В Петербурге средние цены на новостройки примерно в полтора раза выше, чем на вторичном рынке, а в Ленобласти разница составляет около 30%. Однако при сравнении сопоставимых по качеству объектов разрыв сокращается, а реальная экономия на покупке готовой квартиры может оказаться меньше ожидаемой, считает коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный.По его словам, чтобы ежемесячный платеж по рыночной ипотеке на вторичное жилье сравнялся с платежом по семейной ипотеке под 12%, квартира должна быть примерно на 22% дешевле новостройки. В Петербурге разница в средних ценах этот порог перекрывает с запасом. В области же готовые квартиры дешевле примерно на 23–24%. То есть покупатель оказывается на границе выгоды, и ему уже приходится принимать решение исходя из конкретных условий. К тому же за пределами КАД покупатель нередко выбирает между квартирой и частным домом. Поэтому часть спроса на крупные форматы квартир может уйти в сторону ИЖС.При этом средние цены вторичного рынка занижены из-за большого объема старого фонда. Если сравнивать сопоставимые дома, разница с новостройками оказывается значительно меньше. Соответственно, и выгода в ежемесячном платеже может быть не такой существенной.«Я не думаю, что семьи, которые раньше выбирали новостройки, начнут массово переходить в панельные дома 1960-х годов только из-за более низкой цены. Скорее, они будут искать продукт, максимально близкий к привычному уровню комфорта. Это могут быть дома относительно современной постройки — например, после 2010 года, — с качественными планировками, нормальными лифтами и парковкой, - говорит Евгений Бескровный.Есть и третий вариант – это готовые квартиры в уже сданных домах, которые продает сам застройщик. По сути, это новое жилье, где можно сразу получить ключи, но при этом воспользоваться программами рассрочки и ипотеки от девелопера. Это может быть важным конкурентным преимуществом по сравнению с покупкой у частного продавца на вторичном рынке.По мнению эксперта, цены на вторичное жилье растут медленнее, предложение остается достаточно большим, а покупатель при покупке вторичной квартиры сегодня сталкивается с рыночной ипотечной ставкой порядка 18–19% и серьезными ограничениями по доходам и платежеспособности.«Поэтому резкого скачка цен на вторичном рынке, который привел бы к выравниванию стоимости с новостройками или существенному сближению показателей, в ближайшей перспективе я не ожидаю. На мой взгляд, сейчас на рынок сильнее влияют изменения и прекращение действия отдельных льготных программ – это всегда триггер для всплеска активности на первичном рынке. Когда рыночная ипотека станет доступнее, рынок будет спокойнее», - считает коммерческий директор LAR Development.Он добавляет, что для девелоперов возможности стимулировать спрос скидками и субсидированием ставок ограничены экономикой проектов. Поэтому им важно не только предлагать выгодные условия, но и работать с реальными барьерами покупки. Для многих клиентов решающим становится размер ежемесячного платежа, а не только цена квартиры. Здесь могут помочь траншевая ипотека, рассрочка с последующим переходом на кредит и субсидирование ставки на начальном этапе. Еще одно перспективное направление — развитие программ trade-in и выкупа недвижимости.Кроме того, застройщикам необходимо менять процессы в отделах продаж. На фоне более строгих требований банков к заемщикам предварительная оценка финансовых возможностей клиента должна проводиться до выбора и бронирования квартиры.«Если вопрос с ипотечным одобрением выясняется только после того, как клиент выбрал объект, обе стороны теряют время и ресурсы. Поэтому уже на первых этапах важно оценить доход, первоначальный взнос и возможные варианты финансирования. Это делает сделку более прогнозируемой и помогает сохранить потенциальных покупателей», — резюмирует Евгений Бескровный.

