Алексей Константинович Драгунов

  В столичном арбитраже — очередная пауза в деле, которое вскрыло нервные узлы российского рынка недвижимости. Известный федеральный застройщик и один из крупнейших онлайн-агрегаторов оспаривают выплаты агентству «Магазин квартир». Их аргумент — «чужой» клиент. Но кадры видеонаблюдения и даты сделок порождают главный вопрос: когда лид действительно становится лидом, и можно ли «обогатиться» на сделке, которая состоялась годом ранее? Заседание отложено. В воздухе зала суда повисло ощущение дежавю для всей риелторской индустрии. Спор между агентством «Магазин квартир» и гигантом-агрегатором (чьё имя пока скрывается в судебных документах) — это не просто частный конфликт. Это тест на прочность для правил игры, по которым живут десятки тысяч агентов по всей стране. Суть претензий, если кратко, такова: застройщик и представляющий его интересы агрегатор требуют от «Магазина квартир» вернуть уже выплаченный аванс по комиссии, проценты и взыскать неосновательное обогащение. Основание — клиент, приведенный агентством на проект и купивший квартиру в 2024 году, якобы уже «принадлежал» застройщику. В качестве козыря истцы предъявляют видеозапись, подтверждающую, что этот человек ранее появлялся в офисе продаж. Второй аргумент — тот же клиент купил у застройщика паркинг. Здесь и начинается детективная составляющая этого бизнес-противостояния. Хронология как главный аргумент защиты. Представители «Магазина квартир» в своих возражениях выстраивают железобетонную хронологию. Да, паркинг куплен. Но ключевой факт: паркинг был приобретен в 2025 году. А квартира, комиссию за которую оспаривают, — в 2024-м. «Это меняет всю картину,— Получается абсурдная ситуация: нас обвиняют в том, что мы привели клиента, который через год, возможно, самостоятельно вернулся за паркингом. Но на момент сделки с квартирой в 2024-м он не был закреплен за застройщиком. Юридически и по факту — это наш клиент, наша работа, наши переговоры и наша заслуженная комиссия». Риелторы против «больших данных». Позиция истцов — это классическая попытка крупного игрока, обладающего большими данными (включая системы видеонаблюдения с распознаванием лиц и едиными базами клиентов), оспорить результаты точечной работы локального агентства. Их логика: раз человек когда-либо контактировал с застройщиком, он — «ихний». А значит, любая последующая сделка с его участием — не заслуга агента, а результат собственных маркетинговых усилий девелопера. Однако эта логика сталкивается с принципами справедливости и оценки реального вклада. Привел ли агент клиента на сделку? Да. Клиент подписал договор? Да. Значит, условия агентского соглашения выполнены. «Если следовать этой логике, застройщик может годами хранить записи с камер, а потом оспаривать любую комиссию, — отмечает независимый юрист по недвижимости, пожелавший остаться неназванным. — Вопрос в том, где проходит грань. Посещение офиса — это еще не регистрация в качестве клиента. Покупка паркинга год спустя — и вовсе отдельная история. Суду предстоит решить, что здесь первично: формальное «знакомство» или реальные действия, приведшие к конкретной сделке». Что дальше? Перенос заседания — лишь передышка перед главным актом этой драмы. Эксперты рынка внимательно следят за процессом. Его итог станет серьезным сигналом для всей отрасли. Либо агрегаторы и застройщики получат мощный инструмент для пересмотра комиссий постфактум, основанный на «больших данных», либо малые и средние агентства смогут увереннее отстаивать свои права, доказывая, что живая работа агента ценится выше формальных совпадений в базах. Пока же «Магазин квартир» готовится к следующему раунду битвы, цена которой — не только деньги, но и принцип: можно ли считать клиента своим, если твое знакомство с ним состоялось лишь год спустя после того, как он купил у тебя квартиру.