Каждое новое здание проходит обязательный и волнительный момент, когда у него еще нет ни одного надземного этажа, но будущий облик уже формируется. На строительной площадке офисного небоскреба BELL рядом с метро «Белорусская» прошла церемония заливки первого кубометра бетона. Таким образом, стартовали монолитные работы — генеральный подрядчик ANTTEQ приступил к устройству фундаментной плиты будущей 220-метровой башни. Офисный проект общей площадью 84,8 тыс. кв. м реализует девелопер MR в рамках направления MR Office.Именно на этапе устройства фундаментной плиты закладывается точность всей конструкции, включая одну из самых сложных ее особенностей — систему наклонных колонн. «На этом этапе ключевое значение имеют строгая последовательность операций и контроль геометрии конструкций, в том числе наклонных колонн. Точность монолитных работ напрямую влияет на последующий монтаж фасада и итоговое качество здания. Для ANTTEQ это еще один значимый объект — благодарим заказчика за доверие и приложим все усилия, чтобы реализовать задуманное», — отметил Мустафа Сарыбал, руководитель проекта строительства BELL в компании ANTTEQ.Наклонные колонны станут одной из главных конструктивных особенностей башни. Для них предусмотрен высокопрочный бетон классов от B60 до B100. Более высокая прочность материала позволяет уменьшить сечение опор без потери несущей способности. При этом необычная геометрия колонн решает сразу несколько задач. Она участвует в распределении нагрузок, обеспечивает необходимую жесткость каркаса и устойчивость 220-метрового здания при ветровом воздействии. Одновременно сокращается количество промежуточных опор на офисных этажах, а значит, арендаторы получают больше возможностей для свободной организации пространства.Архитектура BELL также строится вокруг геометрии, которая работает одновременно на образ и функциональность здания. Концепцию разработало проектное бюро UNK, среди проектов которого — Дворец водных видов спорта «Лужники», павильон «Атом» на ВДНХ и Национальный космический центр. Башня получила компактную, близкую к эллипсу форму без выраженных углов. Такое решение уменьшает отношение периметра фасада к площади этажа и помогает снизить теплопотери. Центральное ядро освобождает большую часть этажа для офисных пространств, а плавный контур сокращает количество малоэффективных угловых зон.«Нам очень повезло с командой проекта: мы работали как единое целое. Все получилось благодаря взаимному доверию — заказчик точно понимал бизнес-параметры и доверял нам в вопросах архитектуры. Высотное здание становится частью города и его панорамы, поэтому для нашей команды особенно важно, каким его будут видеть и воспринимать москвичи», — отметил Юлий Борисов, руководитель проектного бюро UNK. Архитектурная особенность небоскреба BELL заключается в постепенном расширении здания к его центральной части, а затем — сужении ближе к вершине. В результате небоскреб напоминает кубок.Одной из технически сложных частей здания станет фасад. Его выгнутые участки выполнят с применением технологии холодной гибки стекла. Она позволяет придавать стеклянным панелям необходимую кривизну непосредственно при монтаже и тем самым формировать плавную оболочку башни без большого количества индивидуальных горячегнутых элементов.Пространство вокруг башни станет органичным продолжением архитектуры здания. Концепцию благоустройства разработала ландшафтная компания DEREVO PARK.«Нашей задачей было создать не просто территорию при бизнес-центре, а полноценную общественную среду с собственной идентичностью. Для нас особенно ценно, что команда MR демонстрирует высочайшую культуру работы: девелопер проявляет исключительную точность в соблюдении сроков и строго следует утвержденному графику реализации. В таком бережном отношении ко времени и деталям у нас сложилось абсолютное взаимопонимание», — рассказал генеральный директор и основатель компании DEREVO PARK Андрей Кочетков.В офисном комплексе появится двухуровневое благоустройство. Вокруг здания будет создана система прогулочных маршрутов с озеленением, малыми архитектурными формами и зонами отдыха. На эксплуатируемой кровле четвертого этажа появится терраса с озеленением, зонами для отдыха и неформальных встреч. Отсюда откроются панорамные виды на город.До начала монолитного этапа строители подготовили площадку для возведения высотного здания. Инженерные сети, проходившие в пятне застройки, перенесли за его пределы. Котлован оградили «стеной в грунте» и укрепили четырехъярусной распорной системой, которая обеспечивает его устойчивость и снижает воздействие строительных работ на окружающую застройку. Для работы ниже уровня грунтовых вод также была организована система водопонижения.Сейчас на площадке выполняют бетонную подготовку, укладывают гидро- и виброизоляцию и собирают арматурный каркас фундаментной плиты. Всего для монолитных конструкций BELL потребуется более 53 тыс. куб. м тяжелого бетона. Из него будут выполнены фундаментная плита, колонны и другие элементы несущего каркаса. Сегодня на объекте работают около 80 специалистов. По мере перехода к более интенсивным этапам строительства численность команды будет увеличиваться и в пиковый период достигнет 550–750 человек.После завершения фундаментной плиты строительство перейдет к возведению подземной, а затем надземной части каркаса. Завершить монолитные работы в BELL планируется во втором квартале 2028 года

За последние пятнадцать лет офисы в Москве заметно изменились: 62% участников опроса MR Office, офисного направления девелопера MR, отметили, что деловые центры стали технологичнее и удобнее. Один из заметных трендов современного девелопмента — создание офисных пространств, где цифровые и инженерные решения упрощают эксплуатацию здания и повседневные действия сотрудников. Такие комплексы стали называть «умными офисами» — по аналогии с умным домом.«Умный офис начинается с того, что системы действуют согласованно. Датчик присутствия не просто включает свет, а передает данные в климатический контроллер и в систему бронирования. Пока системы работают не связно — свет сам по себе, климат сам по себе, бронирование переговорных в отдельном приложении — это уже не умный офис, а набор устройств и сервисов», — говорит Виталий Фёдоров, генеральный директор INTELVISION — компании, которая занимается интеграцией и автоматизацией инженерных систем зданий.По данным исследования, для 54% респондентов умный офис — это в первую очередь цифровой доступ и понятная навигация. Биометрия и электронные пропуска позволяют быстрее проходить через турникеты. Автоматизация затрагивает и парковку: например, в современных деловых центрах для въезда предусмотрена система распознавания номера автомобиля. В высотных зданиях технологии помогают управлять пассажиропотоком. Так, в офисном комплексе BELL в Белорусском деловом районе предусмотрены двухэтажные лифты: они одновременно обслуживают два соседних этажа и позволяют сократить время ожидания.