Дальний Восток: перспективы и особенности работы девелоперов

Во Владивостоке стартовал Восточный экономический форум-2024. В нем примут участие более 6000 представителей 76 стран и территорий. Развитию строительной отрасли посвящена секция «Мастер-планы: от архитектуры к экономике».

Организаторы анонсировали десятки соглашений о реализации инвестпроектов, которые планируются к заключению на ВЭФ. По информации Движение.ру, региональные власти, ряд крупных банков (ВТБ, Банк Дом.рф, Сбер) и девелоперы также готовят к подписанию соглашения о сотрудничестве в Дальневосточном федеральном округе.

Что привлекает застройщиков в ДФО

Дальневосточная ипотека — одно из преимуществ региона, особенно после ужесточения условий льготной ипотеки с 1 июля этого года. По программе можно купить жилье на Дальнем Востоке по сниженной ставке — до 2 %. Программу запустили в декабре 2019 года, она будет действовать до конца 2030 года.

В ДФО действуют специальные режимы для ведения бизнеса, которые дают налоговые, административные и иные льготы. Чтобы воспользоваться ими застройщику, необходимо стать резидентом территории опережающего социально-экономического развития (ТОР) или свободного порта Владивосток (СПВ). Условия: налог на прибыль в СПВ будет 0 % первые три года, в ТОР — до 1,5 % в течение 3–5 лет, а страховые взносы в ПФР, ФСС, ФОМС после получения статуса резидента будут снижены с 30% до 7,6% на 10 лет.

Сравнение режимов ТОР и СПВ

На Дальнем Востоке реализуется программа «Дальневосточная концессия», направленная на развитие инфраструктуры региона, строительство медицинских, образовательных, спортивных объектов, благоустройство городских территорий. Частные инвесторы возводят объекты за свой счет, а государство компенсирует затраты в течение 10-20 лет после их ввода в эксплуатацию.

Высокая средняя зарплата — еще один плюс региона. По данным HeadHunter, средняя предлагаемая зарплата в конце первого квартала в регионе достигла 73,5 тыс.ру. По этому показателю лидируют Магаданская область (106 тыс. руб), Чукотка (91,6 тыс. руб), Камчатский край (84 тыс. руб).

Какие сложности ждут девелоперов

Одной из причин, сдерживающих развитие строительной отрасли в ДФО, эксперты называют дефицит стройматериалов. Региональные производители потребность отрасли не обеспечивают. Сложная логистика существенно увеличивает затраты на строительство. Из-за высокой загрузки транспортных путей сроки доставки могут быть длительными, а стоимость материалов постоянно растет.

«Логистика сильно влияет на экспансию в регионах Дальнего Востока. Из-за низкой плотности населения и удаленности населенных пунктов в ДФО естественным образом формируются рынки с высокой степенью изолированности. Условно изолированными зонами можно считать Еврейскую автономную область, Камчатский край и Магаданскую область», — рассказал в интервью Движение.ру Станислав Таратунин, директор кластера «Дальний Восток» группы «Самолет».

При возведении жилья необходимо учитывать климат региона и рельеф местности. Тайфуны, косые продолжительные дожди, морозы до −50 градусов — всё это влияет на выбор материалов для строительства и отделки, а также на планирование работ. Об этом говорит Алексей Артошин, коммерческий директор девелопера «Главстрой Регионы».

«Сахалинская область характеризуется высокой сейсмической активностью, поэтому при проектировании многоквартирных жилых домов учитываются особые требования СНиП. В регионе бывают землетрясения интенсивностью 7–9 и даже 10 баллов по 12-балльной шкале МСК-64, поэтому каркас и наружные стены будущего комплекса будут выполнены из монолита, чтобы обеспечить конструктивную надежность и устойчивость», — говорит представитель девелоперской компании.

Есть проблемы с инженерной инфраструктурой, в частности, с подключением объектов к электроснабжению, ТЭЦ, системам водоснабжения и водоотведения. По словам застройщиков, обеспечение площадок инженерной инфраструктурой — весомая часть в экономике девелоперских проектов.

