Смена бизнес-карт Москвы: новые деловые кластеры формируют офисный рынок

Рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует устойчивый спрос: уровень вакантности в сегменте класса А сохраняется на отметке 6,1%, подтверждая дефицит современных бизнес-пространств. По данным аналитиков, объем продаж офисов на первичном рынке за первый квартал 2025 года достиг 36,1 тыс. кв. м при розничной продаже, что на 21% выше показателей аналогичного периода 2024-го, при средней цене сделки 460 тыс. рублей за кв. м. Основная концентрация девелоперской активности сфокусирована в районе «Большого Сити» — порядка 55% всех анонсированных к вводу в Москве офисных площадей в период с 2025 по 2027 годы приходится именно на входящие в него районы. При этом ожидается, что к 2030 году доля офисных площадей непосредственно в ММДЦ «Москва-Сити» в общем объеме предложения «Большого Сити» может сократиться с 51% до 41%.

На этом фоне внимание рынка привлекает район Хорошево-Мневники (СЗАО), где сочетание транспортной доступности и развитой инфраструктуры формирует будущий деловой кластер, который в перспективе войдет в «Большой Сити». Близость станций МЦК Зорге и метро «Октябрьское поле», а также парковых зон, таких как «Березовая роща» и Ходынское поле, создает привлекательные условия для бизнеса. Именно здесь уже доступны к приобретению офисы в первой очереди бизнес-центра AVIUM — проекта класса А от девелопера Capital Alliance.

В условиях ограниченного предложения ключевыми инструментами для инвесторов и компаний стали гибкие финансовые условия — рассрочки, отсрочки платежей и программы лояльности. Они позволяют снизить первоначальную финансовую нагрузку, распределив обязательства во времени, что особенно актуально в период высокой ключевой ставки и роста стоимости заемных средств. Например, условия, соответствующие трендам 2024-2025 годов: беспроцентная рассрочка на 12 месяцев с первоначальным взносом от 20% дает возможность малым и средним предпринимателям сохранить активы для операционной деятельности, одновременно с этим инвестируя в современное пространство, которое в будущем повысит эффективность их команд; а для крупных инвесторов отсрочка платежа до завершения строительства при внесении 40% стоимости станет страховкой от инфляционных рисков. 

В новых проектах офисной недвижимости акцент смещается в сторону архитектурной гибкости и функционального разнообразия. Пространства проектируются с учетом потребностей команд разного масштаба — от небольших компаний до крупных структур. В составе объектов закладываются инфраструктурные и общественные зоны, а также элементы благоустройства, обеспечивающие интеграцию комплекса в городскую среду. Такие как прогулочный бульвар с ландшафтным парком площадью более 1,2 га на территории ТПУ «Зорге». Несомненным плюсом для них резидентов офисов «Большого Сити» станет близость престижной бизнес-локации Белорусского делового района и отличная транспортная связность с Москва-Сити и крупными транспортными хабами.

Появление бизнес-центов в этой локации соответствует глобальному тренду на полицентричность Москвы, где новые деловые кластеры формируются вокруг транспортно-пересадочных узлов, заполняя градостроительные «лакуны» и создавая комплексную застройку вдоль основных транспортных магистралей.