BMS Development Group: «Выход компании на IPO возможен в течение 5 лет»

Девелопер BMS Development Group, работающий на рынке премиального жилья и коммерческой недвижимости Московского региона, планирует выйти на IPO. В компании рассчитывают, что это получится сделать в течение пяти лет. Подробнее о планах выхода на биржу, стратегии развития компании и ситуации на премиальном рынке недвижимости в интервью Движение.ру рассказал основатель и акционер BMS Development Group Сергей Болдырев.

«Понимаем, что и зачем делает ЦБ»

— Перед тем, как поговорить об общей ситуации на рынке, несколько слов о ваших текущих проектах и планах. Куда движетесь?

— Компания вышла на рынок в начале этого года, но к сегодняшнему дню в нашем портфеле уже четыре площадки, которые готовим к активной реализации в 2025 году. Среди них проект комплексного развития незастроенной территории — ТПУ «Минская». Этот проект предусматривает строительство квартала площадью 300 тысяч кв. м недвижимости, из которых 150 тыс. кв. м — жилая застройка с коммерческой и социальной инфраструктурой и 150 тыс. кв. м — общественно-деловой комплекс.

— Влияют ли потрясения на рынке недвижимости последних месяцев на премиальный сегмент? Например, как скажется изменение программ льготной ипотеки?

— Премиум-класс тоже почувствует снижение спроса. Хотя льготная ипотека в нашем сегменте и имела низкую ценность, тем не менее, у нас есть небольшие лоты, которыми интересуются клиенты из бизнес-класса. Они не могут позволить себе 100–150 кв. м в премиальном сегменте, но имеют возможность приобрести консервативный лот в 55 кв. м за 35–40 млн рублей. Какую-то часть этой суммы они вполне могли бы заместить комбинированной ипотекой. Однако, так как в этом сегменте доминируют лоты с большой площадью и ценой, большого влияния отмена льготной ипотеки в долгосрочной перспективе не окажет.

— Приходилось ли вам корректировать планы развития компании в связи с высокой ключевой ставкой?

— Мы понимаем стратегию ЦБ и дальнейшие перспективы по ключевой ставке. Компания приобретала площадку на проспекте Вернадского, 89 как раз в тот момент, когда ставка поднялась до 16%, но мы все равно завершили сделку, потому что живем в рамках длинной стратегии по запуску девелоперской компании. Сейчас наша цель — выйти на IPO. У нас есть понимание, что ключевая ставка в ближайшей перспективе будет колебаться, но спустя какое-то время вернется к своим прежним параметрам — 6–8,5%.

— А планируете ли вы выходить за пределы Московского региона?

— Безусловно, но задача сейчас: сформировать и запустить масштабные проекты в столице. Площадка ТПУ «Минская» стала четвертой в нашем портфеле и увеличила его более чем вдвое, с 230 тыс. кв. м до 523 тыс. кв. м.

«Решение об IPO основано на финансовом анализе»

— Какие у вас дальнейшие планы по развитию?

— Сделав финансовый анализ, мы приняли решение о выходе на IPO. Сейчас в России на депозитах физлиц 46 трлн рублей, а к концу года будет 50 трлн. Кроме того, 26,8 миллионов физлиц присутствуют на национальном фондовом рынке, это число значительно выросло за последние два года. Именно они совершают около 80% всех сделок.

Теперь давайте разберем структуру портфеля активов. Сейчас в активах физических лиц находится 8 трлн рублей: 3,5 трлн приходится на акции, 3,1 трлн — на недвижимость, 0,6 трлн — на облигации, 0,8 трлн — на паи и прочие активы. Выходит, что 43% всех активов — акции, поэтому физлица играют большую роль. Они же покупают и недвижимость. Было бы здорово, если бы жители могли стать нашими акционерами и, наоборот, акционеры компании — стали нашими жителями.

— Когда вы планируете претворить это в жизнь? В каких объемах?

— Подготовку начали в апреле. Мы прошли несколько сессий на Московской бирже. Впереди большая работа: предстоит скорректировать организационно-правовую структуру материнской компании, выстроить систему прозрачной финансовой и корпоративной отчетности, разработать стратегию развития, закрепить определенную долю рынка для формирования справедливой оценки бизнеса и привлечения средств в капитал в ходе IPO.

