Между унынием и надеждой: сценарии стройотрасли в 2025 году

Более 40% девелоперов рассматривают текущую ситуацию, связанную с сокращением ипотеки и охлаждением рынка, как время для роста, заявил на форуме недвижимости «Движение» заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Антон Медведев. По его словам, сейчас девелоперское сообщество разделилось на три группы. Первая продает проекты, сокращая долговые обязательства, вторая — старается удержать долю рынка. Остальные рассматривают кризис как время для реализации новых возможностей. 

Некоторые застройщики заранее подготовились к падению рынка недвижимости, избавились от долговой нагрузки и сейчас неплохо себя чувствуют, заявил замглавы администрации президента РФ Максим Орешкин. В настоящее время подобные компании могут запускать новые проекты. 

«Они заранее от долгов избавились и в эту ситуацию вошли фактически с нулевой долговой нагрузкой. У них ситуация хорошая. Они спокойно могут выбирать себе новые проекты, выбирать самые лакомые куски», — рассказал в ходе пленарного заседания Максим Орешкин. 

Что касается прогнозов относительно будущего развития событий, они также разнятся. Кто-то ждут негативного сценария — кратного сокращения оборота компаний, низких продаж жилья и увеличения срока реализации на 2–3 года. Вторая группа девелоперов считает, что изменения будут более позитивными: увеличится темп заключения сделок, активизируется использование накопленного земельного банка и выход в новые регионы. При альтернативном первым двум сценарии компаниям необходимо сократить расходы, говорят игроки рынка.

Между плюсом и минусом 

На фоне недоступной ипотеки и высокой ключевой ставки застройщики сокращают запуски новых проектов — за первые пять месяцев 2025 года объем вывода снизился на 20%, рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Одновременно ведомство фиксирует перенос вправо разрешений на ввод строящихся объектов.  

«Мы это не поддерживаем, мы прекрасно понимаем специфику того, что вы делаете. Мы прекрасно понимаем, особенно в региональных проектах, что после ввода банки неохотно оформляют семейную ипотеку, потому что там уже нет проектного финансирования и объем таких сделок снижается, но, пожалуйста, внимательно относитесь к срокам ввода своих проектов и выполнения обязательств перед гражданами», — отметил Никита Стасишин. 

Еще одна из текущих проблем в отрасли — растущая финансовая нагрузка бизнеса, когда за счет прибыли по одному проекту застройщик кредитует другой. Это становится одним из предпосылок для банкротств компаний. Однако государство больше не будет спасать девелоперов от краха за счет бюджета, заявил замминистра. 

«Так как было с СУ-155 или «Урбаном», когда государство за счет бюджета спасало — не будет такого больше. Будет обратная история. Я никого не пугаю, но мы научились работать с застройщиками, которые начинают сваливаться в банкротство с учетом того, что мы видим. Будет быстро, оперативно и по-взрослому», — сказал  замминистра. 

Несмотря на то, что отрасль нуждается в поддержке, власти готовы рассматривать преимущественно нефинансовые механизмы. Например, Минстрой готовит дополнительные меры поддержки застройщиков в сфере налогообложения. Одновременно правительство продлило до конца года мораторий на взыскание неустоек с застройщиков за срывы сроков ввода квартир. Однако замглавы ведомства призвал девелоперов не злоупотреблять этой мерой поддержки.

Фокус компаний на завершении проектов

Рост себестоимости и подорожание проектного финансирования могут привести к переносу сроков строительства или даже банкротству компаний. Застройщикам, которые не уверены в прибыльности возводимого жилья, необходимо в короткие сроки проводить актуальный анализ, отказываться от реализации или привлекать партнеров, считает Антон Медведев. По его словам, в некоторых регионах есть проекты, которые практически «обесценены». В основном это касается сделок, которые были закрыты в прошлом или в конце позапрошлого года.

Если завершение проекта возможно за счет дополнительного финансирования, компаниям стоит договариваться с банками и привлекать новые средства. На этот фокус ориентируются и сами кредитные организации, говорит эксперт. 

«Банк всегда нацелен в текущих условиях на завершение проекта: нужно достроить, исполнить обязательства застройщиков, передать готовые квартиры. И дальше уже, соответственно, фиксировать финансовый результат таким, как он есть. <...> Как правило, дострой всегда дает лучшие результаты. Поэтому, собственно, если компания в состоянии довести проект, если, собственно, банк, скорее всего, в большинстве случаев, 99% будет идти навстречу и доводить проект до конца», — пояснил зампредседателя правления Банка ДОМ.РФ. 

Чтобы избавиться от долговой нагрузки, застройщикам стоит быстрее вводить распроданные дома, подтвердила Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). По его словам, большая часть бридж-кредитов «упакована под будущую прибыль». 

«Вопрос и методики дофинансирования — это действительно актуальная задача. Если проект даже стартовал относительно недавно, в конце 2023-го, он уже вываливается из той модели, которую первоначально смотрел банк. Решить эту задачу надо быстрее: ввести распроданные дома и, где достаточно средств на эскроу, погасить ссудную задолженность, а разницу покрыть кредитом под будущую прибыль», — поделился Антон Глушков.  

Стратегии выживания-2025

Сами застройщики рассказали, что уже смогли адаптироваться к текущей экономической ситуации. Компании ведут работу, направленную как на оптимизацию себестоимости, поиск новых технических решений, так и на поддержание меняющегося спроса и внедрение новых инструментов продаж. Прошлый фокус на льготную ипотеку и поведение клиентов уже исчерпали себя, поделился Александр Щиголь, генеральный директор компании «Брусника».

«Сегодня задача просто либо ждать, либо принимать какие-то действия. Например, мы ищем альтернативные варианты взаимодействия с клиентами, их привлечения. Конечно, этот год идет хуже, чем предыдущий. Охлаждение спроса составляет порядка 30%. Но, по ощущениям, мы достигли той точки, когда мы можем зафиксировать продажи», — рассказал Александр Щиголь.

Принятое в июне решение ЦБ относительно снижения ключевой ставки до 20% уже оказало небольшой положительный эффект на рынок, сошлись во мнении застройщики. Например, в ГК ФСК с начала года выросло число броней на квартиру, рассказал основатель и председатель совета директоров Владимир Воронин. 

«Можно сказать, что снижение на 1 п.п. дало такой психологический эффект. Не думаю, что, конечно, надолго продлится. Но факт того, что начали происходить позитивные изменения, есть», — рассказал топ-менеджер.  

Кроме того, в ближайшее время застройщики прогнозируют переток средств с депозитов в недвижимость. По мнению игроков рынка, это произойдет, когда ставка по вкладам опустится ниже 15%. 

«После снижения “ключа” лед тронулся — это небольшой, но внятный шаг. Сейчас в топ-20 банков средняя стоимость депозитов опустилась ниже 17,5%. Как только она дойдет до 15%, те 60 трлн руб., которые лежат на вкладах, придут в стройку», — поделился Владимир Щекин, сооснователь и совладелец группы «Родина». 

Для застройщиков текущий период — время структурных изменений, подтвердил эксперт. Компаниям необходимо уходить от парадигмы классического девелопмента, когда бизнес построил и ушел из проекта, к стратегии «построил и управляешь». 

«Проблем в отрасли много, глупо их отрицать. Сейчас настало время как раз заняться этим управлением, путем создания арендного бизнеса и так далее. Нужно выходить именно с такой бизнес-моделью», — резюмировал Владимир Щекин.