Не менее важен комфорт внутри офиса: 14% опрошенных отметили улучшение физического и психологического самочувствия благодаря инженерным решениям. Один из таких инструментов — биодинамическое освещение: утром свет имеет более холодную цветовую температуру, днем — нейтральную, а к вечеру становится теплее. В частности, такое освещение планируется предусмотреть в деловом небоскребе TOP TOWER в Москве-Сити. Моторизованные жалюзи могут автоматически ориентироваться по положению солнца, уменьшая блики на мониторах и нагрузку на кондиционирование.На концентрацию сотрудников влияет и качество воздуха. В переговорных уровень CO₂ быстро растет, и сотрудники начинают быстро терять концентрацию на задачах. Поэтому вентиляцию можно связать с датчиками и автоматически увеличивать воздухообмен, когда в помещении становится больше людей.Конкретные инженерные решения зависят от задач объекта. Там, где важна гибкая настройка микроклимата, используются системы, позволяющие отдельно управлять нагревом и охлаждением: например, такая четырехтрубная система предусмотрена в MIND поблизости от метро «Динамо». В офисном комплексе LINK на Рябиновой улице основные инженерные функции — климат, освещение, лифты, энергопотребление и доступ — объединены в систему управления зданием (BMS). В офисном комплексе «СЕТ» для серверных предусмотрены прецизионные кондиционеры, которые поддерживают заданную температуру при постоянной тепловой нагрузке.При этом технологии постепенно выходят за рамки самого рабочего места. 14% участников опроса отметили многофункциональность современных офисных комплексов, 46% назвали внутреннюю инфраструктуру обязательным стандартом, а 28% выделили важность зеленых зон и террас.Меняется и эксплуатация зданий. Вместо того чтобы реагировать только на уже возникшие неисправности, инженерные службы используют централизованный мониторинг оборудования. Единая диспетчерская помогает отслеживать его состояние, а автоматизированный учет ресурсов — контролировать потребление.«Главная сложность — спроектировать здание так, чтобы оно не устарело еще до ввода в эксплуатацию. Технологии меняются гораздо быстрее, чем проектируются и строятся офисные комплексы. Поэтому важно не только выбрать актуальные решения на старте, но и предусмотреть возможность обновлять и расширять их в будущем. Такой запас для развития цифровой и инженерной инфраструктуры становится одной из задач современного офисного проекта», — отмечает Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.Большую часть такой инфраструктуры нужно предусматривать еще на этапе проектирования. После сдачи здания добавить ее сложнее и дороже. Например, управление освещением по протоколу DALI — цифровому стандарту, который позволяет управлять отдельными светильниками, их яркостью и сценариями работы, — требует специальной проводной шины, а возможность отдельно регулировать климат в переговорных зависит от того, как изначально спроектирована вентиляция.

Москва-Сити — уже сегодня один из самых доступных деловых районов столицы, но в ближайшие два года его транспортная карта изменится еще сильнее. В сентябре 2026 года здесь планируется открыть первый участок Рублево-Архангельской линии метро, анонсированный пешеходный мост над Тестовской улицей свяжет транспортный хаб «Москва-Сити» с МФК «IQ-квартал». По оценке MR Office, офисного направления девелопера MR, ежедневно только лишь в деловой кластер у Шмитовского проезда приезжают более 23 тыс. человек, 70% из которых используют общественный транспорт.Перемещаясь внутри Москвы-Сити между «Шелепихой» и ядром делового района, больше половины сотрудников и посетителей выбирают пеший маршрут вместо поездки на такси. Сегодня в Сити сходятся линии метро, МЦК и МЦД. В апреле 2026 года здесь открылся городской вокзал «Москва-Сити», который объединил D1, D4, МЦК и метро в едином крытом контуре. Пересадка между видами транспорта занимает не более пяти минут. Здесь же можно пересесть на «Аэроэкспресс» до аэропорта Шереметьево.Параллельно развивается автомобильная инфраструктура Большого Сити. Здесь уже построено около 35 км дорог, мостов, путепроводов и эстакад, в перспективе планируется добавить еще около 25 км. Идет строительство и реконструкция почти 3 км дорог в районе улицы Антонова-Овсеенко, Шмитовского проезда и ТТК. Здесь появятся новые съезды на ТТК и дополнительный проезд вдоль него, будет реконструирована улица Антонова-Овсеенко и развязка ТТК со Шмитовским проездом. Проект улучшит доступ Москве-Сити и соседним территориям. Завершение работ запланировано на 2028 год.В начале 2027 года в деловом районе появится новая автомобильная эстакада, по которой можно будет доехать к деловому небоскребу TOP TOWER. Его реализацией занимается девелопер MR в рамках направления офисной недвижимости MR Office. Появление нового съезда означает для бизнеса более короткий путь до офиса, расширение географии найма и большую устойчивость транспортных сценариев.Для делового кластера, где сосредоточены крупные компании, решающее значение приобретает уже не столько расстояние от офисного комплекса до метро, сколько качество всего пути от транспорта до рабочего места. Поэтому MR активно участвует в развитии пешеходных связей вокруг своих проектов.Так, от станции МЦК «Шелепиха» к деловым башням iCITY и TOP TOWER в Москве-Сити уже формируется отдельный маршрут. Он пройдет через мост над Шмитовским проездом, благоустроенную территорию и тоннель под МЦК. Одновременно обновляются тоннели и переходы под железнодорожными путями, появляются крытые участки и новые выходы. К запуску Рублево-Архангельской линии на станциях «Деловой центр» и «Шелепиха» планируется установить цифровые указатели, которые помогут пассажирам выбирать наиболее удобный маршрут. Сам путь от станции постепенно становится частью городской среды. К iCITY ведут благоустроенные пешеходные маршруты и обновленные подземные переходы.«Для современного девелопера работа не должна заканчиваться строительством самого офисного комплекса. Важно думать обо всем ежедневном маршруте человека: насколько удобно ему выйти из метро, пройти от станции до офиса, перейти дорогу и попасть в здание. Именно из таких сценариев в итоге складывается реальное качество проекта. Поэтому транспортные и пешеходные связи вокруг здания должны закладываться в его идеологию так же, как архитектура и инженерные решения самого бизнес-центра», — отмечает Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.В результате вокруг Москвы-Сити формируется мультимодальная транспортная система, в которой метро, МЦК, МЦД, «Аэроэкспресс», автомобильные и пешеходные маршруты дополняют друг друга. Для десятков тысяч ежедневных пользователей это позволяет распределять нагрузку между разными видами транспорта и делает время в пути более предсказуемым. Для компаний — расширяет географию найма и снижает зависимость сотрудников от одного маршрута.