"Регион переживает значительное увеличение объемов строительства, а существующие мощности и пропускные способности инженерных сетей не всегда способны удовлетворить потребности новых объектов, поэтому в экономике проекта необходимо учитывать значительные затраты на их модернизацию. Также нужно включать в план строительство или капитальный ремонт примыкающей дорожной инфраструктуры«,— отметил Петр Селиванов, руководитель филиала «Девелопмент-Юг» во Владивостоке.

На Дальнем Востоке в строительной отрасли не хватает квалифицированных специалистов и обычных рабочих. С приходом в регион федеральных застройщиков конкуренция за кадры стала жестче. По статистике, только в 2023 году численность населения только за счет миграции сократилась более, чем на 30 тыс. человек. С 1990 года, по данным ФАНУ «Востокгосплан», население макрорегиона уменьшилось на 24%.

Куда обращаться, чтобы начать строить в ДФО

В ДФО действует «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (КРДВ). Она работает по принципу «единого окна» и сопровождает деятельность резидентов ТОР и СПВ. Если у застройщика уже есть земельный участок, он может обратиться в КРДВ с заявкой на резидентство в ТОР или СПВ. Если участка нет, есть возможность участвовать в конкурсах на развитие территории.

Региональные власти также готовы оказать содействие девелоперам. Например, в Приморском крае ввели еженедельный «час девелопера», на котором компания может представить свой проект и задать вопросы. чиновникам Это поможет на начальном этапе узнать об условиях реализации и понять, стоит ли начинать строительство.

Важнейшую роль в работе девелоперов играет Минвостокразвития России. Это министерство разрабатывает и реализует программы развития Дальнего Востока и Арктики, в том числе и направленные на развитие строительства. Также министерство выдает разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных в ТОР.

Перспективы развития девелопмента

Рынок недвижимости Дальнего Востока развивается ускоренными темпами. За пять лет объем жилищного строительства вырос втрое. По данным Росстата, за первое полугодие 2024 года на Дальнем Востоке ввели 2349 тыс. м² жилья.

При этом девелопмент на Дальнем Востоке развивается неравномерно. По объемам строительства лидирует Владивосток — на конец первого полугодия 2024 года там строилось 2338,12 тыс. м² жилья, на втором месте Хабаровск — 1193,48 тыс. м².

Город	Население (чел.)	Объем стр-ва (тыс. м2)	ЖК (шт.)	Мин. ст. м2 (тыс. Р)	Макс. ст. м2 (тыс. Р)	Ср. ст. м2 (тыс. Р)
Хабаровск	615570	1193,48	59	110,6	294,5	168,0
Владивосток	591628	2338,12	85	120,0	450,0	204,2
Спутник (ТОСЭР «Надеждинская»)		67,56	3	99,2	245,5	156,2
Улан-Удэ	435751	600,65	20	64,5	186,8	114,2
Якутск	367667	553,36	44	87,1	240,0	152,5
Чита	333159	255,75	14	117,0	210,0	156,2
Благовещенск	239864	405,02	30	72,8	320,3	173,5
Комсомольск-на-Амуре	235488	9,64	2	104,0	115,5	109,8
Южно-Сахалинск	180085	308,02	11	109,9	245,3	179,4
Уссурийск	179862	152,98	17	107,5	170,3	129,9
Петропавловск-Камчатский	163152	144,24	4	143,2	220,0	169,3

За последнее время в регион пришли федеральные девелоперы: «ПИК», «Самолет», «ФСК», «Талан», «TEN Development», «DARS DEVELOPMENT», «СЗ ДСК», «Девелопмент-Юг», «Главстрой».

В целом, как отмечают эксперты, строить в регионе непросто. Это связано с особенностями логистики, климата, отсутствием местных производителей и квалифицированных кадров. Однако дальневосточная ипотека, госпрограммы, режимы ТОР и СПВ нивелируют ряд сложностей и делают регион привлекательным для девелоперов.

Фото: Юрий Смитюк/ТАСС