Еще очень важно выбрать партнеров по аудиту исторических данных и стратегической финансовой модели бизнеса, андеррайтеров. Выстроить процесс взаимодействия с внешними стейкхолдерами. Цель на ближайшее время — сформировать грамотную дорожную карту выхода на IPO, выявить все узкие места и методично осуществлять необходимые мероприятия со стороны менеджмента компании.

Доля бизнеса, реализуемая в ходе IPO будет определена позднее, с учетом конъюнктуры рынка, ожиданий инвесторов и внутренней оценки бизнеса со стороны собственника.

— Чем акции девелоперской компании могут быть интересны частным инвесторам? Чем они лучше, к примеру, облигаций?

— Первое: облигации — консервативный инструмент, у них есть лимит по доходности, а инвесторы с хорошим «аппетитом» ищут более рисковые, но не выходящие за определенный уровень, инструменты. Акции девелоперов — надежный инструмент для инвестирования. Создается реальный продукт, который имеет физическое воплощение. Так сложилось, что недвижимость, как незыблемая скала, всегда остается ценным активом.

Второе: девелоперы работают с эскроу, и это безрисковая схема для покупателей, так как ответственность возложена на застройщиков и банк. И если банк принял решение одобрить финансирование девелоперу, значит, он прошел риск-менеджмент, службу безопасности, кредитное подразделение, юридическое подразделение, андеррайтинг. Банки всегда очень пессимистично оценивают проекты. И система показала свою благонадежность: за время ее существования ни один проект не стал проблемным.

Третье — выход на биржу сегодня не является прецедентом. Это уже делали ПИК, ЛСР, «Самолет», «Эталон», ИНГРАД. И мы видим, что акции этих компаний растут.

— Не боитесь, что акционеры будут влиять на политику компании, принимая решения, которые не интересны руководству?

— Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом. И, если уж вы купили акции компании, значит вы оценили ее менеджмент, корпоративные процедуры, стратегию развития. Акционерам нужно довериться компании, но не делать это бездумно. Как и положено по закону, у миноритарных акционеров будет право влиять на политику компании через независимых директоров. Это право как раз позволяет хеджировать потенциальным акционерам отсутствие влияния на те решения, которые они считают непопулярными.

«В премиум-сегменте экономить нельзя, только оптимизировать»

— Как вы оцениваете маржинальность проекта перед выходом на него, в том числе при КРТ?

— Большое влияние на выбор потенциального проекта оказывает локация — в первую очередь, мы оцениваем перспективность площадки с точки зрения ее привлекательности. Наши проекты буквально «врываются» в зеленые и парковые зоны, находятся около воды. Мы считаем, что природа внутри и вокруг жилого комплекса — это важная составляющая. Если приобрести актив около водных артерий, зеленых насаждений невозможно, то мы должны создать их сами.

Мы, как и все, считаем финансовую модель, используем пессимистический стресс-анализ. Он позволяет оценить потенциальные риски и выйти на правильные показатели.

— Много ли площадок в Москве, куда можно заходить, понимая, что проект не окажется убыточным, и влияет ли на это локация?

— Локация влияет только на точечные проекты. А если вы покупаете площадку от 6 га, то у вас есть уникальная возможность провести джентрификацию и сделать из стандартной локации лучший район. Даже если в районе есть только комфорт-класс, за счет продукта вы можете создать проект бизнес-класса, и он действительно будет иметь успех. Это уже новый уровень девелопмента территории.

— Растут объемы строительства, но растут и цены, себестоимость работ. Стоит ли перед компанией задача по снижению издержек? За счет каких инструментов это возможно сделать? А на чем экономить не стоит?

— В премиум-сегменте нужно создавать предложение наилучшего качества. Поэтому мы не экономим на продукте, на фасадах, на архитектурных и технических решениях. Говорить можно лишь об оптимизации макроэкономическим путем, за счет эффекта масштаба. Это значит, оптимизировать процессы, использовать современные технологии, внедрять цифровые решения, которые в долгосрочной перспективе снижают затраты.

Беседовала Ирина Силантьева, главный редактор ИА Движение.ру.