Еще недавно офисы класса А концентрировались преимущественно в центральных бизнес-кластерах и Москве-Сити. Сейчас новые зоны деловой активности все чаще формируются за пределами ТТК. Один из таких проектов —  СЕТ (SET), деловой комплекс класса А на Верейской улице, который реализуется девелопером MR в рамках направления офисной недвижимости MR Office. Общая площадь комплекса составит 130,8 тыс. кв. м. Благодаря этому проекту в Можайском районе появятся более 7,5 тыс. новых рабочих мест.СЕТ станет основой будущего офисного предложения в этой части города. По данным консалтинговой компании CMWP, на проект придется около 75% новой экспозиции, запланированной в локации до 2029 года. Всего к этому сроку в Можайском районе Москвы появится почти 100,6 тыс. кв. м офисных площадей класса А в дополнение к уже существующим здесь 185,3 тыс. кв. м помещений сегмента B. Благодаря новым проектам в локации появятся в общей сложности более 11 тыс. рабочих мест, из которых почти 70% обеспечит СЕТ.Рост офисного предложения в Можайском районе происходит на фоне перераспределения активности на столичном рынке деловой недвижимости. Доля продаж в объектах за пределами ТТК с 1 января по 24 июля 2026 года достигла 56%, увеличившись за 12 месяцев на 7 п. п. Таким образом, география офисных сделок постепенно смещается за пределы традиционных деловых районов.«Девелоперы все чаще отдают предпочтение площадкам вне ключевых деловых кластеров — промышленным и жилым территориям. Такой выбор объясняется сразу несколькими факторами. В первую очередь выросла транспортная доступность благодаря развитию метро, МЦК и МЦД. Кроме того, город сам выступает мастер-девелопером части локаций, задавая направление их освоения, а также действуют городские программы», — комментирует Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.Для западной части Москвы СЕТ — один из примеров того, как офисный рынок выходит за рамки привычной централизации, а дополнительные рабочие места появляются на сложившихся жилых территориях, считает Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.«В новых локациях меняется сам сценарий жизни района, становясь более сбалансированным и удобным для жителей и сотрудников. По мере развития деловой среды часть специалистов будет стремиться поселиться ближе к месту работы. Вместе с этим растет спрос на предприятия общественного питания, торговые объекты, сервисы и общественные пространства, что дает дополнительный импульс развитию территории», — отмечает Кермен Мастиев.

Высота сама по себе не делает здание городским символом. Иногда достаточно одной детали — цвета, формы или силуэта, — чтобы объект начали узнавать на панорамах, использовать как ориентир и назначать возле него встречи. В этом отношении показательны деловые башни iCITY. Согласно исследованию MR Office, офисного направления девелопера MR, 38% опрошенных москвичей безошибочно узнают комплекс по внешнему облику. При этом он был введен в эксплуатацию только в 2025-м — менее чем за год до проведения исследования.Как отмечает архитектурный фотограф Михаил Мулач, человек замечает архитектуру, даже если специально ею не интересуется. «Он все равно считывает форму, масштаб, материалы, цвет и силуэт. Именно это создает первое впечатление о месте. Запоминаются обычно те строения, у которых есть яркий образ», — считает он. Опрос MR Office подтверждает эту идею: 62% респондентов отметили, что именно необычная форма помогает запомнить здание в деловом районе. При этом речь идет не только о геометрии объекта: на восприятие работают его цвет, материалы и общий облик.iCITY состоит из двух разновысотных башен — 34-этажной Time Tower (161 м) и 61-этажной Space Tower (260 м). Их объединяет стилобат. Контраст высоты, красные вертикальные элементы фасадов и скай-террасы формируют силуэт комплекса в панораме делового района.Похожий принцип можно увидеть в архитектуре других крупных городов. В Нью-Йорке характер Flatiron Building во многом определила треугольная форма участка и самого здания. В Вене 250-метровая DC Tower архитектора Доминика Перро выделяется складчатым, зигзагообразным фасадом и стала одним из узнаваемых символов современной части города. В Сингапуре Marina Bay Sands легко отличить по трем башням, объединенным протяженной смотровой площадкой SkyPark. В каждом случае узнаваемость складывается не только из высоты или масштаба, но и из нескольких архитектурных особенностей, которые позволяют быстро выделить здание в ландшафтной панораме.Согласно опросу, городским символом тот или иной проект делают узнаваемость с первого взгляда (58%), способность быть заметным в пейзаже (46%) и необычная архитектура (40%). В плотной застройке деловых районов отдельные здания могут восприниматься как часть общего силуэта. При этом объекты с собственным характером становятся визуальными акцентами и остаются в памяти, объясняет Михаил Мулач.В случае с iCITY значительную роль сыграл яркий фасад, разработанный автором проекта Хельмутом Яном. Для 30% респондентов наружная часть визуально выделяет комплекс, для 28% — оживляет район, для 22% — помогает отличать объекты друг от друга.«Цвет — один из самых сильных инструментов в архитектуре. Красный всегда привлекает внимание и создает ощущение энергии и динамики. На фоне стеклянных фасадов такой акцент действительно помогает стать заметнее», — считает эксперт. В целом выразительная архитектура работает и на восприятие всего квартала: 52% опрошенных считают, что такие решения создают более привлекательный и современный образ Москвы-Сити.Постепенно узнаваемое здание начинает работать и как точка городской навигации. «Со временем такие объекты формируют связь человека с местом. Люди говорят: „Встречаемся у этой башни“, используют ее как ориентир и начинают ассоциировать с ней весь район. На мой взгляд, именно так архитектура становится частью городской идентичности», — комментирует Михаил Мулач.В панораме Москвы-Сити легко потеряться среди стеклянных небоскребов. «Башня iCITY вам не даст этого сделать: у нее есть визуальный код, его можно узнать по определенному фрагменту фасада», — отмечает Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.Архитектура комплекса продолжается и на уровне благоустроенных пространств. На кровле объединяющего башни стилобата создана рекреационная зона площадью 5,7 тыс. кв. м с местами для отдыха и работы на свежем воздухе. Благоустроенная кровля занимает почти 15 тыс. кв. м, более трети территории отдано под озеленение с многолетними растениями. Здесь также предусмотрены прогулочные и спортивные пространства, кафе и рестораны с летними верандами, а в башнях расположены скай-террасы. Зоны комплекса используются для разных повседневных сценариев — работы, встреч и отдыха.

