Как «умные» технологии снижают коммунальные расходы арендаторов бизнес-центров

Для владельца коммерческой недвижимости с активами стоимостью в десятки и сотни миллионов рублей, операционная эффективность объекта — это один из основных аспектов его капитализации. Бизнес-центры остаются среди самых затратных объектов городской инфраструктуры, поскольку значительная часть эксплуатационного бюджета уходит на электроэнергию, водоснабжение, отопление, а также на работу лифтов и других систем. Однако суммы в платёжках могут варьироваться. В совместном кейсе бизнес-центра «Рублёво Бизнес Парк» и УК Цеппелин рассмотрим, как можно сократить расходы на содержание БЦ.

Чтобы выявить основные возможности для экономии, необходимо разобраться со структурой энергопотребления бизнес-центра. В обычном БЦ на холодоснабжение — чиллеры и VRF-системы — приходится от 20 до 35% потребляемой электроэнергии, вентиляция (как приточная, так и вытяжная) занимает 10–20%, а освещение — 15–25%. Значительная доля, от 15 до 30%, уходит на электроприборы арендаторов и IT-оборудование, на лифты — 3–8%, а на насосы и прочую технику — еще 5–10%. На эти системы в первую очередь ориентированы интеллектуальные решения, позволяющие уменьшить операционные затраты, не ухудшая качество сервиса.

Так как структура затрат на обслуживание часто бывает неочевидной, арендаторы могут закладывать растущие операционные расходы в свои бизнес-модели. В то же время владельцы зданий не всегда фиксируют «узкие места», которые можно было бы устранить. Однако, как показывает практика, такие возможности существуют, считает Максим Сергеев, технический директор УК Цеппелин.

«Современные технологии позволяют собирать огромные массивы данных о потреблении ресурсов. Конечно, датчики сами по себе не снижают затраты — это делают люди, которые анализируют данные и принимают решения. Если говорить именно о затратах на коммунальные ресурсы, то, например, аналитика водопотребления на наших объектах ежегодно дает 3–10% экономии за счет выявления скрытых утечек и корректировки поведения пользователей», — пояснил Максим.

По словам эксперта, использование интеллектуальных систем освещения с датчиками движения и природным освещением может сократить затраты на электроэнергию на освещение до 20%. Новейшие лифты с рекуперацией энергии и продуманными алгоритмами управления трафиком позволяют уменьшить потребление электроэнергии на 20-25%.

Коммерческий директор «Рублёво Бизнес Парк» Никита Константинов также говорит, что пока спрос на «умные» решения на рынке не является массовым, хотя именно они способны сократить общие расходы арендаторов: «Крупные корпоративные арендаторы теперь учитывают не только стоимость аренды и местоположение, но и предсказуемость эксплуатационных расходов. Если бизнес-центр обеспечивает прозрачную аналитику потребления ресурсов и гарантирует отсутствие аварийных сбоев, это становится значительным конкурентным преимуществом. Используемые технологии автоматизации и экологичного охлаждения могут снизить общие коммунальные расходы на 15-25%», — добавил он.

Тем не менее, технологичный подход постепенно завоевывает внимание. Согласно данным экспертов Финансового университета при Правительстве РФ, спрос на интеллектуальные системы освещения, отопления и учета ресурсов в России увеличивается на 25-30% каждый год. Прогнозируется, что к 2030 году объем рынка «умного дома» в стране достигнет 11,8 миллиардов долларов.

В итоге, «умные» технологии в бизнес-центрах становятся важным инструментом для управления эксплуатацией и удержания ключевых арендаторов. При надлежащей настройке и грамотном анализе данных они могут значительно снизить расходы на коммунальные ресурсы. Для собственников это вопрос конкурентоспособности и капитализации, для арендаторов — возможность снизить затраты, не теряя комфорт. Поэтому в секторе коммерческой недвижимости наблюдается переход от обсуждения технологических решений к их практическому применению.