Офисная недвижимость Москвы: рост стоимости и популярность небольших лотов

Специалисты PIONEER изучили, как за год менялись предложения офисов класса А в границах Третьего транспортного кольца. Ключевой вывод — заметное уменьшение средних площадей: в ряде округов этот параметр сократился более чем в два раза, вплоть до -53,3%. При этом, несмотря на дробление лотов, средневзвешенная стоимость квадратного метра стабильно росла и за год в целом по рынку составила 534 тысячи рублей (+21,6%).

Сильнее всего средние площади снизились в Южном административном округе — на 53,3%, с 336 до 157 кв. м. В Северо-Западном округе уменьшение оказалось также существенным: -29,8%, до 273 кв. м. Более умеренные изменения зафиксированы в Юго-Восточном (-8,7%, до 136 кв. м), Северном (-6,0%, до 218 кв. м) и Северо-Восточном (-4,2%, до 230 кв. м) округах. В то же время в самых престижных районах наблюдается противоположная картина: в Центральном округе средняя площадь лота выросла на 12,1% и достигла 491 кв. м, а в Западном — на 0,5% (до 223 кв. м).

Как отметила директор по ценообразованию и аналитике PIONEER Евгения Виниченко, по сравнению с августом 2025 года дороже всего по-прежнему в Центральном административном округе: средневзвешенная цена — 765 742 рубля за квадратный метр, прирост — 51,3%. Второе место у Западного округа (517 523 руб./кв. м, рост 24,1%), третье — у Северного (478 209 руб./кв. м, динамика всего 6%). Далее следуют Северо-Западный (469 998 руб./кв. м, +7,5%) и Северо-Восточный (456 979 руб./кв. м, +9,9%). На юге города цены распределились так: в ЮЗАО — 442 579 руб./кв. м (+26,9%), в Южном — 432 927 руб./кв. м (+8,5%), в ЮВАО — 430 115 руб./кв. м (минимальный рост 4,5%). Самым доступным остаётся ВАО — 289 255 рублей за квадратный метр.

Анализ предложения в разрезе размеров лотов также показывает четкую зависимость стоимости от площади. Самыми дорогими остаются крупные форматы: в сегменте объектов площадью более 1000 кв. м средневзвешенная цена достигает 577 538 рублей за кв. м (при средней площади лота 1669 кв. м). Практически на том же уровне находятся офисы площадью 301–600 кв. м со стоимостью 575 599 рублей за кв. м (средняя площадь 388 кв. м). Лоты размером 601–1000 кв. м оцениваются в 524 335 рублей за кв. м, а наиболее массовый сегмент 101–300 кв. м – в 499 991 рубль за кв. м (средняя площадь 181 кв. м). Наиболее доступными остаются компактные офисы до 100 кв. м: здесь средняя цена составляет 429 643 рубля за кв. м при средней площади лота всего 70 кв. м.

«Спрос на компактные офисные блоки обусловлен ориентацией на малый и средний бизнес, а также инвесторов, выбирающих мелкие лоты из-за их ликвидности и простоты сдачи в аренду. На фоне оптимизации бюджетов компании массово переходят на качественные форматы классов А и А+ с уменьшенной площадью. При этом в премиум-сегменте ЦАО и ЗАО сохраняется интерес к просторным офисам, что удерживает высокие цены за квадратный метр. Тренд на сокращение площадей продлится до конца года по мере дальнейшей адаптации девелоперских проектов под запросы корпоративных клиентов»,– прокомментировала Алиса Шишнина, коммерческий директор компании PIONEER.