Элита десятилетия: как изменилось премиальное жилье Москвы за полвека

Москва вошла топ-5 городов мира с самым дорогим первичным элитным жильем. К концу марта 2025-го средняя стоимость «квадрата» на столичном рынке достигла 2 млн руб., увеличившись за год на 38%, сообщает «РИА Недвижимость». Эксперты считают, что динамика связана с выгодными условиями по длительным рассрочкам — в первом квартале на этот инструмент пришлась половина продаж в новостройках.  

В прошлом году рынок элитной недвижимости, в отличие от массового жилья, не претерпел особых изменений. Интерес покупателей сохраняется и сейчас — в первом квартале 2025-го продажи элитных новостроек Москвы выросли на 86%, до 25,8 тыс. кв. м. В структуре спроса преобладает первичная недвижимость. Это связано с тем, что на «вторичке» осталось мало привлекательных объектов, а на самые популярные сформирован лист ожидания, говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». 

«На рынке премиальных новостроек также фиксируется рекордная покупательская активность. Дело в том, что состоятельные клиенты зачастую приобретают жилую недвижимость как актив с инвестиционными целями, даже если планируют собственное проживание. А текущие экономические обстоятельства располагают к сбережению средств в ликвидной форме», — отметила эксперт. 

Элитное жилье в СССР 

Стандарты элитной недвижимости в каждом десятилетии были особенными. В послевоенный период большую часть построенного жилья составляли тесные «хрущевки» с низкими потолками. Поэтому в 1970–1980-х для партийной элиты и высшего руководства начали возводить квартиры, которые отличались повышенным уровнем комфорта. Наиболее ярким примером являлись так называемые «генеральные» или «цековские» дома, рассказала Анна Раджабова.

Внешне здания из светлого кирпича вписывались в общую архитектуру того времени. Однако внутреннее устройство и планировки отличали их от типовых проектов того времени. Например, особенностью были квартиры площадью от 75 до 200 кв. м с подъездными холлами, двумя санузлами, большими кухнями, потолками до 3,2 м, а также с дополнительными помещениями — кабинетами, гардеробными, комнатами для обслуживающего персонала. Большое внимание уделялось и другим элементам: лоджиям с панорамным остеклением, подземным гаражам.

На этаже обычно размещалось не более двух квартир. Благоустройство предусматривало закрытые озелененные дворы, малые архитектурные формы, гаражи. В некоторых проектах также встречались автономные инженерные системы и собственные котельные. 

В сегменте более ранних «сталинок» образцовым примером эксперты считают «Дом на Набережной» на Садово-Кудринской улице, введенный в эксплуатацию в 1931 году. Среди самых известных элитных домов советской эпохи эксперты называют «цековские» корпуса в центре Москвы: 

• на Гранатном переулке, 10;
• на Большой Бронной, 19; 
• на Звенигородской, 12;
• на Леонтьевском, 15;
• на Спиридоновке, 15;
• на Плотников, 13.

«Номенклатурные дома Москвы пользуются спросом и на сегодняшний день, несмотря на то, что во многом и инженерия, и внутренняя инфраструктура в них уже устарела. Ценителям подобного жилья нравится, прежде всего, причастность к истории города, многие покупают там квартиры, поскольку ранее они принадлежали легендарной личности, и тем самым подчеркивают свою особенность», — прокомментировала Кристина Томилина, директор департамента продаж «Intermark Городская Недвижимость». 

Новый виток развития: 1990-е 

Второй раз понятие элитной недвижимости появляется на столичном рынке уже в 1990-х, поделилась Евгения Домрачева, директор по развитию классифайда «Витрина недвижимости Restate». Этот период называют «краснокирпичным», так как многие дома тогда возводили из кирпича этого цвета. 

В квартирографии преобладали крупногабаритные лоты с потолками до 3 м. Один из таких примеров — жилой комплекс на Вересаева, 6. Проект включает около ста квартир, планировки которых предусматривают 2–3 санузла и просторные кухни. Также в здании появился трехуровневый пентхаус площадью более 500 кв. м.  

Вторая волна развития сегмента связана с появлением на рынке первых профессиональных застройщиков. Один из примеров — проект «Агаларов Хаус», который отличался от ранее построенных объектов. Квартиры комплекса так и не вышли на открытый рынок. Первыми покупателями стали чиновники, бизнесмены и люди искусства, в частности, скульптор Зураб Церетели, который купил там три лота. 

«Это был ЖК совершенно другого уровня — яркая архитектура, дорогие строительные и отделочные материалы, красивые входные группы. В составе собственной инфраструктуры комплекса был даже встроенный бассейн», — отметила Евгения Домрачева.

Помимо «Агаларов Хаус», в этот период на рынок вышли и другие знаковые проекты: «Золотые ключи-1», «Палаццо на Цветном» и т. д. В это же время начали реализовываться проекты редевелопмента, в числе которых надстроенный пентхаус на верхнем этаже дома на улице Ефремова, 14, рассказал Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group. 

Формирование современности: «нулевые» и «десятые»

На раннем этапе элитная недвижимость не была сосредоточена в конкретных районах, хотя центральное расположение считалось преимуществом. С застройкой Остоженки и прилегающих переулков появилось понятие «элитного» района, поделился Андрей Соловьев. К числу таких локаций также относились Патриаршие пруды, Плющиха и Арбат.

