Цена благоустройства: как при строительстве ЖК экономить бюджет

Оптимизация проекта благоустройства помогает сэкономить застройщику от 5 до 10 млн руб. Как правильно распределить бюджет между озеленением, покрытиями и малыми архитектурными формами в колонке Движение.ру рассказал Илья Курбатов, руководитель направления благоустройства компании DEVISION.

Тренд на озеленение

Городская среда — это не только здания, но и пространство для жизни, отдыха и общения. Когда строятся новые жилые кварталы, неизменно появляются и общественные территории — скверы, бульвары, площади. Они становятся местами притяжения для жителей.
В последние годы запрос на озелененные пространства значительно вырос. Особенно это стало заметным после пандемии, когда люди острее почувствовали необходимость в контакте с природой даже в черте города. Этот тренд сразу нашел отражение в девелоперском рынке: подход к градостроительству поменялся, все больше внимания стало уделяться благоустройству.

Развитию этого направления способствовали и муниципальные программы. В результате потребность в зеленых зонах стало не просто желанием отдельных людей, а реальным запросом потребителей и общим вектором развития городской среды.

Я убежден, что озеленение  делает городскую среду не только красивой, но и комфортной для жизни. Более того, благоустроенные пространства становятся одним из факторов, который способен удержать человека в родном городе. Там, где приятно находиться, хочется жить, работать и проводить время.

Сколько стоит благоустройство

Стоимость работ по благоустройству к моменту завершения всего строительства неизбежно вырастает. От момента проектирования до начала облагораживания территории проходит около двух лет, и за это время цены увеличиваются в среднем на 30%.

Например, сегодня на Урале строительство одного стандартного или комфорт-класса двора площадью около гектара обходится застройщику в 70 млн руб. И если в 2023 году затраты на благоустройство в классе «стандарт-комфорт» составляли 2,5 тыс. руб. на квадратный метр продаваемой недвижимости, то сейчас они достигают 3,5 тыс. руб. в «стандарте» и 6 тыс. руб. в «комфорте».

При этом качество благоустройства напрямую влияет на стоимость жилья. Локация остается ключевым фактором девелопмента: квартиры с видом на парк или ЖК, где двор имеет зеленые зоны, получают дополнительную прибавку в цене — от 10% до 30%.

Структура затрат 

Структура затрат на благоустройство зависит от концепции проекта. В зеленой концепции — основная часть бюджета направляется на создание зон с растительностью. Тут до 60% уходит на посадку деревьев, кустарников и газонов, 20% — на покрытия, 15% — на малые архитектурные формы (МАФы) и 5% — на освещение.

Если же концепция проекта больше про функции, широкие тротуары, плоскостные парковки и большое количеством МАФов, то распределение средств меняется: 50% занимают покрытия, 30% — малые архитектурные формы, 13% — озеленение и 7% — освещение.

Каждый проект уникален, и баланс между зелеными насаждениями, покрытиями и элементами инфраструктуры определяется его концепцией и задачами.

Как сократить расходы на благоустройство

Оптимизация покрытий

Покрытия — одна из самых затратных статей в благоустройстве. Но они не только связывают функциональные зоны, но и обеспечивают комфорт передвижения.

При правильном подходе застройщик может значительно снизить расходы без потери функционала и эстетики. Например, в одном проекте, стояла задача оптимизировать проект на 10 млн руб. Мы поступили следующим образом: вместо резиновых покрытий, стоимость которых с подстилающими слоями достигает 7-9 тыс. руб./кв. м, использовали мелкофракционную гальку — ее цена около 2,5 тыс. руб./кв. м. 

Еще одним инструментом оптимизации расходов является использование более бюджетной плитки, но со сложным узором. К счастью, сегодня производители предлагают достаточное количество интересных вариантов раскладки. Разница в стоимости плитки толщиной 60 мм и 80 мм варьируется в пределах 1000 руб. за кв. м.

В проектах классов «стандарт» и «комфорт» экономии можно достичь за счет прямолинейной геометрии тропинок, минимизировав подрезку плитки. Важно на этапе проектирования заложить конкретную схему укладки, ориентированную на кратность раскладки камней. Таким образом, удастся минимизировать подрезку. Сократить как трудозатраты, так и объем отходов материала. В премиальном сегменте допустимо использование криволинейных дорожек. Они создают более выразительную и эстетичную среду, но и стоят дороже.

Оптимизация МАФов 

Комфорт — это, прежде всего, многофункциональность. Именно малые архитектурные формы (МАФы) делают пространство удобным и отвечают за различные сценарии использования.

Если человек задерживается в месте всего на несколько минут, например, ожидая кого-то, достаточно простой скамьи без спинки — это рациональный и экономичный вариант. Там, где взгляду открывается видовая точка, например, ландшафтная композиция, важно обеспечить удобство для более длительного отдыха, а значит, необходима скамья с эргономичной спинкой. 

