Президент ГК «Основа»: «В девелопменте выстоят те, кто сможет адаптироваться» 

Девелопер ГК «Основа» не планирует менять стратегию развития после отмены льготной ипотеки с 1 июля. Компания продолжит строить жилье в бизнес-сегменте, а наиболее важным для выживания сегодня считает запас прочности. Об этом в интервью Движение.ру рассказал президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

Наиболее маржинальна элитная недвижимость

— Последнее полугодие было непростым, рынок находится в состоянии турбулентности. А каким было оно было для ГК «Основа»?

— Я бы назвал его достаточно стабильным. Да, не совсем правильно называть результаты первой половины года отличными, но и плохими они точно не были. У нас не было взрывного роста, при этом мы получили именно тот результат, который планировали и на который рассчитывали. С начала года мы вывели на реализацию два новых проекта: Evopark Сокольники и Evopark Измайлово, и еще два проекта построили и ввели в эксплуатацию. Это RED7 и VERY на Ботанической общей площадью 120 тыс кв м.

— Чего ожидаете от второго полугодия? Пришлось ли вам как-то менять стратегию?

— Мы всегда держим руку на пульсе и корректируем свои планы. Мы постарались избавиться от низкомаржинальных проектов и фокусируемся только на уверенном бизнес-классе с хорошей архитектурой, с прочной позицией на рынке. Уже в этом квартале мы построим и введем еще комплекс — Физтехсити на севере Москвы, два корпуса нашего санатория Ерино в Новой Москве. Также планируем до конца года вывести на рынок несколько новых проектов.

— По вашим оценкам, какой сегмент сегодня наиболее перспективный и высокодоходный?

— Максимально маржинальная, конечно, элитная недвижимость. Есть такой новый термин — «суперэлитка», с ценником от 3 млн рублей за кв. метр. Таких объектов мало, и они очень востребованы. Но мы не рассматриваем для себя это направление, это другая специфика. Мы собираемся продолжать развиваться в сегменте бизнес-класса.

Нужна не стимуляция спроса, а долгосрочный план

— Какие вызовы сегодня можно назвать критичными для строительного рынка?

— Падение спроса. В текущей ситуации единственный механизм его остановить — это вмешательство государства. Чтобы оно выступало долгосрочными игроком по выкупу нераспроданных метров на рынке. Например, для льготной аренды или как государственное жилье.

— Какие меры необходимы для стимуляции спроса?

— Проблема-то не в стимуляции спроса, понимаете? Нужен долгосрочный план развития. И уже под эту долгосрочную программу нужно выстраивать меры поддержки. Сегодня же мы видим работу с сиюминутными вызовами.

— Какие регионы в кризис станут более перспективными?

— Трудно ответить на этот вопрос, потому что нет целостной картины. Мы понимаем, что есть регионы, например, Мурманск, где огромное количество портовых строек. Или Владивосток и Пермь, с сильной местной промышленностью. Субъекты, где развит реальный сектор, где есть стабильная занятость населения и хорошие зарплаты, будут расти.

— А что нужно для того, чтобы застройщики пошли в малые города?

— Сначала надо ответить на более глобальный вопрос: а что там людям делать, как заинтересовать молодежь оставаться в малых городах? Это проблема не только России, это проблема глобальная. Люди едут в большие города, потому что в провинции у специалиста зачастую нет возможности найти желаемую работу, развиваться, строить планы на будущее и т.д.
Есть страны типа Швейцарии, которые стимулируют развитие фермерских хозяйств, чтобы люди оставались на земле. Вводят дотации на бензин, гарантируют выкуп сельскохозяйственной продукции. В средней семье швейцарского фермера пятеро детей, из которых двое уезжают в город, а трое остаются жить на земле. Так они обеспечивают баланс. Нашей стране нужны такие же долгосрочные программы занятости населения в малых городах и в сельской местности.

— Есть предположение, что, если не продлят программу льготного кредитования, часть игроков может уйти с рынка. Кто выживет, когда спрос упадет?

— Выстоят те, кто сможет адаптироваться, у кого есть запас прочности. У кого бизнес диверсифицирован, у кого есть иные направления бизнеса и источники дохода. Выход на новые рынки тут не поможет — если будет кризис, он будет везде.

— Вопрос об ограничении минимальной площади квартиры. Так уже сделали в Москве и Санкт-Петербурге. Как, на ваш взгляд, это повлияет на рынок недвижимости?

— Человек, который раньше хотел и мог купить квартиру за 10–12 миллионов рублей, небольшую, но комфортную и свою, сейчас этого объективно сделать не сможет.

— Как относитесь к предложениям некоторых представителей власти ограничить маржинальность девелоперов в 20%?

— Да никак не отношусь. Нас уже достаточно ограничили: налоги подняли, ипотеку убрали. Девелоперы находятся в непрерывных ограничениях, которые будут увеличиваться с каждым годом.

Рынок складов скоро насытится

— Планируете заниматься коммерческой недвижимостью, к примеру, складами?

— Коммерческая недвижимость очень долго окупается. А склады — сильный тренд, но на этом рынке уже есть огромное количество игроков, в том числе новых, он скоро насытится. Они сейчас достроят свои проекты и все, рынка не будет, будет избыточное предложение.

— Вы в свое время выходили на европейский рынок, строили за границей. Планируете ли вы продолжать осваивать зарубежные рынки?

— Человеку с российским паспортом невозможно заниматься девелопментом за границей. Европейский рынок для меня закрыт. Восточные рынки, борясь с вторичными санкциями, кредиты не дадут. Вот и все. Даже простой диалог с кредиторами из иностранных банков строится следующим образом: «Да, вы сейчас не под санкциями. Но где гарантия того, что в следующем пакете вы под них не попадете? Тогда все. Мы как банк тоже участвуем, попадаем под санкции. Нет, ребят, до свидания».

— А курортной недвижимостью интересуетесь?

— У нас есть отдельное направление городских термальных курортов под собственным брендом «Термолэнд». Мы строим такие семейные комплексы на 8–10 тыс. кв. метров, либо делаем их внутри больших торговых центров. Там есть уличная зона с круглогодичными бассейнами и зона под крышей: СПА, бассейны, бани, сауны, детские сауны. Такое место досуга для всей семьи. Подобных комплексов мы уже открыли пять. Еще один мы откроем в течение двух месяцев, и еще 3-4 до конца года.
Это большая история: Москва, Мурманск, Санкт-Петербург, Краснодар, Оренбург, Пенза. Это не высокомаржинальные проекты, но достаточно устойчивые, с хорошим спросом и высокой круглогодичной посещаемостью.

Беседовала Ирина Силантьева, главный редактор ИА Движение.ру.