«Приоритет отдавался проектам с отделкой, что существенно повышало их привлекательность для покупателей. Такие квартиры пользовались высоким спросом: как правило, весь дом распродавали еще до ввода в эксплуатацию. Несмотря на наличие отделки от застройщика, многие владельцы впоследствии проводили индивидуальные ремонты. Позже рынок сместился в сторону предложения квартир “в бетоне”», — пояснил эксперт.

Также раньше важным критерием элитного проекта была клубность и камерность. Поэтому в «нулевых» девелоперы строили дома, которые предусматривали всего 8–10 квартир, высокие потолки, большие окна, планировки правильной формы, несколько уровней охраны и современную инженерию, добавила Кристина Томилина.  

К середине 2000-х сегмент элитного жилья вышел за рамки разрозненных клубных домов и трансформировался в многосекционные проекты бизнес- и премиум-класса с монолитным каркасом и продуманной инфраструктурой, говорит Анна Раджабова. В числе примеров — комплексы «Гранд-Парк» и «Аэробус». В подъездах предусматривались просторные вестибюли и несколько лифтов, также был создан подземный паркинг.

Уже в 2010-х сегмент сместился в сторону высотных многофункциональных небоскребов «Москва-Сити», где часть апартаментов продавалась без чистовой отделки и с возможностью свободной планировки. На фоне этого повысилась востребованность «умных» решений.

«Площади квартир варьировались от компактных 50 кв. м до семейных 200–250 кв. м, а пентхаусы достигали 300–500 кв. м, что позволило сочетать динамику городской жизни с впечатляющими панорамными видами. Развивался и сегмент клубных домов, которые начали появляться за пределами Центрального административного округа (ЦАО)», — говорит Анна Раджабова.

Элитная недвижимость сегодня 

Современный период развития рынка элитной недвижимости отличается высоким уровнем разнообразия, говорит Евгения Домрачева. Сейчас девелоперы предлагают проекты на любой вкус — от небоскребов и камерных клубных домов на 10–15 квартир до отдельных городских вилл. 

«Именно наличие широкого выбора не только отличают современный элитный рынок от рынка времен 90-х и ранних "нулевых", но и определяют конкурентную разницу между ними. У состоятельного покупателя из прошлого выбора не было, поэтому даже многоэтажка из красного кирпича была желанным вариантом. Сегодня такой проблемы нет», — отметила директор по развитию классифайда «Витрина недвижимости Restate».

После расширения географии застройки в число актуальных локаций вошли районы Западного округа — Дорогомилово и Раменки. Также ключевыми примерами успешной децентрализации стали Хамовники и Пресненский район, считает Андрей Соловьев.

Как изменилось ценообразование за 50 лет

В 1990-х первые проекты предлагали площади стоимостью порядка $4,4 тыс. за 1 кв. м. К началу 2025-го средняя цена «квадрата» на первичном рынке выросла до 2,1 млн руб. — порядка $25,4 тыс. (по курсу ЦБ на 29 апреля — прим. ред.). За 30 лет номинальная стоимость выросла почти в шесть раз, говорит Анна Раджабова.  

«В рублевом выражении рост оказался еще более впечатляющим, но значительная часть его объясняется инфляцией и девальвациями национальной валюты. Сегодня элитное жилье продается в среднем в 7–8 раз дороже обычного столичного жилья, цены на которое на первичном и вторичном рынках находятся в диапазоне 275–300 тыс. руб. за 1 кв. м», — добавила эксперт. 

Проекты 1990-х не выдерживают сравнения с современными объектами, так как по нынешним критериям они не считаются премиальными, говорит директор по развитию классифайда «Витрина недвижимости Restate». При этом элитные дома из середины «нулевых» оцениваются все также высоко. 

«Предложение здесь штучное, каждый объект состарился по-разному. Так, в ЖК "Римский дом" от STRABAG “квадрат” стоит около 250 тыс. руб., в доме на Большой Никитской, 45 — 2 млн, в ЖК “Кристал Хаус” — 2,3 млн. А квартира в одном из первых клубных домов Москвы на Молочном переулке обойдется покупателю в 350 млн руб.», — поделилась Евгения Домрачева. 

В дальнейшем эксперты прогнозируют умеренный рост цен, поддерживаемый ограниченным предложением высококачественных объектов и возвратом капитала в страну. Темпы могут варьироваться в зависимости от экономической и геополитической ситуации. 

Элита будущего: прогнозы

Концепция элитного жилья продолжит смещаться в сторону индивидуализации, говорят эксперты. На первый план выйдут оригинальные архитектурные решения и дизайн, применение природосберегающих технологий и интеграция объектов в окружающую городскую среду.

«Также можно ожидать развития гостиничного сервиса для жителей, предоставляемого управляющей компанией. Все это в совокупности будет формировать новый стандарт элитной недвижимости, где наряду с комфортом и технологичностью ключевую роль будут играть уникальность, персонализация и внимание к деталям», — отметила Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. 

Кроме того, в будущем эксперты ожидают рост распространенности клубных домов с сервисом, предоставляемым отдельными операторами с мировым именем.

«Эта ниша еще не до конца опробована и развита российскими девелоперами, поэтому данный сегмент — редкий продукт на рынке, которого требует современный искушенный покупатель. Подобная недвижимость всегда будет стоять особняком на рынке премиального жилья и будет оцениваться рынком по верхней планке», — резюмировала Кристина Томилина.