Уровень цифровизации строительной отрасли в СЗФО остаётся неоднородным. Крупные девелоперы уже используют информационное моделирование, цифровые инструменты контроля строительства и аналитические системы продаж. Но в отдельных компаниях работа с исполнительной документацией по-прежнему ведется на бумаге и в таблицах, рассказывает коммерческий директор LAR Development Евгений Бескровный.Наиболее заметна цифровизация в проектировании, оформлении сделок и продажах, тогда как её массовое внедрение непосредственно на стройплощадках и на этапе эксплуатации зданий ещё продолжается. В проектировании важным этапом стало введение обязательного применения технологий информационного моделирования в 2024-25 гг. В Северо-Западном федеральном округе они применяются примерно на треть чаще, чем в среднем по стране. Это объясняется концентрацией в Петербурге и области крупных девелоперов, часть которых внедрила информационное моделирование ещё до появления требований. Второе направление - цифровизация документооборота и сделок. Документы на экспертизу подаются в электронном виде, договоры долевого участия также оформляются электронно, а расчёты при покупке жилья по ДДУ проходят через эскроу-счета. В результате покупатель из другого региона может приобрести квартиру в Петербурге дистанционно. Для Северо-Запада это особенно актуально из-за заметной доли регионального спроса. В продажах повсеместно используются CRM-системы, позволяющие отслеживать путь клиента от первого рекламного контакта до сделки и получения ключей. Дополняют их онлайн-показы, виртуальные туры и цифровые сервисы для жителей. Петербургский рынок также отличается развитостью агентских платформ: брокеры могут в одном интерфейсе видеть цены, остатки и условия разных застройщиков, а в ряде случаев и бронировать квартиры онлайн. Поэтому цифровизация продаж - это полноценная интеграция систем девелопера с агентскими каналами. В нашей группе компаний используются BIM-моделирование и цифровой контроль графика строительства. В проекте Ranta Residence в Зеленогорске также предусмотрены цифровые сервисы для жителей: онлайн-коммуникация с управляющей компанией, доступ к изображениям с камер, дистанционное управление отдельными инженерными системами и возможность решать вопросы обслуживания через цифровые каналы. Экономический эффект цифровизации заключается не столько в ускорении отдельных строительных операций, сколько в снижении количества ошибок, простоев и ручной работы. Ведь для девелопера это имеет прямые финансовые последствия. При проектном финансировании задержка строительства увеличивает расходы на обслуживание кредита, поэтому цифровой контроль графика и раннее выявление ошибок могут помочь снизить риск переноса сроков. В коммерческом блоке технологии также окупаются относительно быстро. CRM и аналитика позволяют видеть, на каком этапе теряются клиенты, сравнивать стоимость сделки по каналам и оперативно перераспределять маркетинговый бюджет. При этом у цифровизации есть несколько ограничений. Первое - зависимость части компаний от зарубежного софта при наличии отечественных, но пока не всегда равноценных решений. Второе - формальное внедрение ТИМ, когда модель создаётся для прохождения экспертизы, а на стройке продолжают работать по бумажным чертежам. Третье - высокая стоимость внедрения и сопровождения систем, особенно для небольших компаний. Наконец, рынку не хватает специалистов, способных применять цифровые модели непосредственно на строительной площадке, а не только в проектном офисе. Отдельное внимание необходимо уделять защите данных. При этом цифровые инструменты не заменяют специалистов по продажам и клиентскому сервису: они помогают выявлять проблемы и повышать эффективность их работы, но не подменяют человеческое взаимодействие. В ближайшие годы основным направлением станет переход от цифровых документов к данным, которые сопровождают объект на всём жизненном цикле — от проектирования до эксплуатации. Важную роль будут играть искусственный интеллект для проверки проектов, контроля графиков и анализа качества звонков в отделах продаж, а также передача цифровой модели здания управляющей компании для дальнейшей эксплуатации. Ещё одно потенциальное направление - цифровой модификатор квартиры и трёхмерная модель дома. В случае дальнейшего нормативного развития такой подход может связать сведения о квартире, договоре долевого участия, ипотеке и регистрации прав. В отраслевой повестке одно время обсуждался ориентир на внедрение соответствующих изменений с марта 2028 года, однако сейчас конкретные сроки не называются.