный график платежей? О преимуществах и нюансах рассрочек от застройщиков рассказал коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников.Почему застройщики предлагают рассрочку?Сегодня рассрочка для девелоперов — в первую очередь, вынужденная мера для удержания спроса. Рыночная ипотека продолжает оставаться недоступной для большинства россиян, а адресные госпрограммы вроде семейной ипотеки охватывают далеко не все категории покупателей. Чтобы не потерять платёжеспособных клиентов, компании вынуждены предлагать собственные программы поэтапной оплаты.Однако, прямой выгоды застройщику на старте это не приносит. Напротив, рассрочка серьёзно усложняет экономику проекта. Причина в механизме эскроу-счетов: покупатель вносит деньги постепенно, и наполнение счетов замедляется. По данным Банка России «О проектном финансировании строительства жилья в первом квартале 2026 года», по состоянию на 1 апреля 2026 года уровень покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах составил 68%  — во многом именно из-за активного использования рассрочек.Для застройщика это означает одно: без своевременного наполнения эскроу растёт стоимость кредитования проектов, строительство становится дороже. Строительной компании приходится либо закладывать выпадающие доходы в удорожание квадратного метра, либо пересматривать всю финансовую модель. Как заметил на недавнем форуме «Движение» замминистра строительства Никита Стасишин, застройщики «поняли, что это может быть опасно относительно моделей финансирования проектов». И объём рассрочек действительно снижается — сегодня он составляет порядка 15–20% от общего числа сделок.Какие риски несёт рассрочка?Ключевая опасность для застройщика — массовый выход покупателей из договоров. Юридически ДДУ в этом вопросе на стороне клиента, и дольщик может достаточно легко инициировать расторжение. Отказ от длинных рассрочек создаёт кассовый разрыв: деньги на эскроу недополучены, а реализованные лоты «зависают».По оценкам участников рынка, около 20% сделок с рассрочкой в 2025 году заканчивались расторжением договора именно из-за финансовых трудностей покупателей. Каждый такой случай — это не только возврат средств, но и потерянное время, повторный вывод лота на рынок, часто с дисконтом. Всё это напрямую бьёт по финмодели проекта.Для покупателя инфраструктурные риски в стройке сегодня практически устранены — благодаря механизму эскроу и защите государства. Даже при банкротстве девелопера проект с высокой вероятностью будет достроен или передан другому застройщику, а средства дольщика остаются в безопасности.Главный подводный камень для клиента — строгость условий договора:Штрафы за просрочку. Если к дате очередного транша покупатель не успевает продать вторичную недвижимость, гараж, получить годовую премию или найти альтернативный источник средств, возникает просрочка. В таком случае девелопер начисляет штраф.Расторжение с потерей объекта. Если изыскать деньги не удаётся, договор расторгается. Средства на квартиру вернут (за вычетом санкций), но покупатель теряет и сам объект, и время, за которое рынок мог уйти вверх.Многие программы рассрочки заканчиваются крупным финальным платежом или обязательным выходом на ипотеку к моменту сдачи дома. Если к тому моменту ставки по-прежнему высоки, а одобрения нет, клиент попадает в тупик.Что будет дальше?На мой взгляд, тенденция на рассрочки сохранится, и особенно это касается пролонгированной рассрочки. Этот инструмент появился совсем недавно, сейчас его используют всего 4–5 застройщиков, но трое из них входят в ТОП-10, что уже говорит о многом.В премиальном сегменте рассрочка — очень удобный инструмент. Большинство покупателей недвижимости этого класса — бизнесмены, и для них выводить деньги из оборота невыгодно, ведь эти средства могут продолжать работать и приносить доход. Для покупателей это хорошая возможность не замораживать крупные суммы и вкладывать столько, сколько им комфортно.Для девелопера же это означает необходимость наращивать темпы продаж. Если 99% сделок идёт через рассрочку, то нужно продавать больше квартир, а на этапе строительства — очень внимательно следить за ценой. Иначе есть риск, что на финальном этапе останется большой объём, который придётся реализовывать уже по сниженной цене.Мой совет покупателям: считайте реальную стоимость рассрочек, внимательно читайте договор с застройщиком и обязательно оценивайте собственные финансовые возможности на всём горизонте платежей. Рассрочка — не замена ипотеке, а инструмент, который дает как возможности, так и определенные сложности, в зависимости от того, как им распорядиться. 

