Илья Пискулин: «Что будет с ценами на жилье в 2025 году?»

Что будет с ценами на новостройки в 2025 году

В обществе есть представление, что цены на недвижимость скоро рухнут из-за низких продаж. Но на стоимость жилья в 2025 году будут оказывать влияние несколько факторов. Некоторые из них способствуют снижению цены, а часть — повышению.

Факторы делятся на два типа: специальные и общие. Специальные — это те, что есть преимущественно в девелоперской сфере именно в это время. Общие присутствуют во всех отраслях экономики.

Специальные факторы, способствующие повышению цен на недвижимость

Высокая кредитная нагрузка застройщиков

В 2019 году началась эпоха счетов эскроу, девелоперы стали строить не на деньги дольщиков, а в кредит. Последние 5 лет средняя ставка по объектам редко выходила за пределы 5%. Компании, благодаря хорошим продажам, обеспечивали наполненность счетов эскроу, что гарантировало низкую процентную ставку по кредитам.

Сейчас сошлось сразу два фактора. Увеличилась ключевая ставка. Застройщики берут кредиты по формуле «ключевая ставка + 4,75%». При «ключе» в 21% и отсутствии продаж ставка составит почти 26%. Конечно, говорить о полной остановке сделок не приходится. Проекты с выходом до II квартала 2024 года застали период активных продаж и имеют шанс получить ставку, близкую к 10%. Гораздо хуже ситуация у новых объектов — в них застройщики закладывают в финмодели диапазон ставки от 10%. В некоторых случаях она доходит до 20%.

Сравните с 5%, которые когда-то считались нормой.

Инфляция

Только за 2024 год рост цен на большинство строительных материалов составил более 10%. На отдельные позиции динамика превысила 20%. Ухудшили ситуацию под конец года валютные колебания. Несмотря на активные программы импортозамещения и протекционизм, многие составляющие девелоперского процесса продолжают зависеть от стоимости доллара. Это касается и техники, и многого другого в жилье классов комфорт и выше.

Наибольший рост произошел в части фонда оплаты труда. Зарплата рабочих на строительных площадках в некоторых регионах выросла в два раза. Это связано с увеличением выплат в других отраслях: курьерских компаниях, предприятиях с гособоронзаказом, службой по контракту. Самое большое давление оказали миграционные ограничения.

Ограничения на работу мигрантов

2024 год можно разделить на два этапа. Сразу же после терракта в Крокусе во всех регионах пошли регулярные многочисленные рейды на строительные площадки. Миграционная служба совместно с ФСБ приезжали на объекты девелоперов и увозили рабочих. Итог закономерен — в какой-то момент мигранты стали избегать стройки. Чтобы их удержать, а также наверстать простои, образовавшиеся из-за проверок, компании вынуждены увеличивать оплату труда.

В 2025 году ряд регионов вообще ввел запрет на работу мигрантов. Это серьезнейший инфляционный фактор. Они не могли пойти служить по контракту, чаще всего не имели образования и поэтому из высокооплачиваемых альтернатив лишь один вариант — это работа курьером или таксистом. Сейчас стройке придется конкурировать за россиян с отраслями, где ежемесячные выплаты превышают 200 тыс. рублей в месяц. Это без учета того, что остальные сегменты экономики тоже включатся в борьбу за людей, ведь миграционные ограничения коснутся не только девелопмента.

КРТ и региональные нормы градостроительного проектирования

Девелопмент в 2020 году и в 2025 — это отрасли с абсолютно разными правилами игры. Раньше застройщик занимался объектом и от него максимум требовался участок под детский сад или школу. Социальные объекты возводили власти. Сейчас все иначе — социалка все чаще строится за счет компании и закладывается в стоимость квартир.

Добавьте к этому уменьшение плотности застройки в регионах. Это означает, что стоимость земли распределяется на меньшее количество квадратных метров и квартир.

Стоимость земли

Самая существенная инфляция, которая произошла в девелопменте России за последние годы — повышение стоимости земли. К этому привело развитие строительной отрасли: льготная ипотека обеспечивала продажи, а участков было мало.

Власти во многих регионах усложнили перевод территорий под жилую застройку. Как итог — компании стали покупать готовую для строительства землю с рук, а ее цена выросла многократно.

Сроки вывода объектов

Если раньше застройщик покупал готовую землю и начинал строительство и продажи, то теперь все изменилось. Усложнились бюрократические процедуры по получению исходно-разрешительной документации, в нее включают решение тех или иных задач города, строительство социальных объектов. Это увеличивает сроки и стоимость.