Небоскребы в городе обычно превращаются в гигантские экраны с рекламой или просто динамическими изображениями. Деловой небоскреб TOP TOWER пойдет другим путем. В новой 64-этажной офисной башне в Москве-Сити вместо традиционного медиафасада появится интеллектуальная система заливающего и акцентного света, которая будет работать с архитектурой здания с той же точностью, с какой в картинных галереях освещают произведения искусства. Проект реализуется MR Office — направлением офисной недвижимости девелопера MR.Новый деловой небоскреб станет первой башней в Москве, где световые акценты перенесут со стеклянного фасада на конструктивные элементы здания. Благодаря сложной оптике световой поток будет направляться исключительно на торцы и импосты, не засвечивая остекление. Стекло сохранит прозрачность, глубину и способность отражать вечерний город, вместо того чтобы превращаться в сплошной световой экран.Основой концепции стала идея раскрывать архитектуру, а не накладывать на нее дополнительный визуальный слой. Торцы и импосты формируют волнообразный силуэт башни, подчеркивают ее пластику и визуально вытягивают объем вверх. В темное время суток свет сделает эти линии более заметными, превратив небоскреб высотой 303 метра в узнаваемую часть панорамы Москвы-Сити.Для создания эффекта живой световой волны инженеры разработали комбинацию линейных светильников с полноцветными светодиодами на торцах фасадных модулей и точечных приборов на импостах. Оборудование будет интегрировано непосредственно в конструкцию фасада. Это позволит формировать динамические сценарии освещения, сохраняя цельность архитектуры и избегая визуальной перегрузки. Партнером проекта выступила компания INTILED, световые решения которой применены на башне «Лахта Центра» в Санкт-Петербурге, City Tower в Дубае и других крупных архитектурных объектах.«Сегодня московское здание не может существовать само по себе, оно должно органично вписываться в городскую среду и работать на ее развитие. Деловой район Москва-Сити изначально формировался как площадка, где каждая башня задает новый технологический стандарт. И наш проект продолжает эту логику. Мы сознательно ушли от классического медиафасада с анимацией в пользу более сложного и тонкого инженерного решения. Оно выводит архитектурную подсветку в России на новый уровень — таких систем, где свет становится неотъемлемой частью архитектурного замысла, а не отдельным технологическим слоем, на рынке практически нет», — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор, управляющий партнер MR.Технологическая сложность системы связана прежде всего с точностью света. В TOP TOWER сложные оптические системы направят свет исключительно на заданные элементы фасада. Максимально точный подбор светодиодов по яркости и мощности позволит добиться однородности цвета, а высокий индекс цветопередачи — сохранить точность оттенков в разных сценариях.Подобный подход уже применяется в знаковых международных проектах. Свет помогает раскрывать геометрию купола Лувра Абу-Даби и подвижных диафрагм Института арабского мира в Париже, подчеркивает минималистичную архитектуру Langen Foundation в Германии и деликатно выделяет историческую застройку набережной Бунд в Шанхае. В высотной архитектуре акцентное освещение конструктивных элементов формирует узнаваемый ночной образ Bank of China Tower в Гонконге, Taipei 101 на Тайване и Empire State Building в Нью-Йорке. Во всех этих случаях свет делает архитектурные силуэты читаемыми.«Опираясь на передовой мировой опыт скульптурного выявления архитектурных форм, мы внедряем принципиально новый технологический стандарт для высотной недвижимости. Наша задача — использовать сложную оптику и интеллектуальные системы не для трансляции медиа-контента, а для ювелирной работы с объемами и текстурами. Инновационные инженерные решения работают здесь так же, как высокоточный свет в ведущих мировых музеях: технологии служат исключительно для выявления истинной формы небоскреба, подчеркивая его вневременную ценность. Проект задает тренд на "визуальную экологию": новая 300-метровая доминанта не вступает в конкуренцию с соседними башнями, а формирует спокойную идентичность, которая останется актуальной на десятилетия», — отмечает Елена Белова, директор по развитию компании INTILED.Интеллектуальная система управления подсветкой позволит менять яркость и цветовую температуру освещения в зависимости от времени суток, сезона и городского контекста. Переходы между сценариями будут плавными, поэтому башня не станет конкурировать с соседними зданиями интенсивностью света. Ее образ будет строиться на точности, глубине и работе с формой. Такой подход отражает формирующуюся на рынке тенденцию к визуальной экологии — по мере того, как световых экранов в городе становится больше, премиальная архитектура все чаще выбирает сдержанность.