Сегодня рынок жилой недвижимости в России находится в новой фазе. Экономические условия меняются, и застройщики адаптируются к ним. О ключевых трендах второй половины 2026 года рассказал коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников. Динамика цен: номинальный рост, но без ажиотажаНаиболее реалистичный сценарий на 2026 год — это номинальный рост цен до 10%. Однако механизм этого роста будет скорее инерционным, чем спекулятивным.При этом говорить о снижении средней стоимости квадратного метра не приходится. Рост будет обеспечиваться за счёт выхода новых проектов — застройщики при выводе корпусов ориентируются на текущие цены закрытых сделок в уже реализуемых проектах, закладывают стоимость денег и будущие затраты. Как следствие, новые проекты автоматически выходят на рынок с более высоким ценником.Факторы, определяющие рынокСебестоимость строительства и утверждённая финансовая модель — ключевые факторы ценообразования. Застройщики вынуждены закладывать высокую стоимость кредитов и затраты на получение разрешений в цену. Основными драйверам здест станут:Рост заработных плат — в строительстве они увеличились в среднем на 23%;Удорожание стройматериалов до 15–20%, в зависимости от категории;Удорожание логистики;Задержка сроков строительства — по оценкам аналитиков, по итогам 1 квартала текущего года 45% застройщиков столкнулись с переносом сроков. Если задержка связана с дополнительными работами, себестоимость может расти на 2,5–5% в месяц.Ключевая ставка и ипотекаКлючевая ставка ЦБ во второй половине 2026 года продолжит снижаться, но резкого обвала, на мой взгляд, не произойдёт. По состоянию на 19 июня 2026 года ставка снижена до 14,25%. Прогнозы на конец года сейчас колеблются от 12% до 14,5%. При таком сценарии рыночные ставки по ипотеке могут опуститься к концу года ниже 15%.Кроме этого, на рынке будет появляться все больше гибридных инструментов. Рыночную ипотеку будут стараться замещать субсидированными рассрочками с «искусственно» пониженной ставкой за счет застройщика. В условиях достаточно высокой ставки по рыночной ипотеке и сокращения объема льготных программ спрос будет поддерживаться именно таким образом. В целом, ажиотажного спроса, который наблюдался на ряд проектов в прошлом году, не ожидается, но и значительного провала продаж быть не должно. Куда двигаются продажиМы проанализировали основных игроков в премиальном сегменте, особенно проекты в районе Москва-Сити и в пределах Садового кольца. И получилась интересная картина. Если привести все проекты к общему знаменателю — по текущим темпам продаж и ценам — то к этапу ввода в эксплуатацию у каждого из них будет реализовано около 50% объёма, вне зависимости от класса жилья. Мы просто переходим в новую реальность: теперь в премиум-сегменте нужно закладывать в финансовой модели 50–60% продаж на момент сдачи дома.Что касается второго полугодия 2026 года, то если проанализировать цифры, очевидно, что спрос в премиальном классе есть, и продажи в целом должны быть лучше, чем в первом квартале. Многие крупные девелоперы, которые столкнулись с проблемами в начале года, сейчас активно ищут новые финансовые инструменты, как внутренние, так и в сотрудничестве с банками, которые скоро появятся на рынке.По сути, сейчас мы возвращаемся в ситуацию 16-летней давности, когда квартиры продавали не по рендерам, а по факту — за полгода до сдачи. И здесь на первый план выходят профессионализм продавцов и умение девелопера выполнять обещания, заявлять реальную инфраструктуру и показывать её уже на этапе строительства, так, чтобы покупатель мог всё увидеть и даже потрогать до того, как полностью расплатится.Оптимальное время для покупкиОжидание «дна» или момента, когда станет дешевле, бессмысленно. Даже если застройщик даст скидку или появится спецпредложение, эта «дешевизна» уже заложена в общую стоимость проекта, либо компенсируется другими параметрами. Рынок устроен так, что новые проекты выходят дороже прежних, и отыграть этот тренд назад крайне сложно. Поэтому решение о покупке должно быть обусловлено личной потребностью, а не сиюминутной конъюнктурой.

