КОЛДИ и CMWP: Как устроен рынок ЦОД Москвы

В столичных дата-центрах спрос на серверные стойки в разы превышает предложение, а доля свободных стоек составляет 7—8% от общего объема рынка, следует из данных консалтинговой компании CMWP. На фоне ограничений по энергомощностям для бизнеса все более значимыми становятся не только объем доступных стоек, но и расположение ИТ-инфраструктуры.

По данным консалтинговой компании CMWP, в границах Старой Москвы насчитывается 106 действующих, 17 строящихся и 21 планируемых проектов ЦОД. Практически все дата-центры внутри МКАД расположены, строятся или проектируются рядом с источниками энергоснабжения — подстанциями, ТЭЦ или на территориях бывших промышленных предприятий. Такие площадки привлекательны наличием существующей инженерной инфраструктуры и возможностью последующего увеличения мощности в рамках дальнейшего развития проектов.

Рынок дата-центров остается одним из немногих сегментов недвижимости, где сохраняется высокий уровень активности. По оценке CMWP, спрос на серверные стойки в разы превышает предложение. Свободными для аренды остаются 7—8% стоек от общего объема рынка, и этот объем распределен между различными объектами и локациями.

Основная причина дефицита — не только высокий спрос, но и ограниченные возможности для быстрого наращивания предложения. Строительство ЦОД требует значительных инвестиций и сложной технической и коммерческой реализации.

Еще одна причина — развитие рынка ЦОД становится все более регламентированным. В Москве действует запрет на выдачу технических условий на электроэнергию под строительство дата-центров. Мера связана с прогнозируемым дефицитом мощностей в столице к 2031 году.

Таким образом, рынок переживает структурный разрыв: потребность бизнеса в инфраструктуре продолжает расти, тогда как возможности создания новых объектов ограничены.

«В Московском регионе сохраняется крайне высокий уровень спроса, значительную часть которого невозможно удовлетворить размещением дата-центра в более отдаленных регионах. В частности, это касается коммерческих ЦОДов, к которым у сотрудников компаний, арендующих стойки, должен быть оперативный доступ в режиме 24/7. Близость специалистов к объекту, а также наличие качественных каналов связи являются ключевыми для этого сегмента рынка», — отмечает Денис Кутлу, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.

Для пользователей офисных помещений это означает, что развитая современная ИТ-инфраструктура становится важным критерием выбора объекта. Если серверное оборудование необходимо регулярно обслуживать физически, его удаленное размещение создает дополнительную операционную нагрузку. ЦОД, расположенный в бизнес-центре, позволяет сократить эту дистанцию.

Такой формат реализован в бизнес-центре «ТАЛЛЕР» — первом за 14 лет проекте класса А+ в Павелецком районе от девелопера КОЛДИ. Деловой центр стал первым в России объектом класса «цифровая недвижимость», получившим престижный сертификат Cloud Ready Building (CRB).

В составе бизнес-центра предусмотрен собственный ЦОД на 140 серверных стоек общей мощностью 1 МВт. Резервное питание обеспечивают два дизельных генератора. Использование инфраструктуры непосредственно в деловом центре позволяет оптимизировать затраты арендаторов на обслуживание до 30%. Развитием и сервисным обслуживанием объекта займется сеть премиальных дата-центров 3data.

В условиях дефицита и малодоступности дата-центров возможность арендовать серверные стойки становится инфраструктурным решением для компаний, которым важны оперативный доступ к серверам и близость ИТ-мощностей.

По оценке CMWP, небольшой ЦОД в составе бизнес-центра может быть востребованным, особенно если объект объединяет большое количество арендаторов. Для среднего и крупного бизнеса потребность в собственных серверах становится типовой задачей, а размещение современной инфраструктуры в непосредственной близости от офиса может быть выгодным как для арендатора, так и для девелопера.

«Требования бизнеса к современному офису сегодня выходят далеко за рамки качественных рабочих пространств. Компании все больше внимания уделяют инфраструктуре, которая обеспечивает бесперебойность работы, включая ИТ-мощности и возможность оперативного доступа к ним. Поэтому мы изначально закладывали в концепцию БЦ «ТАЛЛЕР» не только современную офисную среду, но и технологическую инфраструктуру, отвечающую актуальным потребностям бизнеса. Собственный ЦОД непосредственно в бизнес-центре позволяет объединить офис и критически важную цифровую инфраструктуру в одной локации, обеспечивая арендаторам удобный доступ к серверам и снижая зависимость от удаленных площадок, — комментирует Алексей Синявский, управляющий директор КОЛДИ. — Сочетание современной архитектуры, функциональных планировок, технологичной инженерной инфраструктуры и цифровых сервисов в БЦ «ТАЛЛЕР» предлагает компаниям новый уровень офисного пространства. «ТАЛЛЕР» входит в зонтичный бренд «КОЛДИ СИТИ» и отражает наш стратегический подход: фокус на технологичности, качестве инфраструктуры и современных решениях для резидентов. Востребованность этой концепции подтверждается высокой инвестиционной активностью: объём офисных блоков был практически полностью реализован конечным собственникам ещё до ввода объекта в эксплуатацию».