Ни процентом больше: почему отмена комиссий сократит выдачу льготной ипотеки

Депутаты Госдумы предложили запретить банкам взимать любые комиссии за оформление ипотечных кредитов, выдаваемых по программам с государственной поддержкой. Законопроект уже направлен в Минфин.

Сейчас банки, в том числе с государственным участием, нередко взимают с застройщиков дополнительные комиссии за выдачу льготной ипотеки. Размер таких сборов может достигать 15–16% от суммы кредита.

Какие документы регулируют комиссию 

На фоне роста ключевой ставки, повышения требований к резервам и снижения субсидирования осенью 2024-го банки начали активно использовать комиссии, рассказала Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». В прошлом году этот сбор оплачивали как продавцы, так и покупатели. С введением ипотечного стандарта 1 января 2025-го обязанность возлагается только на застройщика или подрядчика в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). 

«С заемщиков брать комиссию напрямую не разрешает ипотечный стандарт, с 1 июля это будет запрещено и для компаний. При этом стоимость услуги может включаться в иные сервисы, без которых кредит не оформят. Например, организации начнут кредитовать застройщиков на проектном финансировании или только с открытым в банке эскроу-счетом, тогда комиссия будет учитываться в стоимости обслуживания», — отметила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

Также во взаимоотношениях с застройщиками и подрядчиками часто предусматривается оплата комиссии не в момент сделки, а при раскрытии эскроу-счетов, добавила эксперт. Речь идет о так называемой отложенной оплате, размер которой либо изначально зафиксирован, либо привязан к сроку строительства — чем дольше ведутся работы, тем выше платеж. 

Сейчас законом или программами льготного кредитования вводить комиссии не запрещено. Документы, регламентирующие выплату комиссии по субсидированной ипотеке, — это договор и соглашение между застройщиком и банком, говорит Лидия Мальцева, руководитель отдела ипотеки компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Как комиссия работает на практике 

Каждый банк самостоятельно устанавливает комиссию за субсидирование ставки, в среднем по семейной ипотеке она составляет 5–10% от суммы кредита. С января 2025 года организации постепенно начали снижать размер платы, добавила Лидия Мальцева.
 
«Введение комиссии по льготным программам помогает банкам закрыть разницу между ставками. Когда организации отказываются от этих издержек, они начинают ужесточать андеррайтинг, скоринг по заявкам на льготные продукты, урезать размер кредита. В таких случаях клиент получает либо отказ в займе, либо ему недостаточно одобренной суммы», — говорит руководитель отдела ипотеки компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Юридически банки взимают комиссию за снижение ставки по договору, объяснила Татьяна Решетникова. Издержки ложатся на плечи застройщиков, а сумма выплаты и предоставляемая скидка несопоставимы — например, сбор в 6,79% снижает ставку на 0,01%.  

Почему льготка убыточна 

В этом году Минфин РФ увеличил уровень возмещения по льготным кредитам до 3 п. п., условия распространяются на займы, выданные на покупку квартиры с 7 февраля по 6 августа. Ранее показатель составлял 2 п. п.

Сейчас размер субсидии рассчитывается по формуле: ключевая ставка, увеличенная на 3 п. п., минус процент по льготной программе. Таким образом, при актуальном «ключе» и проценту по семейной ипотеке, который составляет 6%, банку возместят 18% разницы. Однако в нынешних условиях кредитные организации все равно называют выдачу льготных кредитов убыточной, говорят эксперты.

«Даже с учетом компенсации ставка по льготному кредиту в итоге на 2–5% ниже, чем рыночная. Несмотря на то, что количество кредитов с господдержкой больше и срок их, как правило, долгий, у банков все равно возникает вероятность роста числа проблемных займов. Эти риски они и пытаются нивелировать комиссиями», — пояснила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». 

В целом банки стараются повышать доходность ипотечного направления и компенсировать прибыль, недополученную из-за падения спроса на стандартные кредиты. В дальнейшем, чтобы снизить риски, организациям придется ужесточить требования к заемщикам — например, установить высокую планку по доходу или повысить первоначальный взнос минимум до 50%, поясняют собеседники Движение.ру. 

Что изменится после отмены комиссии 

Теоретически отмена комиссионного вознаграждения положительно отразится на рынке новостроек — например, из-за уменьшения нагрузки застройщики смогут снизить цены и тем самым увеличить доступность жилья для покупателей. Однако на практике отдельные банки, убрав сборы, с большей вероятностью начнут ограничивать выдачу льготных кредитов и введут дополнительные требования к заемщикам, считает Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
 
«В итоге число кредитов сократится, продажи снизятся. И здесь вопрос — смогут ли те банки, кто готов работать без комиссионных взносов, заместить наиболее технологичных игроков и сколько времени на это потребуется», — прокомментировал он. 

Некоторые организации уже высказали намерения отменить комиссии, в их числе Сбер и ВТБ, сообщал ТАСС. Однако эксперты считают, что такое решение снизит объемы льготного кредитования на 25%. Чтобы избежать падения, власти должны ввести дополнительные меры поддержки. 

В целом механизм оформления кредитов с господдержкой не поменяется, считают эксперты. Банки смогут сохранить объемы и доходность ипотеки, если изменят условия опции или снизят одобряемость займов. Каждое из решений потребует времени на перестройку работы с застройщиками, подписание договоров, аккредитации и т. д. 

«Общий информационный фон сейчас создает риск формирования отложенного спроса на рынке, что негативно скажется на продажах апреля и, может, мая. Однако даже при отмене комиссий итоговая стоимость кредитов для людей вряд ли снизится. Это связано с тем, что застройщики уже заложили в стоимость жилья эти расходы и им нет смысла снижать цены, так как постоянные пересмотры правил также создадут риски для плановой реализации квартир», — резюмировала Татьяна Решетникова.