Сегодня на рынке офисной недвижимости существуют две основные схемы покупки офисов — по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) и по договору долевого участия (ДДУ). Первая — самая распространенная, поскольку позволяет рано начинать продажи, что важно в офисных проектах. Доля деловых комплексов, реализуемых блоками и этажами по ДДУ, по итогам I полугодия 2026 года составила 19%, на 5 п.п. меньше, чем в I полугодии 2025-го. Такие данные следуют из совместного исследования MR Office, офисного направления девелопера MR, и консалтинговой компании IBC Real Estate.На текущую структуру предложения во многом повлияли проекты, вышедшие в продажу в 2025 году и продолжающие находиться в экспозиции в 2026-м. По данным IBC Real Estate, тогда продажи блоками и этажами стартовали в 33 строящихся и планируемых бизнес-центрах Москвы. Их маркетируемый объем составил 976 тыс. кв. м — в 2,5 раза больше, чем годом ранее, и стал максимальным за всю историю наблюдений компании. Большинство новых проектов при этом реализовывались по ДКПБВ, что повлияло на снижение доли ДДУ в общем объеме предложения.Долевое участие предполагает приобретение лота в строящемся комплексе по договору, который регулируется федеральным законом 214-ФЗ и проходит государственную регистрацию. Расчеты ведутся через эскроу — специальный счет, на котором средства клиента хранятся до ввода нового здания в эксплуатацию. Только после этого девелопер получает деньги покупателей.«При приобретении офисного лота по данной схеме покупатель пользуется бо́льшими юридическими гарантиями и защитой со стороны государства в случае неисполнения застройщиком своих обязательств», — отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.Основная часть предложения офисов по ДДУ сегодня сосредоточена в деловых комплексах класса А. По данным агентства Remain, на этот сегмент приходятся 360 тыс. кв. м в 13 объектах, или 90% общего объема предложения по этой схеме. Еще 40 тыс. кв. м в трех проектах, или 10%, относятся к классу B+.Отдельно масштаб нового предложения крупнейших игроков рынка оценили «РБК Исследования рынков». Их данные охватывают 15 ведущих девелоперов Москвы, которые в 2025 году вывели в продажу 26 офисных объектов общей арендопригодной площадью 974 тыс. кв. м. Таким образом, речь идет не обо всем рынке, как в статистике IBC Real Estate, а о выборке крупнейших его участников. MR Office обеспечил наибольший объем нового предложения среди них: на шесть проектов компании пришлось 392 тыс. кв. м, или около 40% нового предложения по площади в этой выборке.На фоне общего снижения доли ДДУ MR Office, напротив, расширяет использование этой схемы в своих новых комплексах. Первым таким проектом в ближайшее время станет офисный проект SET в Можайском районе — бизнес-центр класса А общей площадью 130,8 тыс. кв. м, из которых 75 тыс. кв. м отдано под рабочие пространства.«При покупке помещения на этапе строительства клиент оценивает не только сам объект, но и условия приобретения. Для девелопера выбор ДДУ означает готовность работать в более регулируемой модели и брать на себя предусмотренные ею обязательства перед покупателем. Наши офисные комплексы проектируются в соответствии с жесткими внутренними стандартами, а их строительство мы доверяем лучшим генеральным подрядчикам, в том числе с международным опытом. Поэтому компания в полной мере готова работать в соответствии с 214-ФЗ», — говорит коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.

Традиционными характеристиками современных офисных комплексов являются высота, площадь и скорость лифтов. Одной из отличительных черт нового делового небоскреба в Москве-Сити станет гранд-лобби, оформленное более чем 4 тыс. стеклянных элементов ручной работы. Крупнейшая в России световая инсталляция с кинетической частью появится в премиальном деловом небоскребе TOP TOWER и поставит рекорд по масштабу на российском рынке недвижимости. Проект реализуется девелопером MR в рамках направления MR Office.Композиция станет центром общественного пространства площадью более 1,2 тыс. кв. м. Адаптацию художественной концепции для интерьера башни разработало архитектурное бюро «офóрме». Визуально инсталляция будет напоминать скопление ледяных кристаллов. Стеклянная композиция объединит потолок площадью около 400 кв. м и стойку ресепшн. Ее центральная часть плавно опустится с восьмиметровой высоты почти до уровня человеческого роста, словно застывший внутри здания поток. Масштаб деталей варьирует в зависимости от зоны: высота потолочных элементов составит от 0,5 до 2 метров, а их толщина — 10–15 мм. Общая площадь использованного для конструкции материала достигает 1,1 тыс. кв. м, что практически сопоставимо с площадью Олимпийского бассейна. Благодаря сложной технологии термической формовки прозрачного и белого стеклокристалла на индивидуальных гипсовых матрицах, каждый стеклянный элемент приобретает уникальный рельеф с перепадами до 5 мм. «Современный офисный небоскреб конкурирует качеством всей среды — от инженерии и архитектуры до впечатления, которое человек получает уже в первые минуты в здании. Наш проект построен на идее бионики и движения воздушных потоков, и интерьер продолжает эту логику. Кинетическая скульптура станет сердцем лобби: она будет постоянно меняться, задавать пространству эмоциональный ритм и создавать среду, которая соответствует амбициям компаний-резидентов», — отметил Денис Хазов, директор по продукту MR.Кинетическая часть диаметром 6 м будет расположена в центре инсталляции. При этом за счет разнообразной фактуры стекла и игры света ощущение непрерывного, живого движения будет распространяться по всей площади инсталляции, распределяя визуальную динамику по всему пространству лобби. Одновременно инсталляция возьмет на себя часть функций архитектурного освещения — каждый ряд получит индивидуальную адресную светодиодную подсветку, а световые сценарии будут учитывать движение людей и разные режимы использования лобби.