Хорошо ли это для города? Да. Но когда девелопер покупает землю, он не учитывает эти обязательства. Отдельная проблема — участок берется в кредит. Компания рассчитывает, что сможет быстро приступить к реализации проекта. Вместо этого выход на площадку затягивается. Как итог — себестоимость объекта становится еще выше. В некоторых регионах застройщики заявляют о том, что сроки выхода на площадку превышают изначально запланированные в пять раз и к старту продаж стоимость земли из-за кредитной нагрузки увеличивается в два раза.

Налоговая реформа

Застройщики жилья не являются плательщиками НДС, он им не нужен к зачету. Поэтому девелоперы привлекали подрядчиков на упрощенной системе налогообложения. Среди них были компании из области маркетинга, продаж, проектирования.

Часто на стройке подрядчиками работали небольшие предприятия численностью с одну бригаду. Их на объекте могло быть несколько десятков. С появлением НДС для применяющих УСН, подрядчики поменяют цены, себестоимость квадратного метра вырастет.

Также среди топ-менеджеров девелоперов есть плательщики повышенного НДФЛ. Сотрудники не захотят ничего знать о новой налоговой нагрузке, ее в большинстве своем примут на себя компании. Итог — рост себестоимости.

Эволюция продукта

Девелоперский продукт в 2020 и в 2025 году — два разных мира. Это объяснимо. Застройщикам нужно убедить людей, купивших жилье, что оно устарело и настала пора заменить его на новое. Надо предложить что-то значительно лучше. Благоустройство дворов, фасады, отделка подъездов в новых домах — все в современном жилье стоит больше, чем когда бы то ни было.

Более того, изменились проектные нормы. Например, недавно вентиляционные шахты в соответствии с обновленным СП увеличились в два раза. Все это вновь повышает себестоимость продукта.

Застройщики могли бы откатиться к эконому, но это невозможно с уже запущенными проектами. Их разрабатывали и выводили на рынок в золотую эпоху девелопмента, а завершать будут в весьма непростые времена.

Усложнение девелопмента

Раньше застройщик только строил и продавал. Сейчас все иначе. Уже недостаточно просто зеленого забора и паспорта объекта. Чтобы работать на рынке, забор должен быть красивым, сайт — дорогим, а еще надо строить катки в городе, «залоялить» риелторов, платить им огромные вознаграждения. Также желательно финансировать управляющую компанию и делать большое количество дополнительных действий, которые не входят в зону ответственности застройщика. Все это способствует росту себестоимости продукта.

Вклады под 24%

Наступит день, когда люди снимут деньги с вкладов и встанет вопрос — что с ними делать. Произойдет это, когда «ключ» снизится, а значит, уменьшится и ставка по ипотеке. Это приведет к огромному всплеску продаж на рынке недвижимости. Застройщики уже его ждут. К этому времени они, несомненно, постараются поднять цены.

Бриджи

Раньше девелоперские проекты были небольшими. Начиная с 2021 года размер участков изменился, брали их в кредит. Первая и вторая очередь объекта обслуживали займ за всю территорию, которую разбивали на шесть или семь очередей. Схема работала при старой ключевой ставке. Поэтому во многих комплексных проектах в стоимость квадратного метра заложена огромная финансовая нагрузка за еще не осваиваемые, но уже купленные земли.

Добавьте ко всему перечисленному еще общие факторы повышения себестоимости: рост госпошлин, коммунальных расходов, простая инфляция. Все это и многое другое оказывает влияние на всю экономику, не только отрасль строительства.

Факторы, способствующие снижению цены на недвижимость

Низкие продажи

Действительно, продажи упали в 2-2,5 раза. Девелоперам, чтобы снизить кредитную нагрузку, приходится идти навстречу покупателю. Другое дело, что любая компания видит себестоимость, которая уверенно стремится вверх. Поэтому если дисконты и возможны, то лишь от плановых цен, которые сформированы с учетом высокой себестоимости продукта. К тому же, сейчас у застройщиков есть финансовый партнер в виде банка, который часто получает от девелоперского процесса больше денег, чем даже сам застройщик. Банк видит растущую себестоимость и может позволить уменьшить цену, но лишь до какого-то определенного уровня. Если и будут скидки в десятки процентов, то в тех случаях, когда сначала стоимость повысили до безопасной отметки.

Тем не менее, есть реальная вероятность дисконтов на отдельные объекты, лоты, пулы квартир, когда застройщики будут готовы снизить цену до 20%, чтобы решить тактические или оперативные задачи.