Вблизи кафе логично разместить скамейки с небольшими столиками, достаточными для размещения стакана кофе и телефона, а на солнечных лужайках в северных регионах — лежаки для отдыха. В южных широтах такие же лежаки должны обязательно дополняться теневыми навесами, защищающими от солнца. Вся уличная мебель уже давно спроектирована с учетом разных потребностей, и главная задача — грамотно расположить ее в пространстве.

Материалы также имеют ключевое значение. Сидения должны быть деревянными, так как металлические скамьи, хоть и выглядят футуристично, непрактичны — зимой они слишком холодные, а летом нагреваются на солнце. Мы же создаем комфорт для людей, поэтому удобство использования и комфорт должны быть в приоритете над дизайном.

С точки зрения оптимизации важно сотрудничать с местными производителями. Это позволяет не только снизить затраты на логистику, но и выстраивать долгосрочные партнерские отношения, обеспечивая производителю объемы на несколько лет вперед. 

Если говорить о примерах оптимизации, то адекватная цена за скамейку сегодня варьируется в пределах 30-40 тыс. руб. Если архитектор закладывает за нее более 80 тыс. руб. только потому, что она красивая, то она первой пойдет «под нож», если возникнет необходимость в оптимизации бюджета на благоустройство.

Удобство эксплуатации, экономичность, эстетика — именно в таком порядке следует расставлять приоритеты при выборе малых архитектурных форм (МАФ)

Важно также сформировать стандартную линейку мебели и использовать ее в проектах на протяжении 3–5 лет, обновляя модельный ряд по истечении этого срока. Серийное производство всегда обходится дешевле индивидуального заказа — такой подход позволяет снизить стоимость изделий до 30% по сравнению с предложениями федеральных производителей.

Сокращение расходов на освещение

Оптимизировать освещение можно за счет продуманного подхода к его размещению и интенсивности. Во-первых, сегодня набирает популярность идея о праве «видеть звездное небо». Это означает, что количество источников света в городах следует снижать, уменьшая световое загрязнение.

Во-вторых, светильники должны быть направлены строго вниз, освещая только необходимые зоны — спортивные и детские площадки, тротуары, парковки. Это экологичный и функциональный подход. 

Экологичный — потому что уменьшает площадь освещения, не нарушая естественный ритм жизни птиц и животных. Функциональный — потому что свет нужен там, где действительно происходит активность жителей. В приватных зонах, во дворах и возле подъездов достаточно мягкого точечного освещения с помощью боллардов, без излишнего заливающего потока.

Дополнительно можно сократить затраты, заменяя высокие опоры освещения на спотовые разнонаправленные светильники, которые равномерно распределяют свет и требуют меньше ресурсов на установку и обслуживание.

Грамотный светорасчет и использование спотовых светильников на одной мачте позволяет сэкономить на мачтах освещения около 100 тыс. руб. с одного двора.

Снижение затрат на озеленение

В благоустройстве важно создавать сразу полноценную зеленую среду, поэтому лучше высаживать взрослые деревья с уже сформированной кроной и высотой 5–6 метров. Они дадут тень, создадут уют и впишутся в городской ландшафт. При этом предпочтение следует отдавать растениям, адаптированным к местному климату и соответствующим зоне зимостойкости.

С экономической точки зрения наиболее доступным вариантом озеленения остаются лиственные кустарники. Они формируют плотные зеленые массивы, которые визуально наполняют пространство, при этом обходятся дешевле, чем деревья. 

Газоны еще экономичнее, но требуют регулярного ухода, что увеличивает эксплуатационные расходы. Если учитывать соотношение стоимости, ухода и эффектности, оптимальным выбором становятся именно кустарниковые насаждения.

При этом стоит учитывать, что отечественная отрасль питомниководства только развивается, и многим растениям еще предстоит набрать силу и вырасти до таких размеров, которыми можно будет украсить городское пространство. Поэтому девелоперам важно выстраивать долгосрочные отношения с питомниками, планируя закупку зеленых насаждений на 3–5–7 лет вперед. 

Эффективным решением также станет создание внутри компании специализированного подразделения, занимающегося озеленением. Такой подход позволит не только контролировать качество растений, но и формировать полноценный «зеленый банк», обеспечивающий проекты зрелыми и здоровыми насаждениями. 

Что касается расчетов. Если сравнивать тротуарную плитку и газон в георешетке в месте пожарного проезда, то квадратный метр плитки с подстилающими слоями обойдется примерно в 5 тыс. руб., тогда как газон — около 3 тыс. руб. Таким образом, использование озеленения позволит сэкономить от 50 до 100 тыс. руб. на один двор.

В качестве резюме скажу, что горожане нуждаются в контакте с природой. Это означает, что:

• необходимо уделять внимание озеленению пространства, посадку растений планировать на длительную перспективу;
• следует уменьшать количество твердых и увеличивать площадь проницаемых покрытий; 
  светильники лучше использовать спотовые;
• линейку  малых архитектурных форм (МАФ) нужно сделать стандартной для всех проектов, оставляя лишь 10% МАФов для создания «вау-эффекта».

Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.