Спрос на недвижимость в Сочи, однако эксперты советуют не торопиться инвестировать в нее средства: лучше дождаться подходящего периода и тщательно проверить объект.

И без того популярный курорт за последнее время обрел второе дыхание. Сначала этому поспособствовала пандемия: в одном только 2020 году туда переехали 22 тысячи человек, что вдвое больше обычного. Затем причиной стали закрытые границы и курс валюты. С 2022 года на курорт стали приезжать люди, которые раньше арендовали жилье за рубежом или планировали купить там недвижимость. В результате, по данным компании «ОНИКС-Недвижимость», за последние 5 лет стоимость новостроек в Сочи увеличилась почти на 400%. Если в первом квартале 2019 года 1 м² там можно было купить за 91 тыс. рублей, то в начале 2024 года средняя цена выросла до 447 тысяч. Казалось бы, регион стал идеальным местом для строительства новых объектов и инвестиций в недвижимость. Однако специалисты рекомендуют не делать поспешных выводов.

Почему Сочи относят к территории риска для инвесторов

Отсутствие гарантий права собственности и большое количество проблемных объектов. В 2023 году в Сочи выявили 600 самостроев — часть из них снесут. «Иногда заключить сделку тут — все равно что поселиться на пороховой бочке. Застройщики зачастую рассчитывают узаконить все через суд, а жильцы с ужасом узнают, что в любой момент могут лишиться дома, — объяснил Михаил Титов, вице-президент Гильдии риэлторов Сочи. — Но даже если сегодня все по закону, то завтра что-то может измениться. Администрация периодически пересматривает статус и значение участков, может подать иск о сносе самовольных построек даже через 10 лет после узаконивания таких объектов. Это касается не только жилых домов, но и отелей, развлекательных комплексов. То же самое происходит с землей, которую местные жители оформили во времена СССР: около 11 тысяч подобных объектов было арестовано.

Искусственно завышенные цены. Курорт то и дело мелькает в рейтингах, соревнуясь в стоимости элитного жилья с Нью-Йорком и Дубаем. Однако если там огромный выбор апартаментов и вилл класса «люкс», то в Сочи их можно пересчитать по пальцам.

«В последнее время девелоперы сделали рывок вперед, на смену хаотичной застройке пришла комплексная: здания, детские площадки органично вписываются в ландшафт. Однако если сравнивать с заграницей или Москвой, Сочи серьезно проигрывает, — уверена директор филиала агентства недвижимости „Аякс“ в Сочи Татьяна Лапшина. — Выбор премиальных объектов невелик и часто не соответствует запросам тех, кто разбирается в элитном жилье».

У многих ЖК подобного типа вид из окна не только на море, но и на железную дорогу, у них нет закрытых парковок, собственных пляжей — как, например, у «Александрийского маяка», одного из самых дорогих комплексов курорта, где стоимость квартир варьируется от 50 до 450 млн рублей. Многие жильцы, не смирившись с минусами, продают апартаменты и переезжают в другие регионы.

Фейковые объявления о продаже недвижимости. «Около 50% предложений на сайтах ненастоящие, — считает Евгений Шавнев, генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости „Флип“. — Схема проста: заинтересовать покупателей низкой ценой, шикарным ремонтом, впечатляющим видом, а после сказать, что именно этот объект только что купили, но есть множество других. Наткнувшись на подобное 10-20 раз, люди просто устают и переключаются на другие города. Для сравнения, в Москве и Санкт-Петербурге подобных фейков лишь 1-2%».

В какие варианты стоит инвестировать

«Сейчас практически по всей стране одинаковая ситуация: избыток предложения и нехватка спроса. За год количество нераспроданного жилья в новостройках увеличилось на 7% — до 72,5 млн м2. Причина — в ужесточении требований к выдаче льготной ипотеки и увеличившейся ставке, — объяснила Полина Щукина, аналитик ФГ „Финам“. — Однако во второй половине 2024 года ожидается снижение ключевой ставки, поэтому мы не исключаем целесообразность инвестиций в жилье на курорте в этот период».

При этом эксперты предупреждают, что ждать быстрого заработка на недвижимости в Сочи не стоит, это скорее долгосрочная консервативная инвестиция.

Наиболее выгодные варианты:

• покупка новостройки на этапе строительства для дальнейшей перепродажи, в том числе — разделение крупных объектов на мелкие. По оценкам NF Dom, прирост цены (на этапе от котлована до ввода в эксплуатацию) — 15-20%;
• покупка коммерческих помещений или street-retail. По данным Домклик, арендная доходность таких объектов — 10-12% годовых;
• приобретение квартиры под сдачу в аренду — особенно посуточную. По информации Accent Capital, средняя доходность — 5%.

«Что касается территорий, где стоит покупать или строить жилье, это классика: центр города, первая линия и Красная Поляна, — отметила Татьяна Бурлаковская, генеральный директор международной группы компаний по продаже недвижимости Golden Brown Group. — Из перспективных я бы назвала деловой и курортный центр „Южный риф“. Это насыпной остров рядом с железнодорожным вокзалом Адлера, который планируют построить к 2030 году».

Фото: pixabay.com