Девелоперы предупредили о рисках рассрочки 

Популярность рассрочки на фоне роста ставок и ограничения льготных программ будет расти. Но застройщикам необходимо следить за оптимальным уровнем: он не должен превышать 30%, считают девелоперы. Иначе возникают риски для финансовой устойчивости компаний, отметили участники онлайн-конференции «Как Москва и Санкт-Петербург продавали без льготной ипотеки», которую провел клуб недвижимости «Движение».

Отмена госпрограммы 2020 года, ужесточение требований к заемщикам и рост ипотечных ставок увеличивают значимость альтернативных механизмов стимулирования рынка жилья. Одной из ключевых задач является поощрение клиентов инвестировать в недвижимость, а не хранить деньги на депозитах, отметил заместитель руководителя департамента продаж компании «Донстрой» Вячеслав Белозеров.

«На депозитах сейчас лежит порядка 60 трлн руб. В то время как емкость московского рынка недвижимости за прошлый год составила около 1,3 трлн руб. Важно понять, как в текущий момент времени убедить клиента снять деньги с высокодоходных депозитов и инвестировать их в покупку недвижимости», — подчеркнул он.

Основной механизм, который предлагается застройщиками для стимулирования продаж, это рассрочки. Их доля будет расти. Однако опыт Дубая, где девелоперы активно применяли такую схему, выявил ряд серьезных рисков, в частности, рост токсичной дебиторской задолженности. Ключевым моментом успешного использования рассрочек является умение девелоперов сочетать свои интересы с ожиданиями клиентов.

«Самый желанный вариант для клиента — заплатить какую-то минимальную часть сейчас остаток отдать при вводе дома. Но на этом очень сильно обожглись как раз застройщики Дубая, которые пользовались такой рассрочкой и в конечном итоге получили токсичную „дебиторку“, и не понимали, что с ней делать <...> не все клиенты готовы были заплатить эту сумму. У кого-то не было денег, у кого-то поменялись условия и так далее», — рассказал эксперт.

Если говорить о продаже дорогой недвижимости с условием рассрочки, клиентам Донстрой предлагается схема с ежеквартальными платежами, чтобы обеспечить наполнение эскроу счетов в период строительства проекта, заключил Белозеров.

Оптимальная доля рассрочек в структуре продаж застройщиков становится критически важной на текущем рынке недвижимости, согласился заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников.

Рассрочки предлагают с различными первоначальными взносами от 10% до 80%, и их условия меняются в зависимости от этого размера, подчеркнул спикер. Также он указал на опасности чрезмерного использования рассрочек, которые могут негативно влиять на наполнение эскроу-счетов, что критично с точки зрения условий предоставления проектного финансирования от банков.

Тем не менее, Колесников считает, что такой механизм продаж более активно используется на проектах с уже существенно наполненными эскроу-счетами и значительным объемом распроданных площадей в рамках проекта. В таких случаях этот инструмент может служить для поддержания темпов продаж.

В целом, представитель застройщика отметил, что оптимальная доля составляет до 20–30%. Все зависит от индивидуальных параметров финансовой модели, от того, какая доходная и затратная часть по проекту. Он также напомнил про опыт 2021 года, когда закончила свое действие льготная ипотека, и в начале третьего квартала начали активно использоваться такие инструменты, как рассрочки и отсрочки. Тогда доля этих инструментов доходила до 30% и даже 40%.

На рынке недвижимости наблюдается интересная тенденция: растет доля сделок с рассрочкой оплаты. В частности, на текущий момент доля рассрочек составляет 26% от общего объема продаж, отмечает Анна Шишкина, коммерческий директор компании Touch.

Одной из возможных проблем может стать рост числа просрочек по выплатам: это тенденция уже стала заметной. Если в мае просрочки практически отсутствовали, то уже в июне их доля достигла 15%. Люди, имеющие возможность своевременно оплатить, предпочитают удерживать деньги на вкладах под выгодные проценты или в бизнесе, несмотря на предусмотренные договором штрафные санкции, добавила эксперт.

«Мы сейчас делаем рассрочки, которые комфортны покупателям. Соответственно, у меня есть понимание доли субсидирования, сколько мы готовы предоставить. Мы видим, что у нас относительно предыдущих проектов растет доля коммерческих расходов, но не с точки зрения моих прямых расходов, как рекламы, как продуктовых характеристик, а именно с точки зрения субсидирования ипотеки», — заключила Шишкина.

Фото: ru.freepik.com