16 июня в рамках деловой программы форума «Движение» состоялась экспертная сессия «ЭКСПЕРТ.УРБАН» на тему: «Технологии или архитектура: кто формирует облик города?». Модератором выступил главный редактор издания «ЭКСПЕРТ.УРБАН», партнёр КБ «Стрелка» Алексей Муратов.В дискуссии приняли участие: Сергей Кузнецов (архитектор, управляющий партнёр КБ «Стрелка»), Максим Лучников (коммерческий директор ГК «Сумма Элементов»), Алексей Пучков (генеральный директор «ГК Экоплант»), Андрей Асадов (сооснователь и гендиректор бюро АСАДОВ), Артём Укропов (сооснователь бюро Megabudka), Пётр Кудрявцев (урбанист, основатель CM International), а также Иван Фаткин (главный архитектор Новосибирской области).Архитекторы vs технократы: исторический контекстОткрывая сессию, Алексей Муратов напомнил, что в начале XX века технология стала главным источником вдохновения для архитекторов, однако к 1950–60-м годам технократы с их типовыми решениями вытеснили архитекторов из центра принятия решений. Сегодня, по словам модератора, здания, спроектированные архитекторами, составляют 1–2% в общем объеме строительства. Тем не менее именно архитекторы сохраняют влияние в нише знаковых объектов, определяющих визуальный портрет городов (например, Музей Гуггенхайма в Бильбао, Сиднейская опера, Центр художественной гимнастики в Москве).С приходом технологий индустрии 4.0 (ИИ, робототехника, аддитивное производство), отметил Муратов, противостояние становится ещё острее: теперь технологии позволяют создавать уникальность конвейерным способом, «давая технократу стать архитектором», а архитекторам — тиражировать уникальность. При этом архитекторы, в отличие от технократов, руководствуются не алгоритмами, а принципами.Премьера: «5 принципов» Сергея КузнецоваЦентральным событием сессии стала презентация Сергея Кузнецова, который предложил пять принципов построения архитектурных концепций. Он подчеркнул, что технологии не отменяют профессионального взгляда, а задача архитектора — соблюдать эти принципы, чтобы создавать осмысленные и долговечные объекты.Принцип 1. Живи в настоящемКузнецов призвал не искать идентичность в копировании исторических форм. Он сопоставил застройку Манежной площади (1990-е) и парк «Зарядье» (2013–2017), отметив, что узнаваемые символы — от Исаакиевского собора до Эйфелевой башни — всегда были прорывными для своего времени. «Не надо пытаться откопать истину в истории, — сказал он. — Предоставим ее историкам архитектуры, а сами начнем делать новую историю».Принцип 2. Сохраняя — улучшайРабота с историческим контекстом, по мнению Кузнецова, должна строиться на бережном наслоении нового, а не на возвращении к «первоначальному виду». Он раскритиковал подход ленинградской школы реставрации и привёл в пример два проекта: Анненкирхе в Петербурге (совместно с Иваном Грековым) и ЖК «Бадаевский» в Москве (Herzog & de Meuron, Apex). В обоих случаях, по мнению эксперта, новое решение создает дополнительную ценность, не уничтожая исторические слои.Принцип 3. Ищи вдохновение в неочевидномКузнецов рассказал, что идея столпов в новом терминале аэропорта Толмачёво в Новосибирске родилась из ассоциаций с самолётными турбинами и деревьями из его детства, увиденными в Йемене. Он подчеркнул, что яркая форма должна иметь ассоциативный ряд, но не быть буквальным копированием.Принцип 4. Создавай идентичность из непохожегоВ этом тезисе архитектор выступил против сведения идентичности к набору узнаваемых фасадных элементов. Он показал реализованный арт-объект «Русское идеальное» в Никола-Ленивце и проект винодельни в Краснодарском крае. Оба объекта, по его словам, демонстрируют, что архитектура — это не то, как объект выглядит, а то, как он устроен.