Снять нельзя держать: когда депозиты оживят рынок недвижимости

Сохранение высоких значений ключевой ставки, которая с октября 2024-го остается на уровне 21%, делает депозиты и другие сберегательные программы привлекательнее для населения. Об этом свидетельствует официальная статистика ЦБ: на 1 апреля 2025-го объем накопленных физлицами средств в банках достиг 57,6 трлн руб. В годовом выражении показатель вырос почти на четверть.  

Несмотря на сохранение «ключа», с конца 2024 года эксперты фиксируют непрерывное снижение уровня вознаграждений по депозитам. По данным портала «Финуслуги», за это время ставки по вкладам в ведущих отечественных банках опустились на 2,2–2,9 п.п. 

«Такая динамика в основном обусловлена ростом уверенности банков в том, что пик ключевой ставки в рамках нынешнего цикла ужесточения политики уже достигнут, и в обозримом будущем регулятор сможет приступить к ее постепенному снижению», — поделился Игорь Додонов, аналитик ФГ «Финам».

Продолжение этой тенденции может подтолкнуть россиян вкладывать средства, которые хранятся на депозитах, в недвижимость, но это произойдет постепенно, считают опрошенные Движение.ру эксперты. Предполагается, что преимущественно для покупки жилья будут использовать рассрочки или наличные. Тренд уже проявился: за четыре месяца 2025-го доля таких продаж выросла с 23% до 40%, следует из отчета ДОМ.РФ.  

Депозиты и рынок недвижимости: зависимость 

Снижение ставок по депозитам делает хранение средств в банке менее привлекательным, что часто стимулирует перераспределение капитала в более доходные или «защитные» активы — в том числе в недвижимость. Особенно это заметно в условиях высокой инфляции или нестабильности на финансовых рынках, считает Кристина Гудым, аналитик ФГ «Финам». В таких случаях покупка недвижимости воспринимается как способ сохранить капитал. 

«Исторически в России были периоды, когда падение депозитных ставок сопровождалось ростом вложений в недвижимость. Это особенно актуально для населения, не готового к высоким рискам фондового рынка», — уточнила эксперт.

В Москве интерес потенциальных покупателей уже заметен. Консалтеры отмечают рост активности так называемых «квартирных туристов», которые ходят на просмотры, но не совершают сделок. В апреле их доля выросла вдвое — до 30%. Эти люди не уверены, что высокая доходность депозитов останется на прежнем уровне, и надеются зафиксировать прибыль в покупке недвижимости, говорится в исследовании компании «ИНКОМ-Недвижимость». 

«Сейчас накапливается отложенный спрос — образно говоря, он как снежная шапка нависает над рынком и готов обрушиться, когда солнце его подтопит, то есть ключевая ставка опустится», — объяснил Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Переток-2025 

Переток с депозитов в недвижимость наблюдается последние 3–4 месяца, отметил Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». По его словам, с момента декабрьского решения ЦБ, когда ставку сохранили на уровне 21%, самые дорогие короткие депозиты начали закрываться.  

«Перечисленные условия стали одним из драйверов довольно высоких продаж в январе — апреле этого года. Конечно, это не одномоментный, а растянутый во времени и уже начавшийся процесс. Переоценивать его тоже не стоит. Существенную долю в банках составляют небольшие вклады, которых явно не хватит на жилье, а также накопления тех граждан, которые жилищный вопрос уже решили», — прокомментировал Алексей Попов. 

В 2025 году опрошенные Движение.ру эксперты ожидают дальнейшего снижения ставок по депозитам в пределах 0,5–2,5 п.п. Этом также может повлечь отток денег из сбережений населения в покупку недвижимости, рассказала Лидия Мальцева, руководитель отдела ипотеки компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».  

Ожидать постепенного роста интереса к первичному рынку жилья, особенно в сегменте «комфорт», а также к инвестициям в апартаменты с возможностью сдачи в аренду, можно во втором полугодии, добавила Кристина Гудым. Однако массовый приток капитала возможен только при стабилизации ключевой ставки и более резком падении доходностей по депозитам. 

«На перенаправление средств может потребоваться от нескольких месяцев до полугода. Люди должны убедиться, что снижение ставок устойчивое, а альтернативные инструменты — более надежные и доходные», — пояснила аналитик.

Разворот капитала может быть ограничен частичным насыщением рынка в крупных городах, опасениями по снижению арендной доходности и ростом инвестиционно интереса к другим инструментам — например, облигациям федерального займа (ОФЗ), покупке активов на индивидуальном инвестиционном счете (ИИС), фондам ликвидности.

Но если тренд снижения вознаграждений по депозитам продолжится летом 2025-го и ключевая ставка пойдет вниз ближе к осени, уже в конце года можно ожидать роста интереса к покупке недвижимости, особенно в сегменте инвестиционных объектов — для арендного дохода или перепродажи, считают эксперты.

Критические значения: оценка экспертов

Активное движение депозитных средств станет возможно при снижении ставок до 12–14%. Но подобная динамика ожидается в течение 2–2,5 лет, подсчитала Ксения Баландина, старший преподаватель кафедры инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью института управления РАНХиГС.

При уровне вознаграждения в 14–15% по накопительным счетам и вкладам рынок недвижимости начнет восстанавливаться, считает Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. Эффект усилится, если до этого же уровня одновременно снизятся рыночные ставки по кредитам. В таком случае количество сделок купли-продажи жилья возрастет за счет покупателей, которым не хватало собственных средств на приобретение жилья. В новых условиях они смогут оформить ипотеку или другой кредит.

«Оживление спроса вновь может поспособствовать росту цен на недвижимость, однако, скорее всего, при прочих равных условиях более заметный рост цен будет наблюдаться в сегменте вторичного жилья», — отметила она. 

Депозиты в обмен на рассрочку 

Эксперты отметили, что люди, хранящие деньги на депозитах, рассматривают дальнейшее приобретение недвижимости в рассрочку. Инструмент позволяет заключить сделку и продолжать получать проценты по остаткам на вкладах, говорит Ксения Баландина. В «дорогих» сегментах люди будут оценивать сделки за наличные. 

«Рассрочка позволяет организовать платежи так, чтобы человек мог получать процент от остатка средств на депозите и вносить деньги ежемесячными платежами, частично из зарплаты и других видов доходов. А в те периоды, когда потребуется большой платеж, уже снимать деньги с вклада», — пояснила эксперт. 

В целом же инструментов для покупки недвижимости на средства, снятые с депозитов, окажется несколько. В частности, это сама ипотека, аренда с последующим выкупом и инвестирование через инвестиционные фонды, резюмировала Лидия Мальцева.