«Мы создаём не просто инсталляцию, а сложную пространственную систему, в которой мастерство ручной работы со стеклом сочетается с точными инженерными решениями и робототехникой. Чтобы свыше четырёх тысяч элементов двигались и „дышали“ как единое целое, потребуется значительный объём технической работы — от проектирования скрытых креплений до настройки света и практически бесшумной механики. Ключевая задача при реализации подобных масштабных проектов — сделать технологии незаметными, полностью подчинив их художественному замыслу. Для резидентов башни эта инсталляция будет не как сложная инженерная конструкция, а настоящее произведение искусства», — подчёркивает Николай Батырев, главный архитектор по адаптации проекта бюро «офóрме».Бионическая архитектура TOP TOWER основана на пластике волн и аэродинамике. Плавная форма 303-метровой башни была рассчитана с учетом движения ветровых потоков. Тот же принцип продолжится внутри здания: линии интерьера, свет и динамическая композиция будут восприниматься как части единого пространства.Гранд-лобби рассчитано на разные сценарии делового дня. Здесь разместятся ресепшн, лаундж для встреч и ожидания гостей, а также отдельная комната для курьеров. Из лобби можно будет перейти в торговую галерею с магазинами, банкоматами, ресторанами и летними верандами.Светящиеся радиусные колонны из моллированного стекла со смягченными углами не только станут ярким акцентом лобби, но и поддержат общую идею стеклянных ледяных кристаллов, объединяя пространство. Они будут содержать встроенный градиентный фильтр: внутренний слой из молочного стекла будет деликатно рассеивать свет наружу, плавно снижая яркость свечения к основанию колонн. Сдержанная палитра материалов станет фоном для постоянно меняющейся световой композиции. Для поддержания комфортного микроклимата в помещении предусмотрена система подогрева и охлаждения пола. MR Office рассматривает общественные пространства в своих проектах как продолжение рабочего места и одновременно как «третье место» между домом и офисом. Здесь можно провести встречу, побеседовать с коллегами, поработать вне кабинета или ненадолго сменить обстановку. Искусство в этой концепции становится частью повседневного маршрута человека, переставая выполнять роль декоративного элемента, который существует отдельно от архитектуры.Для TOP TOWER им станет сочетание стекла, металла, камня, света и постоянного движения. Кинетическую скульптуру создадут только для этого делового небоскреба. Инсталляция станет первым реализованным элементом технологической концепции TOP TOWER. В дальнейшем небоскреб получит комплекс инженерных и цифровых решений нового поколения, часть которых планируется впервые применить на российском рынке недвижимости.

Пока в среднем по столице покупатели выбирают всё более компактные офисы, в Москве-Сити происходит обратное. За год средняя площадь приобретённого здесь лота увеличилась более чем втрое — с 472 до 1,6 тыс. кв. м. Рынок главного делового кластера мегаполиса всё заметнее смещается в сторону профессиональных инвесторов, которые занимают целые этажи и крупные блоки во флагманских высотках. К такому выводу пришли эксперты MR Office, направления офисной недвижимости девелопера MR, совместно с консалтинговыми компаниями CORE.XP и Nikoliers, изучив профиль покупателей лотов в готовых башнях iCITY и строящемся небоскрёбе TOP TOWER.Как сообщает MR Office, на начальных стадиях реализации офисных объектов в структуре спроса традиционно преобладают инвесторы. Около 60% сделок совершают для последующей сдачи помещений в аренду или перепродажи, ещё 40% — конечные пользователи. По мере роста строительной готовности соотношение меняется: в проект приходят компании, приобретающие площади для собственного размещения. Сегодня этот процесс усиливается из-за ожидаемого дефицита качественных офисов на рынке аренды. Профессиональные игроки стремятся заранее сформировать портфель ликвидных активов в локациях, где новое предложение ограничено, а спрос остаётся устойчивым.По данным CORE.XP, средняя площадь лота в сделках купли-продажи в Москве-Сити достигла 1,6 тыс. кв. м. Год назад показатель составлял 472 кв. м. В MR Office связывают трёхкратный рост с активностью инвесткомпаний и профессиональных инвесторов. Они приобретают в новых башнях целые этажи площадью 1,6–2 тыс. кв. м или более крупные блоки, оценивая сделки через финансовое моделирование, будущую арендную доходность и потенциал капитализации.В первой половине 2026 года, по данным CORE.XP, на лоты площадью от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м пришлось 36% объёма сделок в Москве-Сити. Ещё 19% сформировали блоки от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м. Доля помещений менее 500 кв. м составила всего 8%. Годом ранее структура спроса выглядела иначе: компактные офисы до 500 кв. м обеспечивали около половины всего объёма продаж в деловом центре. Такой формат традиционно востребован у частных инвесторов и малого бизнеса.При этом общегородской рынок движется в противоположном направлении. Около 96% от общего количества сделок купли-продажи в столице приходится на офисы площадью до 1 тыс. кв. м. Покупатели стремятся снизить бюджет входа и сохранить ликвидность актива. По оценке MR Office, сокращение доли небольших помещений в общем объёме проданных площадей в Москве-Сити носит временный характер, а интерес частных инвесторов к компактным лотам сохраняется.«Сегодня мы наблюдаем рост средней площади сделок, который напрямую связан с активностью институциональных инвесторов. На фоне нарастающего дефицита качественного предложения и ограниченного объёма экспозиции в Москве-Сити они стремятся сформировать для себя надёжный портфель активов именно в этой востребованной локации. Офисные башни iCITY и TOP TOWER полностью отвечают запросам игроков, ориентированных на долгосрочную капитализацию и операционную эффективность. При этом высокий инвестиционный потенциал Москвы-Сити продолжает привлекать и частный капитал: несмотря на временное снижение доли малого формата в совокупном объёме проданных метров, этот сегмент остаётся важнейшим драйвером общей ликвидности рынка», — комментирует Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.