Принцип 5. Сделай форму носителем ценностиКузнецов отметил, что запоминающаяся и простая форма — ключ к тому, чтобы здание стало символом. В качестве примеров он привёл новые корпуса МГТУ им. Баумана и строящийся многофункциональный комплекс Оне в Москве. «Если бы наш Парящий мост в парке Зарядье не было бы так легко узнать по форме, его вряд ли напечатали бы на 100-рублёвой купюре», — добавил он.Дискуссия: баланс формы, содержания и экономикиМаксим Лучников поинтересовался, не теряется ли внутреннее качество и практичность в погоне за формой. Сергей Кузнецов ответил, что это «самый сложный вопрос в создании объектов недвижимости». По его словам, успешное воплощение нестандартных архитектурных проектов в Москве было бы невозможно без воли мэра Сергея Собянина, но также необходима миссионерская позиция архитектора — разъяснение ценностей через публикации, мероприятия, выступления. Кузнецов рассказал, что принципиально не берёт гонорары за свои проекты, считая это инвестицией в репутационный капитал: «Идея оставить о себе память при жизни имеет,  в том числе, большое бизнес-значение».«Подобные сессии, где у девелоперов, архитекторов и урбанистов есть возможность услышать друг друга, крайне важны для отрасли. Это не просто дискуссия: это точка, где экономика встречается с эстетикой, а прагматика — со смыслами. Только диалог и работа в тандеме позволят профессионалам строительной отрасли найти тот самый баланс, который приведет к созданию ярких и эффективных девелоперских проектов», – отметил коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников. 

Жилой небоскреб «Дом Дау», который возводит ГК «Сумма Элементов» в «Москва-Сити», признан лучшим в своей категории на 17-й международной премии «Рекорды Рынка Недвижимости». Проект одержал победу в номинации «Жилой комплекс премиум-класса №1».Церемония награждения состоялась в Москве. Победителей определяли по итогам трехэтапного голосования, в котором участвовали покупатели, авторитетное жюри и 500 профессионалов рынка. Всего в конкурсе было заявлено более 350 проектов из Москвы, регионов России и из-за рубежа.Экспертное жюри премии высоко оценило комплексный подход к созданию проекта жилого небоскреба, включая архитектурные и планировочные решения, а также передовые технические разработки. Также эксперты отметили продуманную социальную составляющую, высокий уровень благоустройства, озеленения и организации дворового пространства. «Эта награда — заслуженное признание труда всей нашей команды. Еще на старте проекта мы ставили перед собой важную задачу: создать не просто небоскреб, а новый стандарт премиальной жизни в мегаполисе. Уверен, что “Дом Дау” станет одной из архитектурных доминант Москвы, а его концепция задаст ориентиры для всего рынка премиальной недвижимости», — отметил коммерческий директор ГК «Сумма элементов» Максим Лучников.«Дом Дау» — 340-метровый жилой небоскреб, расположенный в деловом центре столицы. Ранее проект также входил в ТОП-10 лучших инвестиционно-привлекательных объектов недвижимости по версии Московского Бизнес Клуба: эксперты оценили прогнозируемую доходность «Дом Дау» на уровне до 103% при покупке на старте продаж.Премия «Рекорды Рынка Недвижимости» проводится с 2010 года. В профессиональном сообществе ее называют «Оскаром» рынка недвижимости. Лауреаты премии формируют рейтинг лучших объектов, который служит ориентиром для покупателей.