Василий Селиванов: Цена на недвижимость за три года может вырасти в два раза
Почему не стоит отказываться от проектов, как измерить устойчивость девелоперов, будет ли рост цен и что нужно покупателю, рассказал в интервью Движение.ру глава холдинга Legenda Intelligent Development

Фото: Движение.ру
— Основная тема последних месяцев — это финансовая устойчивость застройщиков. На форуме недвижимости Движение вы рассказывали, что относительно хорошо сложится работа в кризис у тех, кто не копит долги и отрезает лишнее. Есть ли что отрезать и что это может быть?
— Если долгов нет, то нет процентов. Но не все так линейно. Вопрос в том, как эти долги структурированы. Если сейчас закрыть все кредиты и не развиваться, то компании окажутся не готовы к моменту нормализации ситуации на рынке. Девелопер окажется в нулевой точке, ему потребуется минимум год-два на то, чтобы купить или распаковать участки. А на растущем рынке хорошие земли никто не продает.
На самом деле, тут вопрос не математический, а скорее стратегический — какими ресурсами и устойчивостью обладает компания? Не всегда это измеряется цифрами и долгами. Если есть хорошие ликвидные проекты градостроительно подготовленные, то даже в этой конъюнктуре, пусть не идеально по плану, они могут продаваться, наполняя эскроу, то почему их не готовить и не запускать?
Я смотрю на это исключительно из такой логики, что остановиться — значит увеличить нагрузку на текущие проекты. Накладные расходы будут распределяться на меньшее количество проектов. А самое главное, что компания выпадет из присутствия на рынке, а это очень чревато. Когда работаешь в воронке нескольких объектов, эффективность каждой сделки намного выше. Есть мнение, что запускать или покупать новые проекты сейчас рискованно, что не надо множить расходы на обслуживание и так далее. Но в такой парадигме мышления бизнеса тоже нет. Экономия на процентах есть, а развития нет. А девелопмент живет только развитием.
— Согласны ли вы с оценками Банка ДОМ.РФ, что через два года на рынке будет дефицит жилья и, когда снизится ключевая ставка, это приведет к резкому росту цен? То есть, выиграют как раз те застройщики, которые не прекратят работу.
— Да, принципиально согласен. Ключевая ставка неизбежно рано или поздно опустится, без этого экономика просто умрет. Да, сейчас задача ключевой ставкой сдерживать инфляцию, но кровь в организм надо возвращать, иначе ему будет только хуже. У нас два сценария: либо все заворачиваемся в белую простынь и ползем в известном направлении, либо экономика возвращается в нормальное русло. Совершенно точно цены будут расти и потребность в жилье будет огромная. И конечно есть ключевой вопрос — какие будут способы покупки у населения? Сейчас часть россиян больше не может купить недвижимость, потому нет долгосрочных финансовых инструментов. А другая просто пока не хочет, первоначальные взносы или полная сумма покупки находятся на депозитах под высокой ставкой.
— Если вернуться к теме работы застройщиков и их устойчивости, есть ли другие источники, кроме проектного финансирования?
— Не бывает так, что проектное финансирование дорогое, а есть какие-то другие дешевые источники. Да, есть корпоративные публичные бумаги, но это тоже дорого. Сегодня стоимость денег в экономике высока. Застройщикам надо рассчитывать модели таким образом, чтобы первое время, пока не покрыты эскроу, расходы и загрузка проекта оставались высокими. Но также надо понимать, что использовать в модели цены текущего периода невозможно, в том числе в силу сильнейшего инфляционного давления. Его сдерживают, сдерживают, но давайте говорить откровенно, я уверен, что при таком количестве ресурсов на депозитах и при прекращающемся объеме строительства цена квадратного метра за три года вырастет в два раза. Рост цен может случиться небыстро и нерезко, это будет постепенное подорожание — может быть, по 30% в год, или как-то иначе, но все равно — будет рост.
По мере снижения ключевой ставки будет возврат денег в недвижимость Главное, чтобы это не произошло слишком резко, а то рынок просто «смоет» — цены взлетят, и винить во всем как всегда будут застройщиков.
— Видите ли вы перспективы за пределами столичных регионов, рассматриваете ли какие-то территории?
— Мы не рассматриваем, нам бы с двумя регионами справиться. Мы хотим наращивать объемы в Санкт-Петербурге, также нам очень интересен московский рынок — есть ощущение, что у нас получается, продажи проекта в Москве идут практически планово. В рамках стратегии компании мы пока будем работать в этих двух регионах.
Мы работаем там, где есть большая емкость в рамках высоких бюджетов и готовность населения платить за качество. На этих рынках значительная конкуренция, но мы привыкли жить в таких условиях.
— Часть экспертов прогнозирует, что такого роста и высокой маржинальности как при льготной ипотеке, уже не будет. Рынок вернулся к равновесной истории. Влияет ли это на работу вашей компании?
— Если говорить про рынок в целом, то, конечно, всем хочется, чтобы люди жили лучше, чтобы всех переселили в новые дома. Но для этого надо строить очень много, например, по 130 млн кв.м в год. Но тут главный вопрос — есть ли на это деньги в экономике? Все упирается в простую вещь: могут ли люди себе позволить купить жильё? Неважно, длинная, короткая, дорогая или дешёвая у них ипотека. Важно — есть ли у них возможность платить? «Легенда» работает в своем более узком ценовом сегменте, где емкость значительно ниже, и даже текущих размеров рынка нам хватает. И если эта емкость сохранится или даже немного скорректируется, но будет устойчива и люди продолжат покупать, то нам этого достаточно. «Легенда» как девелопер развивается на рециклах покупки: люди приобрели жилье, пожили, у них изменились жизненные обстоятельства — они завели семью, детей, начали больше зарабатывать — эти покупатели снова выходят на рынок.
— Как меняется потребитель? Фразы “клиент покупает среду” уже стали традиционными. Что дальше? Будет ли меняться продукт?
С точки зрения стандартов продукта уже давно все «утряслось». Конечно можно изобретать какие-то инновационные решения, но они не изменят принципиально «традиционный» набор. Безусловно, важны комфорт и многофункциональность жилой среды. Когда ты живешь не просто в доме, а в пространстве, которое плавно интегрировано в городскую ткань. Нельзя существовать изолировано в хороших условиях, в средовых анклавах, если твой проект — часть мегаполиса. Нужно с ним коммуницировать. И это задача не только девелопера, а в первую очередь работа регионов и городов.
В несовершенных рынках в плохих мегаполисах, которые не отвечают минимальным уровням современного развития, востребованные покупателями проекты становятся резервациями. Люди покупают закрытую защищенную территорию, в которую девелопер всего напихал, при этом отрезая себя от города. Но это говорит только о плохом развитии города и региона. Хороший проект получится только тогда, когда он глубоко интегрирован в развивающуюся городскую среду. Вот что на самом деле является признаком качественного проекта в 21 веке.
Городская среда должна положительно влиять на проект, и проект тоже должен положительно влиять на городскую среду. Тогда эффект усиливается. Но это очень сильно зависит от того, как развивается конкретный регион и конкретный город. И Москва в этом смысле является безусловным лидером и примером для всех.
Если город развивается и создает бесшовное пространство, то любая точка, любой средовой проект в этом городе становится востребованным. Я считаю, что будущее за хорошими, качественными проектами, которые являются органичной частью комфортной городской среды. Чтобы люди жили в городе, но при этом — в красивом, зелёном и удобном месте.
Комментировать
Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи