Ипотека на свой дом: выгоднее построить или купить готовый

Выбор между льготной ипотекой на стройку и рыночным кредитом на вторичное жильё не сводится только к сравнению ставок – 6% против 20%. Чтобы увидеть реальную картину, нужно учесть массу факторов: поэтапную выдачу кредита, вероятность выхода за смету и технические риски. Степан Макаренко, руководитель сегмента коттеджное и малоэтажное строительство ТСТН разобрал два типичных сценария и посчитал, какой из них экономически эффективнее.

Для анализа берём дом площадью 120 кв. м, полностью готовый для проживания, без потребности в капремонте. Первоначальный взнос в обоих случаях – 30% от стоимости. В первом сценарии рассматриваем строительство с привлечением льготной ипотеки на ИЖС под 6% годовых. А во втором покупку готового дома на вторичном рынке в ипотеку под 20% годовых.

Сценарий 1: строим по льготной ставке

Низкая ставка, конечно, сильное преимущество, но оно работает только при дисциплинированном управлении бюджетом. Банк выдаёт деньги траншами, поэтапно, после проверки каждого завершённого этапа. Пока дом не введён в эксплуатацию, заёмщик одновременно платит проценты по выбранным траншам и может продолжать арендовать жильё. Это двойная финансовая нагрузка, которая длится от 8 до 14 месяцев.

Главным риском становится отклонение от сметы. По статистике, около 68% строек выходят за рамки первоначального бюджета, причём прирост составляет 25-40%. Среди причин: геология участка оказалась сложнее, строительные материалы подорожали, потребовалась замена скрытых инженерных узлов и т.д. Банк фиксирует кредитный лимит под первоначальную смету, и любые дополнительные суммы нужно согласовывать заново, а это время, бюрократия и вероятность отказа. В критическом случае стройка замораживается.

Ещё один слабо прогнозируемый блок – подключение к сетям. Государство подводит газ и электричество до границы участка, а вот разводка по дому, установка вводного щита, пусконаладка котла полностью на застройщике. Эти работы редко закладывают в ипотечный договор, и они могут стоить сотни тысяч рублей.

Сценарий 2: покупаем готовый дом

Высокая рыночная ставка сразу отражается на платеже: при кредите в 5 млн руб. ежемесячный взнос составит около 84 тыс. руб., что более чем вдвое превышает платёж по льготной программе. Но здесь нет периода ожидания и параллельной аренды, вы заселяетесь сразу после сделки. Как и нет и риска недостроя.

Затраты смещаются в область ремонта и замены изношенных систем. Старая проводка, неэффективный котёл, скрытые дефекты фундамента могут потребовать серьёзных вложений, сопоставимых с годовым обслуживанием кредита. Однако эти траты можно спрогнозировать: технический аудит перед покупкой выявляет большинство критических узлов и даёт аргументы для снижения цены.

Как итог, сравнивать только ежемесячные платежи некорректно: к платежу при стройке надо добавить аренду и поправку на перерасход сметы. На пятилетнем горизонте строительство оказывается выгоднее, но только при трёх условиях. Первое – у вас есть резервный фонд не менее 30% от первоначальной сметы. Второе – подрядчик работает по договору с фиксированной ценой, чётким графиком и опытом взаимодействия с банками по траншевой схеме. Третье – на стройке присутствует технический заказчик или независимый инженерный надзор, исключающий скрытые дефекты.