ЗПИФы недвижимости: доступ к активам крупных инвесторов

Покупка квартиры долгое время считалась самым понятным способом вложения средств в недвижимость. Однако сегодня у инвесторов появились и другие возможности. Одна из них — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Директор аналитического департамента Ricci, Олеся Дзюба объясняет, как устроены ЗПИФы недвижимости, за счет чего формируется доход и какие риски важно учитывать инвестору.

Этот инструмент позволяет стать совладельцем фонда, которому принадлежат крупные объекты коммерческой недвижимости, вложив сумму, которая может быть в десятки и даже сотни раз меньше стоимости самого здания.

Как устроен ЗПИФ недвижимости

Инвесторы приобретают паи фонда, а управляющая компания направляет средства ЗПИФа на приобретение недвижимости и затем управляет этими активами в интересах пайщиков. Она организует эксплуатацию объектов, сдачу в аренду, а при необходимости — продажу и приобретение новой недвижимости.

Покупая пай, инвестор становится совладельцем фонда, которому принадлежит недвижимость. Если объекты сдаются в аренду и растут в цене, стоимость пая может увеличиваться. В некоторых фондах также предусмотрены регулярные выплаты.

Почему инструмент становится популярнее

Коммерческая недвижимость долгое время была доступна только крупным инвесторам и компаниям. Для приобретения качественного офиса или склада требовались десятки, а иногда и сотни миллионов рублей.

Минимальная сумма вложений в ЗПИФ может составлять от нескольких тысяч до нескольких сотен тысяч рублей.

Через фонд можно инвестировать в современные бизнес-центры, логистические комплексы, торговые центры, гостиницы, индустриальные парки, дата-центры и другие объекты коммерческой недвижимости.

Особенности ЗПИФов недвижимости

Одна из особенностей инструмента — относительно низкий порог входа. Вместо приобретения целого объекта инвестор покупает пай фонда.

Управлением недвижимостью занимается управляющая компания. Инвестору не требуется самостоятельно искать арендаторов, ремонтировать помещения, оформлять договоры или решать коммунальные вопросы.

В состав некоторых фондов входит несколько объектов недвижимости. Снижение доходности одного здания не обязательно приводит к сопоставимому снижению результатов всего фонда.

Источниками дохода могут быть:

• арендные платежи;

• рост стоимости объектов;

• продажа недвижимости по более высокой цене.

Через ЗПИФ можно вкладывать средства в объекты, которые обычно приобретают институциональные инвесторы: бизнес-центры класса А, логистические комплексы, дата-центры, торговые объекты и другие профессиональные активы.

Какие риски связаны с ЗПИФами

Доходность ЗПИФа не гарантирована. В отличие от банковского вклада, инструмент не предполагает фиксированной доходности.

Если рынок недвижимости переживает спад, объекты теряют арендаторов или сокращается арендный доход, стоимость паев фонда также может снизиться. Ликвидность паев зависит от того, торгуется ли фонд на бирже.

Если фонд торгуется на бирже, пай можно продать через брокера, как и другие биржевые инструменты. Однако ликвидность зависит от спроса на конкретный фонд. Иногда покупателя приходится ждать, а цена продажи может оказаться ниже стоимости чистых активов фонда.

Если фонд не торгуется на бирже, его ликвидность значительно ниже. Как правило, инвестор не может в любой момент потребовать возврата вложенных средств. Для продажи пая может потребоваться самостоятельно найти покупателя или дождаться окончания срока действия фонда, если такой срок предусмотрен правилами доверительного управления.

Для кого предназначен такой инструмент

ЗПИФ недвижимости может быть интересен тем, кто:

• хочет инвестировать в недвижимость, но не готов приобретать квартиру или коммерческое помещение целиком;

• рассматривает доход, связанный с рынком недвижимости;

• готов вкладывать средства на несколько лет;

• понимает, что стоимость вложений может как расти, так и снижаться.

Тем, кому необходим гарантированный доход и возможность в любой момент забрать деньги, такой инструмент может не подойти.

Основные параметры ЗПИФа

ЗПИФы различаются по ряду характеристик:

• видам объектов в составе фонда: офисам, складам, торговым центрам, жилью и другим видам недвижимости;

• управляющей компании и сроку ее работы на рынке;

• источникам дохода: аренде, росту стоимости недвижимости или сочетанию этих источников;

• сроку инвестирования;

• возможности продажи пая до окончания срока действия фонда;

• размеру комиссии управляющей компании;

• наличию или отсутствию регулярных выплат;

• порядку раскрытия информации об объектах и арендаторах;

• наличию информации о востребованности объектов фонда и составе арендаторов.

Эти сведения, как правило, содержатся на сайте фонда, в его отчетности и правилах доверительного управления.

Главное о ЗПИФах недвижимости

ЗПИФ недвижимости представляет собой формат коллективных инвестиций в крупные объекты. Он позволяет вложиться в офисы, склады или торговые центры без необходимости самостоятельно приобретать недвижимость и заниматься управлением.

При этом ЗПИФ является инвестиционным инструментом, а не аналогом банковского вклада. Он может приносить доход, но не гарантирует его. Стоимость паев может как увеличиваться, так и снижаться.