Финал предложения: дефицит офисов в «Москва-Сити»

Рынок офисной недвижимости Москвы-Сити перешел в фазу финального предложения: свободные участки в старых границах делового района исчерпаны, а в Новом Сити (непосредственно вокруг ММДЦ) экспозиция свободных земельных участков минимальна. На фоне высокого спроса в локации, низкой вакантности и дефицита новых площадок кластер переходит в формат закрытого предложения, где ограниченный объем ввода повышает инвестиционную привлекательность каждого доступного объекта, следует из совместного исследования MR Office, офисного направления MR, и Nikoliers.

По данным Nikoliers, сейчас в деловом районе реализуются шесть объектов с офисной составляющей общей площадью 528 тыс. кв. м. Их ввод запланирован до 2030 года. При этом из шести заявленных объектов одна башня уже занята целиком, одна — наполовину, остальные — активно реализуются блоками и уже частично забронированы крупными корпоративными покупателями, что дополнительно снижает доступное предложение.

В сложившихся условиях эти объекты фактически становятся последней возможностью приобретения качественного офисного пространства в престижной локации — как для компаний, рассматривающих размещение штаб-квартир, так и для инвестиционных покупателей, ориентированных на прирост капитальной стоимости актива к моменту ввода в эксплуатацию.

«Когда свободных участков под застройку в кластере не остается, рынок неизбежно меняет логику: вместо конкуренции за лучшую цену начинается конкуренция за остающийся объем. Мы видим, что покупатели в Москве-Сити уже разделились на две группы — частные инвесторы охотно берут компактные лоты, а крупные корпорации и фонды стараются консолидировать оставшиеся большие блоки под собственные штаб-квартиры, понимая, что повторного выхода такого объема на рынок не будет. Для тех, кто рассматривает Москву-Сити, как локацию для размещения бизнеса, это означает, что выбор по-настоящему крупных лотов в ближайшие 2–3 года будет сокращаться», — отмечает Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers.

Среди ключевых строящихся объектов делового кластера выступает премиальный офисный комплекс TOP TOWER. Его реализацией занимается девелопер MR в рамках направления офисной недвижимости MR Office. В проекте представлена одна из наиболее масштабных офисных составляющих среди всех проектов в локации. Стартовая цена квадратного метра в TOP TOWER зафиксирована на уровне 650 тыс. руб., минимальная стоимость лота составляет 86,8 млн руб. По данным Nikoliers, по предварительным итогам I полугодия 2026 года, уровень вакантности в Москве-Сити снизился до 2,8% по всем классам. В подобной ситуации покупка офиса на стадии строительства становится инструментом фиксации стоимости входа в локацию с продолжением ценового роста как в сегменте продаж, так и в аренде.

«В условиях ограниченного предложения в состоявшихся деловых кластерах этап реализации проекта приобретает определяющее значение для покупателя. Приобретение на ранней стадии позволяет не только зафиксировать стоимость входа, но и гарантированно закрепить за собой офисный блок в локации с дефицитным качественным предложением. Показательный пример — наши деловые башни iCITY: на старте продаж в 2020 году цена квадратного метра составляла порядка 350 тыс. руб., при этом сейчас его стоимость достигает 850 тыс. руб.», — отмечает Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.

Справка

MR работает с 2003 года. Это одна из крупнейших компаний по объему строительства и продаж жилой и коммерческой недвижимости. Девелопер входит в число лидеров рынка по уровню инноваций и цифровизации, а также активно поддерживает культурные институции и значимые социальные инициативы. На различных стадиях реализации в Москве у компании находятся проекты классов бизнес, премиум и делюкс.

В 2025 году MR объединила все офисные проекты под брендом MR Office, предложив рынку инновационный подход к созданию рабочих пространств. Направление делает акцент на гармоничную интеграцию архитектуры в городскую среду, применение принципов устойчивого развития и создание комфортной экосистемы для бизнеса.

Общий портфель MR Office уже превышает 2,1 млн кв. м и включает более 25 проектов в ключевых деловых локациях Москвы, в том числе свыше 1 млн кв. м уже построенных офисных комплексов. В текущий портфель входят объекты классов Prime, A и B, находящиеся на разных стадиях реализации. Среди ключевых проектов — iCITY, TOP TOWER, JOIS, BELL, SET, CITYZEN, MIND, LINK и офисная часть «Оне».