От ресурсов территории к востребованному продукту: как создаются курортные проекты

Почему одни территории становятся точками притяжения для туристов и инвесторов, а другие, обладая не меньшим природным потенциалом, так и не превращаются в востребованные курорты? Об этом говорила генеральный директор «IDEM-консалтинг» Екатерина Гресс на Всероссийском жилищном конгрессе.

Дело не только в уникальности места. Важнее понять, какие ресурсы здесь есть, кому они могут быть интересны и как объединить их в продукт, за который люди готовы платить.

Интерес к активному долголетию, профилактике заболеваний и качественному восстановлению меняет запрос на курортную недвижимость. Люди всё чаще ищут не просто отдых, а возможность улучшить сон, снизить уровень стресса, восстановить силы и поддерживать физическую активность.

Но сам по себе тренд не определяет концепцию проекта. У каждой территории свой набор возможностей, своя аудитория и своё конкурентное окружение. Поэтому девелоперу важно не копировать популярные форматы, а найти продукт, который будет востребован именно в этой локации.

В IDEM мы рассматриваем территорию как совокупность взаимосвязанных ресурсов — её капитал. Это не только термальные источники, минеральные воды, лечебные грязи и природные ландшафты, но и климат, культура, медицинские компетенции, инфраструктура, человеческие ресурсы и сложившаяся специализация места.

Задача консультанта — исследовать эти ресурсы, определить их ценность для целевой аудитории и собрать из них продуктовую концепцию, которая отвечает потребностям рынка и инвестиционной логике проекта.

Карелия: как создать курортный продукт на основе природного потенциала

В одном из проектов в Карелии, недалеко от Сортавалы, перед нами стояла задача определить, как раскрыть потенциал территории на берегу Ладожского озера и превратить её природные преимущества в востребованный курортный продукт.

Участок обладал выразительными исходными характеристиками: лес, вода, северные пейзажи, тишина и возможность уединённого отдыха. При этом здесь не было традиционных лечебных ресурсов, таких как минеральные воды или лечебные грязи.

Для нас было важно не ограничиваться оценкой природной привлекательности места. Мы исследовали рыночный контекст, туристическое поведение и возможности территории, чтобы понять, какой сценарий пребывания может стать основанием для проекта.

В частности, средняя продолжительность пребывания в Сортавале составляла около двух ночей. Это наблюдение позволило поставить вопрос: что может мотивировать гостя остаться здесь дольше и сделать само пребывание самостоятельной ценностью, а не только остановкой на маршруте?

В результате мы рассматривали продукт не просто как гостиницу в красивом месте, а как пространство для восстановления, снижения стресса, активного отдыха и цифрового детокса. Природные преимущества территории получили продолжение в прогулочных маршрутах, водных активностях, контакте с окружающим ландшафтом и знакомстве с местной культурой. Эту идею должна была поддержать соответствующая инфраструктура — от размещения в гостинице и коттеджах до спа- и банных пространств, гастрономии и зон отдыха.

Принципиально здесь то, что ни один из этих элементов сам по себе не формирует полноценный продукт. Его создаёт сочетание ресурсов, функций и сценариев пребывания, которое отвечает определённому запросу аудитории.

Этот пример показывает, что отсутствие традиционных лечебных факторов не означает отсутствия курортного потенциала. Иногда ключом к созданию продукта становится не уникальный природный ресурс, а грамотная комбинация ландшафта, услуг, инфраструктуры и впечатлений.

Когда особенности территории меняют сам девелоперский продукт

Работа с территориальным капиталом не всегда означает создание нового курорта с нуля. Иногда задача консультанта — увидеть, как уже сложившаяся специализация локации может повлиять на продукт жилого или апартаментного комплекса.

В другом проекте мы разрабатывали концепцию комплекса апартаментов в курортной локации, известной своими лечебными грязями и специализацией на восстановлении опорно-двигательного аппарата.

Это позиционирование территории было не просто характеристикой места. Оно помогало понять, какая аудитория сюда приезжает, какие потребности у неё могут возникать и какие свойства недвижимости способны стать для неё дополнительным преимуществом.

В ходе работы мы пересмотрели квартирографию проекта и рекомендовали девелоперу предусмотреть планировочные решения, более удобные для людей с ограниченной мобильностью. В частности, речь шла о расширенных дверных проёмах и большем внимании к безбарьерной среде.

Такие решения позволяли учитывать потребности аудитории уже на этапе проектирования, не превращая доступность в дорогостоящую доработку после строительства. При этом, по нашей оценке, предложенные изменения не требовали существенного удорожания проекта.

Но значение этой работы не ограничивалось планировками. Мы увидели потенциал позиционирования комплекса не только как недвижимости для отдыха в курортной локации, но и как места для более длительного пребывания или проживания. Для собственников это могло стать дополнительным преимуществом, а для инвесторов — основой для рассмотрения арендной модели, ориентированной на определённую аудиторию, приезжающую на восстановление.

Небольшой масштаб проекта — около 180 лотов — позволял точнее сегментировать предложение и не пытаться сделать его универсальным для всех. В данном случае природный лечебный ресурс и сложившееся позиционирование территории помогли нам найти возможности для дополнительной ценности самого объекта недвижимости.

Этот пример важен тем, что демонстрирует: потенциал курортной локации может раскрыться не только в гостиничном или рекреационном продукте. Он способен влиять на концепцию жилой недвижимости, планировочные решения, целевую аудиторию и возможные сценарии использования объекта.

Почему важно исследовать территорию целиком

Оба примера показывают разные стороны одной задачи.

В Карелии мы искали, как на основе природных условий и анализа рынка сформировать новый сценарий пребывания, который мог бы стать основой курортного продукта. В проекте апартаментов — как учесть лечебную специализацию территории и особенности её аудитории при разработке самого девелоперского предложения.

В обоих случаях отправной точкой стало не заранее выбранное решение, а исследование: возможностей места, потребностей людей, конкурентного окружения и перспектив использования продукта.

Для девелопера такой подход важен и с продуктовой, и с инвестиционной точки зрения. Он помогает определить, какие функции действительно нужны, какие характеристики могут создать конкурентное преимущество и во что стоит инвестировать на этапе проектирования. Иногда результатом становится новый формат курорта, иногда — изменение квартирографии или планировочных решений, которые при относительно небольших затратах способны повысить удобство и привлекательность объекта для целевой аудитории.

Поэтому мы не рассматриваем курортный девелопмент исключительно как работу с природными лечебными ресурсами или следование трендам — будь то велнес, активное долголетие или оздоровительный туризм. В центре внимания всегда должен оставаться конкретный продукт: для кого он создаётся, какую потребность закрывает и за счёт чего будет востребован.

В IDEM мы соединяем исследование территории, анализ аудитории и конкурентов, разработку концепции и оценку её инвестиционной логики. Наша задача — увидеть не только то, чем территория обладает сегодня, но и то, какие возможности открываются, если правильно объединить её ресурсы и интересы будущих пользователей.

Ресурс территории — это потенциал. Продукт рождается тогда, когда этот потенциал находит своё применение.