Стрит-ритейл: тонкости инвестиций в коммерцию

В условиях сокращения числа ипотечных сделок внимание инвесторов сместилось на коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл. Порог входа в такой бизнес составляет от 10 млн рублей, доходность в сравнении с квартирами и домами — почти вдвое выше. О том, как правильно выбрать объект и минимизировать риски Движение.ру рассказали эксперты.

Что такое стрит-ритейл

Стрит-ритейл (street retail) — это любое торговое помещение, имеющее собственный вход с улицы. Ключевое условие успеха для такого проекта в наличии пешеходного или автомобильного трафика. Единой классификации подобных объектов в отечественном законодательстве пока не существует.

В своей работе эксперты разделяют стрит-ритейл по нескольким признакам:

• по площади (до 50 кв. м. ) — самая востребованная категория: магазины «у дома», небольшие салоны красоты;
• 50-100 кв. м.— универсальный формат, интересный и сетевым проектам, и частным инвесторам;
• 100-200 кв. м — помещения для супермаркетов, ресторанов, отделений банков;
• свыше 200 кв. м. — флагманские магазины, крупные сетевые супермаркеты.
• по местоположению (на центральных улицах или на окраинах городов);
• по типу и классу недвижимости, в которой расположены помещения стрит-ритейла: элитный, спальный и т.д;
• по расположению внутри ЖК.

Помещения для стрит-ритейла: как подобрать и какие доходнее

Инвестировать в помещения стрит-ритейла выгоднее, чем в жилую недвижимость, уверены эксперты.

«В жилье доходность, учитывая расходы на управляющую компанию, коммунальные услуги и мелкий ремонт, составляет 4-5%. В коммерческой недвижимости в зависимости от качества и размера помещения уже 7-9%. При этом на рынке есть довольно небольшие объекты, у которых минимальный порог входа сейчас сопоставим с квартирами. В Москве и жилье, и стрит-ритейл можно приобрести по стоимости от 10 млн руб.», — отмечает Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

Хорошее помещение формата стрит-ритейл в готовом ЖК в Новой Москве, по данным Татьяны Козловой, управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель», можно купить в среднем за 20 млн руб., сдать в аренду за 120 000 руб. в месяц. Окупаемость при этом составит 13 лет, доходность — 7,5% годовых.

"Помещение под стрит-ритейл стоимостью 30 миллионов рублей может приносить 300 тыс. руб. дохода в месяц, в то время как купленная за те же деньги квартира лишь 100-150 тысяч рублей. Ставки аренды в коммерческой недвижимости традиционно выше«,— говорит Алексей Гонцов, руководитель департамента недвижимости RealJet .

Сейчас на рынке стрит-ритейла активны мелкие инвесторы с бюджетом до 40-50 млн руб. (минимальный порог входа в сегмент стрит-ритейла в среднем составляет около 30 млн руб., хотя есть и совсем небольшие лоты — от 40 до 70 кв.м., стоимостью от 10 до 25 млн руб.). При этом, говорит Никита Корниенко, 90% покупателей такой недвижимости — это именно инвесторы, которые занимаются сдачей площадей в аренду или их перепродажей. Конечных собственников на рынке всего 10%.

Самые востребованные и устойчивые позиции, утверждает Алексей Гонцов, — это помещения с отдельным входом, расположенные на первой линии домов с хорошей пешеходной проходимостью, без ступенек и с уже работающим арендатором, что сводит к минимуму риски и обеспечивает стабильный денежный поток.

«Высокая ротация арендаторов характерна для помещений в менее привлекательных местах, например, внутри кварталов, удаленных от метро и крупных транспортных магистралей или в помещениях со сложной планировкой. В таких случаях инвесторы становятся более открытыми к вариантам сдачи помещений для сферы услуг: фитнес-студий, йога-центров, детских клубов и т.д.», — добавляет Алексей Гонцов.

В плюс помещениям стрит-ритейла и актуальные условия входа. Никита Корниенко отмечает, что застройщики систематически продают помещения на первых этажах под коммерческие нужды: минимальная стоимость приобретения существенно снизилась, а необходимость множества согласований исчезла. Вход для неподготовленного инвестора стал довольно легким и комфортным. Поскольку цены на жилую недвижимость высокие, а программы льготной ипотеки практически недоступны, мелкие инвесторы активно работают в коммерческом секторе.

У сегмента есть, конечно, и недостатки: стрит-ритейл требует более активного участия, чем жилье. Необходимо заниматься поиском арендаторов, заключать и продлевать договоры аренды, контролировать состояние помещения, решать возникающие вопросы с арендаторами и т.д. Поэтому для успешного инвестирования в стрит-ритейл нужен определенный опыт и знания.

А что со свободными площадями?

Чтобы понять инвестиционный потенциал сегмента, просто классификации, конечно, недостаточно. Площади должны быть свободными. Вакантность эксперты тоже оценивают по-разному, но сходятся примерно на одном: «стабильно около 10%».

«С одной стороны должен быть рост из-за постоянного появления новых ЖК с коммерческими помещениями на первых этажах. По факту к моменту ввода в эксплуатацию треть обычно уже сданы в аренду, остальные из-за высокой активности арендаторов тоже не простаивают. Потому вакансия тут же поглощается и не успевает вырасти под влиянием нового ввода. На улицах в центре Москвы, например, на Кузнецком мосту, в последние годы из-за ухода из страны модных брендов вакансия была выше, порой доходила до 50%. Но если рассматривать весь стрит-ритейл в городе, объем свободных площадей стабильно держится на уровне 10%», — говорит Никита Корниенко.

Что касается вакантности в стрит-ритейле жилых комплексов, то, по словам Татьяны Козловой, ситуация сильно зависит от района и площади помещений. Сложнее всего, рассказывает эксперт, сдаются помещения площадью от 200 кв. м. А небольшие объекты практически всегда находят арендаторов.

Когда все уже сдано

Избежать рисков могут помочь готовые арендные бизнесы. ГАБ — это вариант, когда инвестор покупает помещение с уже действующим договором аренды. Продавец гарантирует определенную доходность в течение нескольких лет. Такая схема интересна тем, кто не хочет заниматься поиском арендаторов.

«Нужно учитывать, что доходность ГАБ обычно ниже, чем при самостоятельной сдаче помещения в аренду. А еще лот с готовым арендным бизнесом требует пристального изучения финансовой модели. Часто это ГАБ с арендатором „на выходе“ или с низкой маржинальностью. Кто же будет продавать курицу, несущую золотые яйца?», — предупреждает Татьяна Козлова.

При этом покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) все-таки выгодна инвестору. Ключевой фактор — возврат вложенных средств с первого дня владения. Это освобождает владельца от необходимости тратить время и ресурсы на поиск арендаторов и согласование условий аренды. ГАБ также позволяет спланировать денежные потоки в течение срока действия договора, что делает его более предсказуемым в сравнении с другими финансовыми инструментами: банковскими депозитами, доходность которых может колебаться в зависимости от изменений ключевой ставки", — описывает преимущества Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF Group.

ГАБ позволяет получать стабильную доходность, отличается меньшим сроком окупаемости, оптимизацией времени. Чаще всего именно арендатор берет на себя расходы по ремонту и эксплуатации объекта. При этом эксперты рекомендуют тщательно анализировать условия договора аренды, уделяя внимание таким моментам, как арендная ставка, срок договора, ответственность сторон, наличие индексации, условия продления и возможность одностороннего расторжения договора.

Фото: freepik.com