Спрос на малые форматы поддерживает сразу несколько факторов. Для частного инвестора это возможность получать арендный доход и распределять капитал между несколькими активами. Для малого бизнеса — возможность приобрести собственный офис вместо аренды. Однако для конечного пользователя такая сделка часто означает изъятие значительной суммы из оборота, поэтому рост цен предложения ограничивает активность небольших компаний. Определяющее значение для будущей ликвидности приобретает адрес объекта. В границах ТТК и в сформировавшихся деловых кластерах компактные офисы легче сдавать в аренду и перепродавать, поскольку спрос на них поддерживает малый и средний бизнес.Эту тенденцию подробно описывает директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар: «Офисная недвижимость рассматривается как инструмент диверсификации капитала. Помещения площадью до 300 кв. м стабильно востребованы у малого и среднего бизнеса, что обеспечивает их реализацию. При этом сегодня основой будущей ликвидности выступает локация. Наиболее конкурентоспособны офисы в пределах ТТК и в деловых кластерах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой».Основной спрос со стороны конечных пользователей при этом формируют средние и крупные компании. В отличие от малого бизнеса, который чаще приобретает отдельные компактные помещения, корпоративные игроки рассматривают этажи, последовательные группы этажей и крупные офисные блоки.По данным MR Office, среди потенциальных резидентов новых башен Москвы-Сити можно выделить три основные группы. Первая — действующие арендаторы делового центра. Их бизнес растёт, однако расширить офис в занимаемой высотке часто невозможно из-за отсутствия свободных площадей. Для таких компаний принципиально важно сохранить присутствие в Москве-Сити, поэтому они рассматривают новые проекты в той же локации.Вторая группа — подрядчики и партнёры государственного сектора. Для компаний, работающих с размещёнными в квартале государственными структурами, близость к заказчику становится практическим преимуществом и сокращает время на деловые коммуникации. Третья — представители ИТ-сектора, торговли и промышленности. Корпорации рассматривают офис в небоскрёбе класса прайм как штаб-квартиру, представительский актив и часть бренда работодателя.Таким образом, рынок в Москве-Сити становится двухуровневым. Профессиональные инвесторы аккумулируют крупные площади, рассчитывая на долгосрочный дефицит качественного предложения. Частный капитал сохраняет интерес к небольшим высоколиквидным помещениям. Между ними находятся корпоративные покупатели, для которых офис становится одновременно рабочей инфраструктурой, финансовым активом и элементом деловой репутации.

Район Москва-Сити стал лидером среди деловых офисных локаций столицы, следует из рейтинга* деловых районов Москвы от консалтинговой компании Nikoliers. Лидерство района связано не только со статусом, но и с дефицитом качественного предложения, в результате чего сделки в этой локации практически перешли в формат закрытых продаж. По данным Nikoliers, доля высококачественных офисов классов А и Prime здесь достигает 83,4% — это максимум среди деловых районов Москвы, тогда как вакансия в сегменте составляет всего 3%.Девелопер MR последовательно трансформирует пространство делового кластера, создавая качественные продукты, которые определяют не только коммерческое предложение, но и новый архитектурный код Москвы-Сити. Компания уже ввела в эксплуатацию башни iCITY и в настоящий момент возводит новую высотную доминанту — офисный комплекс TOP TOWER высотой более 300 метров, в котором представлена одна из наиболее масштабных офисных составляющих среди строящихся проектов в локации. Параллельное строительство инновационного небоскреба ONE дополняет стратегию девелопера по диверсификации портфеля в локации, в результате чего проекты компании формируют новый облик Москвы-Сити.Всего до 2030 года в Москве-Сити заявлено 528 тыс. кв. м нового девелопмента, при этом в объектах со сроком ввода до 2028 года свободно только 29% площадей — остальные 71% уже проданы. Ограниченный объем свободных площадей в Москве-Сити поддерживает высокий ценовой уровень. По данным MR Office и Nikoliers, средняя цена продажи офисов в локации достигает 877 тыс. руб. за кв. м (+15,5% за год), а средняя ставка аренды составляет 71,5 тыс. руб. за кв. м в год, что превышает показатели других деловых районов Москвы. На фоне низкой вакантности и высокой предварительной заполняемости вводимых объектов наиболее дефицитным продуктом становятся проекты, способные предложить крупные офисные блоки. Особенно это актуально для компаний, которым требуется собственная штаб-квартира или масштабный офис в сформированном деловом кластере. Офисный адрес в Москве-Сити давно стал частью корпоративного статуса, однако сегодня на первый план выходит не престиж, а возможность получить продукт нужного масштаба.Готовых свободных площадей, способных вместить крупную компанию, в Москве-Сити практически нет. На этом фоне TOP TOWER от MR Office предлагает один из редких вариантов — блок из 18 последовательных этажей под штаб-квартиру. Особую ценность проекту придает наличие собственных зеленых и общественных зон, восполняющих нехватку подобных территорий в деловом кластере. Это формирует многофункциональную среду, удобную как для эффективной работы, так и для отдыха резидентов.«Для современных компаний важны архитектура, инженерные решения, транспортная доступность, инфраструктура и возможность адаптировать офис под разные сценарии работы. Именно поэтому новые проекты в Москве-Сити получают особое значение: они позволяют бизнесу заранее планировать размещение в районе, где свободное качественное предложение уже ограничено», — рассказал Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.

