Меньше метров, больше требований: как сохранить комфорт квартиры при сокращении её размера

Рост ипотечных ставок и цен на квадратные метры вынуждают покупателей новостроек выбирать квартиры меньшей площади. Если раньше на компромисс по метражу шли немногие клиенты, то теперь такое покупательское поведение на рынке стало обычным. Исследование, проведённое Группой Родина, показало, что почти половина покупателей недвижимости за последние пять лет скорректировали свои ожидания по площади новой квартиры на 10% и более. Как сохранить качество жилья при сокращении размера, рассказал Антон Винер, совладелец и сооснователь Группы Родина.

Цены на новостройки в старой Москве продолжают расти несмотря на заметное охлаждение спроса. Средняя цена «квадрата» в новостройках в старых границах Москвы за год выросла на 18,7%, до 626,93 тыс. рублей. Рост стоимости столичного жилья значительно опережает возможности покупателей. Кроме того, повышение ключевой ставки и завершение массовых льготных ипотечных программ привели к росту ставок по рыночной ипотеке. В таких условиях покупатели стараются уменьшить размер займа, сокращая ежемесячные платежи и общую переплату. Логичным решением для многих становится выбор квартиры меньшей площади. 

Однако чрезмерная экономия часто приводит к необдуманным решениям. Почти каждый шестой покупатель впоследствии сожалеет, что не доплатил за класс и качество дома. Примерно каждый десятый не учитывает размер коммунальных платежей или забывает о расходах на ремонт. Иногда люди выбирают квартиру на эмоциях, не обращая внимания на детали, и в результате вместо экономии получают дополнительные траты.

Выбирая квартиру меньше желаемого размера, нужно сместить фокус внимания с количества на качество квадратных метров. Так, выбор квартиры меньшей площади, но в жилом комплексе более высокого класса может стать правильным решением. Как правило, такие проекты имеют более выигрышное расположение и качественное инфраструктурное наполнение. К тому же, сама квартира меньшей площади в бизнес-классе оказывается комфортнее более просторного жилья, но в комфорт- или эконом- классе. Это связано с удобной планировкой и эргономикой пространства. Продуманное пространство площадью 40 кв. м без лишних коридоров и «мёртвых» зон оказывается значительно удобнее для жизни, чем 50 кв. м с неудачной конфигурацией. Ликвидность такого объекта будет существенно выше. 

Соглашаясь на компромисс по метражу, важно оценить потенциал новой квартиры. Подумайте, насколько легко можно оптимизировать нежилые зоны: например, превратить кухню в компактную гостиную, а ниши использовать для хранения. Учитывая основные потребности всей семьи, важно решить, от каких пространств можно отказаться. Сейчас семье, возможно, не нужны отдельный кабинет, гостевая спальня, постирочная и второй санузел.

По нашим наблюдениям, приоритеты заметно различаются в зависимости от состава семьи. Покупатели первого жилья, среди которых преобладает молодёжь, легче идут на компромисс по площади ради более удачной локации и доступной цены. Их ожидания нередко превышают реальные финансовые возможности: многие хотели бы приобрести квартиру площадью около 70 кв. м, однако в итоге выбирают значительно более компактные варианты. Молодые семьи без детей чаще рассматривают небольшие двухкомнатные квартиры или однокомнатные с расчётом на последующее улучшение жилищных условий.

Семьи с детьми оказываются в более сложной ситуации. Для них количество комнат зачастую важнее общей площади, поскольку требуется пространство для родителей, детей, учёбы и отдыха. Поэтому они чаще выбирают более компактные квартиры, сохраняя при этом количество необходимых комнат. При этом лимиты действующих ипотечных программ, включая семейную ипотеку, нередко ограничивают возможность приобрести жильё нужного размера.

В целом экономия на площади имеет разумный предел. Она становится оправданной, если достигается за счёт более рациональной организации пространства или отказа от функций, без которых семья действительно может обойтись. Рискованным решением становится покупка квартиры с недостаточным количеством комнат для будущего состава семьи, а также экономия на качестве дома и транспортной доступности.

Практика показывает, что последствия непродуманных компромиссов проявляются довольно быстро. После рождения ребёнка квартира может оказаться тесной, при переходе на удалённую работу в доме может не найтись места для полноценного рабочего пространства, а отсутствие систем хранения вынудит арендовать кладовые.

Сегодня главная задача покупателя заключается не в том, чтобы приобрести максимально большую квартиру, а в том, чтобы найти баланс между стоимостью, функциональностью и перспективами семьи на несколько лет вперёд. Рациональный компромисс поможет сохранить финансовую устойчивость, тогда как чрезмерная экономия на площади или качестве жилья, напротив, может привести к дополнительным расходам.