Классы жилья: какие бывают, в чем разница и почему у каждого застройщика он свой

 

Классы жилья в нашей стране становятся все более размытыми. То, что один застройщик считает комфортом, другой может предложить как эконом-вариант. Стандартизировать это понятие предлагают давно, но до сих пор не достигли консенсуса.

Эксперты утверждают, что проблема заключается в огромных размерах страны, разнообразии климата, архитектуры и доступных материалов. Просто прописать требования невозможно, необходимо глубокое аналитическое исследование, учитывающее комплексную оценку каждого из критериев.

Что такое класс жилья

Классы жилья не прописаны ни в одном официальном документе о недвижимости. Но та классификация, которой сейчас оперирует рынок, были установлены профессионалами рынка из Российской Гильдии Риэлторов (РГР) около 10 лет назад. Называется этот документ «Единой классификацией многоквартирных жилых новостроек».

Помимо этого, уже идут разговоры о создании «Единого стандарта по классам жилья».

«Много споров, нужен ли этот документ. Как мне кажется, это будет полезно прежде всего для покупателей для четкого понимания того, какого качества квартиры им должны передавать, и какие параметры оцениваются при присвоении класса. Тем более, что современные покупатели довольно искушены в вопросах качества, привыкли к более высокому комфорту и имеют определенные ожидания на этот счет», — уточняет Циала Биниашвили, руководитель отдела по работе с клиентами АН «КоридорЪ».

Сейчас застройщики используют устоявшуюся и понятную для рынка классификацию с четырьмя основными категориями:

• эконом;
• комфорт;
• бизнес;
• премиум.

Распределение по этим классам происходит за счет оценки параметров объекта, которые были установлены в рамках выделения профессионалами рынка базовых показателей той или иной категории.

Далее в каждом классе есть так называемые дополнительные градации, например, «комфорт+».

«Этот „плюс“ нам показывает, что у нас объект немного лучше, чем другие в той же категории. И такая же логика применяется в других категориях. В премиуме, например, принято дополнительное деление на люкс, элит и де-люкс, как показатель более дорогого и уникального объекта», — говорит Циала Биниашвили.

По каким критериям различаются классы жилья?

Классы жилья определяются на основании инженерных, технических и архитектурных характеристик жилого комплекса. Эти характеристики напрямую влияют на стоимость квадратного метра объекта в каждом классе жилья.

В число критериев входят:

• инфраструктура;
• благоустройство придомовой территории;
• технология строительства;
• высота потолков;
• площади и отделка квартир;
• системы безопасности;
• паркинг;
• остекление;
• отделка мест общего пользования.

Но некоторые параметры могут разниться в рамках одного класса.

В таблице можно увидеть как, примерно, сравниваются классы жилья. Плюсов больше и выбор планировок и дополнительных опций — больше.

Данные: Est-a-Tet

«По сути, при определении класса жилья мы оцениваем саму технологию строительства, строительные процессы и материалы, которые используются в реализации проекта. Также к параметрам оценки относится качество систем обеспечения жилых комплексов — от эксплуатации до безопасности, непосредственно планировки квартир, метраж, высота потолков, остекление, в какой отделке будут предоставляться квартиры, инфраструктура дома и придомовой территории, месторасположение и транспортная доступность. Соответственно, каждый из этих параметров оценивается, как в плюс, так и в минус. И в зависимости от итоговой оценки определяется класс жилья, и чем, выше класс, тем, конечно же, дороже стоимость. Так как уровень цен и качество объекта находятся в прямой зависимости», — поясняет представитель АН «КоридорЪ».

Хотя сегодня есть очевидная тенденция к смешению классов, и зачастую,тот же «комфорт+» по ряду параметров, например, инфраструктура и благоустройство территории, вполне себе не уступает бизнес-классу.

Как считает эксперт сейчас нет прямой зависимости класса жилья и метража объекта. Особенно, это касается апартаментов. С одной стороны, мы понимаем, что в классе «премиум» ожидают квартиры с большей квадратурой, а с другой — современные покупатели в этой категории уже не так тяготеют к огромным площадям.

«Это связано с изменением спроса за несколько последних лет и, в целом, самого портрета покупателя. И произошло это под влиянием различных внешнеэкономических факторов и, скажем так, изменения стиля жизни на более мобильный. Когда у клиента может быть высокий уровень дохода, например, в сфере IT-технологий, когда он может позволить себе купить „премиум“, но ему нужна не очень большая студия в элитном доме. Понимая эту тенденцию, застройщики предлагают в каждом классе довольно широкую линейку квадратур и планировок», — уточнила Циала Биниашвили.

Можно ли повысить класс жилья?

Собственник может сделать дорогой ремонт, установить систему «умный дом», но эти улучшения повлияют только на комфорт жилья и не изменят его класс.

«На практике, я никогда не сталкивалась с такими случаями. Мне кажется, что изначально, когда застройщик готовит проект, он уже понимает, кому он будет продавать квартиры, поэтому и класс жилья определяется сразу на начальном этапе. Тем более, есть постоянные характеристики объекта, такие как, район расположения, которое ну никак изменить не получится. Жилой комплекс в районе Капотне города Москвы „эконом“ класса не станет „премиум“ даже если его построить с учетом всех элитных фишек в архитектуре и наполнением самого дома», — подытоживает эксперт АН «КоридорЪ».

Как создать единый стандарт классов жилья

Эксперты расходятся во мнении о необходимости создания общих критериев по классу жилья

«Чтобы написать стандарт классов жилья важен не только формальный список критериев, а глубокая аналитика, которая учитывает изменения на рынке и регулярно обновляется», — подчеркивает Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development.

Однако с ним не согласны другие игроки рынка. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», считает, что в рыночной экономике классы жилья должны постоянно меняться и что покупатели сами оценивают предложение по факту, не ожидая каких-либо стандартов.

«Дома комфорт-класса 10-летней давности и современности отличаются значительно. Покупатели это хорошо понимают и не ждут обоснований по каким-либо стандартам», — говорит он.

Кроме того, Сергей Макаров, руководитель офиса Vysotsky.Estate Фили-Можайский, отметил, что стандартизация может привести к уменьшению гибкости рынка,увеличению затрат девелоперов и невыполнимости требований в некоторых регионах.

Скорее всего, стандарта по классам жилья в России не будет. Эксперты предполагают, что какие-то инициативы могут коснуться только самого дешевого жилья.

«В скором времени застройщики в нашей стране могут отказаться от понятия „эконома“ в типологии массового жилья. На смену ему придет термин „стандартное жилье“. Девелоперы поддерживают эту инициативу государства», — уточняют в холдинге AVA Group.

Альтернативой может стать гибкий стандарт, который четко прописывает требования к благоустройству и инфраструктуре, а часть параметров оставляет на усмотрение регионов.

Источник фото: freepik.com