Готовые квартиры

Это, пожалуй, самый серьезный фактор снижения цен. Если раньше объекты вводились полностью распроданными, то сейчас картина иная. У застройщиков остаются до 40% непроданных квартир. Это явление в меньшей степени коснется проектов со вводом в 2025 году. А вот тем, кто будет сдавать ЖК в 2026 году, уже точно придется продавать много готовых квартир. Именно здесь есть потенциал для снижения цен.

Если застройщик ввел дом, но не отдал кредит банку, он может снизить стоимость, чтобы избавиться от нагрузки и приблизиться к долгожданной прибыли. Более того, готовые квартиры продаются не как строящиеся. При ипотеке есть этап «оценка». На стоимость начнет оказывать влияние более дешевый вторичный рынок.

Также не все проекты оправдают ожидания. Продавать обещания — это одно, а иметь готовый дом, который в жизни не так здорово смотрится, как на рендере — уже другое. В таких случаях возможны дисконты.

Одновременно с этим есть предположение, что прогрессивные девелоперы, создавшие хорошие проекты, смогут выполнить обязательства перед банками. А уже после этого готовые квартиры будут продавать дорого, чтобы получить максимальную прибыль.

Вторичка и инвесторы

В последние годы многие люди купили себе квартиры с целью перепродажи или сохранения средств. Часть из них может выходить на рынок с дисконтом по сравнению со средними ценами. Тем не менее, подобные предложения будут единичными.

Изучение поведения покупателей показало, что инвесторы и вторичный рынок практически никогда массово не снижают цены даже в случае низких продаж. Все ждут изменения ситуации: при большом дисконте нельзя купить что-то сопоставимое.

Ярким примером покупательского поведения может служить история рынка Сочи, когда город выбрали для проведения Олимпиады 2014 года. Цены выросли в несколько раз, продажи встали. Но владельцы не снижали стоимость. Рынок был неактивен практически 10 лет. Скидки носили точечный характер.

Выводы

С 2020 года стоимость недвижимости в большинстве регионов выросла в два раза. Тем не менее, в отрасли наблюдался еще больший рост себестоимости. Сейчас же, с учетом турбулентности 2024 года, расходы на проект приблизились к цене продажи и находятся на небезопасном уровне. Девелоперы уже не могут сдерживать стоимости даже с учетом отсутствия сбыта. Да и выбирая между двумя вариантами отсутствия продаж — лучше не продавать дорогие квартиры с рентабельностью, чем дешевые без нее.

Последнее, что сейчас может сделать девелопер — слить квартиры в убыток, обрекая себя сидеть без ассортимента, когда ставки снизятся, а люди снимут деньги со вкладов. К тому же, для многих региональных девелоперов повышение стоимости — это уже вопрос жизни и смерти, а не рентабельности. Я достоверно знаю, что сотни застройщиков страны в конце 2024 года сидели над финансовыми моделями собственных проектов и не понимали, что еще срезать, чтобы в объектах появилась рентабельность. Единственный вариант — поднятие цены. Для этого есть потенциал с учетом объема вкладов и активного роста зарплат в стране.

Резюме — оснований для системного снижения стоимости квадратного метра на конец 2024 года нет.

Самый вероятный сценарий: цены на недвижимость продолжат уверенный рост и уже потом возможны скидки. Стоимость квартир, даже с учетом дисконтов, вряд ли будет ниже, чем сейчас.

Прогноз по росту цен на 2025 год — до 25%.

Есть ли сейчас смысл покупать жилье

Да, если есть потребность и финансовые возможности, то откладывать приобретение недвижимости нет смысла. Хороший вариант — рассрочка, тогда застройщик фиксирует стоимость и повышение цен не коснется покупателя. Более того, есть вероятность получения скидок в ближайшие 3–4 месяца. Далее, когда ипотечная ставка нормализуется, на неоплаченный остаток можно взять ипотеку.

Если есть вклад в банке, возможно договориться с застройщиком на покупку объекта на эту сумму в рассрочку с минимальным первоначальным взносом. В январе-феврале возможны скидки. Таким образом, покупатель может избежать инфляции. Деньги будут работать в банке, а клиент уже потратил их на объект недвижимости.

То, что покупать недвижимость, как в целом, так и с использованием механизма рассрочки, имеет смысл, подтверждает ситуация сегмента классов бизнес и премиум в Москве. В IV квартале 2024 года застройщики продали огромное количество квартир. Статистически рынок столицы в рамках третьего транспортного кольца даже не снизился. Это связано с тем, что покупатели жилья данных категорий, видя экономические процессы, строят примерно те же прогнозы. Самый частый формат сделок — рассрочка.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.