Компания ANTTEQ выбрана генеральным подрядчиком строительства 220-метровой деловой башни BELL. Ранее компания участвовала в строительстве офисных башен четвертой очереди многофункционального комплекса «СЛАВА» рядом со станцией метро «Белорусская», а также возводит жилые проекты MR — «СЕТ», «Веер», «СИТИДЗЕН» и «МИРА». Проект в Белорусском деловом кластере реализует девелопер MR в рамках направления офисной недвижимости MR Office.Выбор подрядчика отражает подход девелопера к реализации проектов класса Prime: MR привлекает партнеров, способных обеспечить высокий уровень качества на всех этапах строительства. Высокие требования к архитектуре, инженерным решениям и рабочей среде являются для компании базовым стандартом. Эти принципы заложены и в проект BELL.Комплекс выделяется пластикой фасадов, масштабным панорамным остеклением и архитектурной подсветкой, которая акцентирует силуэт здания в городской панораме. Общая площадь офисного комплекса составит 84,8 тыс. кв. м. Высота потолков в рабочих пространствах достигнет 4,2 м, а в лобби и галерее — 9,8 м. Такие параметры обеспечат больше естественного света, повысят качество среды и расширят возможности для организации офисов.Особое внимание уделено вертикальной логистике — одному из ключевых параметров высотных деловых объектов. В башне предусмотрено 12 высокоскоростных лифтов с функцией предварительного выбора этажа. Система спроектирована с учетом анализа пассажиропотоков: скорость лифтов составит до 8 м/с, а среднее время ожидания — не более 40 секунд.BELL проектировали с применением BIM-моделирования — технологии, которая объединяет архитектурные, инженерные и технические решения здания в единую цифровую модель еще до начала строительства. Во входных группах предусмотрены двойные тамбуры, а также установки для компенсации перепадов давления и регулирования воздушных потоков. В здании будут использоваться централизованные системы вентиляции и кондиционирования, четырехтрубные фанкойлы и оборудование с пониженным уровнем шума. Норма воздухообмена составит 60 куб. м в час на человека — это выше стандартных показателей для офисной недвижимости.Для башни предусмотрен класс энергоэффективности не ниже А — один из наиболее высоких для современной офисной недвижимости. В проекте предусмотрены энергоэффективное панорамное остекление, интеллектуальные датчики и светодиодное освещение. Кроме того, BELL получит «зеленую» сертификацию, подтверждающую соответствие современным экологическим требованиям.Все системы жизнеобеспечения и безопасности будут интегрированы в единую цифровую платформу управления зданием. В BELL предусмотрены система «технического холода» для серверных помещений и роботизированная уборка подземного паркинга. Система контроля доступа обеспечит бесконтактный проход, в том числе с использованием технологии распознавания лиц.«Для нас качество — базовый принцип, поэтому мы последовательно формируем собственные стандарты и единые требования к ключевым процессам. Такой подход позволяет поддерживать стабильное качество реализации проектов и повышать планку для рынка», — отметил коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.

Международная строительная компания Rencons стала генеральным подрядчиком 64-этажного делового небоскреба TOP TOWER в Москве-Сити. Проект реализует MR Office — направление офисной недвижимости девелопера MR. Башня высотой 303 м станет одним из самых сложных с инженерной точки зрения офисных объектов столицы. Завершение строительства и ввод небоскреба в эксплуатацию запланированы на 2029 год.Высотное строительство начинается с решения десятков задач, связанных с проектированием, геологическим исследованием участка и подготовкой его к строительству. В случае TOP TOWER к этой работе добавилась необходимость дополнительных инженерных расчетов — сложная бионическая форма здания должна быть устойчивой в условиях повышенной ветровой нагрузки.Выбор Rencons связан с многолетним опытом компании в строительстве технически сложных высотных объектов. Для MR это уже четвертый совместный проект с подрядчиком. Ранее компании реализовали деловые башни iCITY, введенные в эксплуатацию в 2025 году, и первую очередь многофункционального комплекса «Слава». Сейчас Rencons также участвует в строительстве 90-этажного жилого небоскреба «Оне».«Проекты такого масштаба требуют безупречной организации строительства и точной координации всех процессов. Именно поэтому для их реализации мы выбрали генерального подрядчика с международным опытом строительства высотных зданий. Его экспертиза позволит нам максимально эффективно управлять всеми процессами на площадке и обеспечивать высокий уровень качества на каждом этапе строительства», — отметила Мария Литинецкая, генеральный директор, управляющий партнер MR.Генеральный подрядчик уже приступил к работам на площадке TOP TOWER. Завершено устройство свайного поля и ограждения котлована. Продолжается разработка грунта и подготовка к следующим этапам строительства. По периметру ограждения монтируется обвязочная балка, завершается устройство системы водопонижения.«Это уже четвертый наш совместный проект с компанией MR, и каждый новый объект неизменно бросает команде очередной профессиональный вызов. Возведение высотных зданий всегда требует колоссальной экспертизы, а реализация столь сложной геометрии и современных технологических решений, заложенных в концепцию проекта, диктует необходимость совершенно особого подхода. Опираясь на свой многолетний опыт, в том числе высотного строительства, мы готовы применить все наши знания, чтобы безупречно воплотить этот амбициозный концепт в жизнь», — отметил Али Кемал Йылмаз, руководитель проекта TOP TOWER в компании Rencons.Архитектура делового небоскреба вдохновлена пластикой волн. Силуэт здания постепенно меняется по высоте, а его форма лишена острых углов. Она была разработана с учетом моделирования ветровых потоков: плавная геометрия позволяет уменьшить нагрузки на конструкцию и снизить скорость воздушных потоков у основания небоскреба. Благодаря этому пешеходные пространства вокруг башни должны оставаться комфортными даже при сильном ветре.Одной из главных технологических задач станет устройство изогнутого фасада. Его элементы будут изготавливаться на производстве и доставляться на площадку в виде готовых модулей. Метод префабрикации позволяет контролировать геометрию каждой детали еще до начала монтажа, сокращает объем операций на высоте и повышает качество фасадных работ. Для здания со сложной пластикой такая точность имеет принципиальное значение.Общая площадь TOP TOWER составит 155 тыс. кв. м. Около 97 тыс. кв. м займут офисные пространства класса «Прайм». Проект рассчитан на крупные компании, которым необходимы современные рабочие пространства, развитая инфраструктура и расположение в крупнейшем деловом кластере страны. В состав комплекса также войдут общественные пространства, зеленые зоны и ландшафтный парк на уровне 6 этажа площадью более 2,7 тыс. кв. м. Инфраструктура позволит объединить в одной локации разные сценарии рабочего дня — от деловых встреч и командной работы до отдыха и неформального общения.Деловой небоскреб будет расположен рядом с шестью станциями метро, МЦК и МЦД. В пешей доступности находится городской вокзал «Москва-Сити», который объединяет маршруты МЦД-1 и МЦД-4, пересадки на метро и МЦК. Отсюда также можно добраться на аэроэкспрессе до аэропорта Шереметьево. После завершения строительства башня станет одним из наиболее заметных примеров современной бионической архитектуры в Москве.