Тренды на рынке ИЖС летом 2025 года

Что сейчас происходит на рынке ИЖС

Ситуация на рынке индивидуального жилищного строительства в России демонстрирует резкое замедление. Аналитики отмечают, что, хотя объем ипотечных займов в этом секторе растет от месяца к месяцу — от порядка 800 в марте до более 2,2 тыс. в июне 2025 года — но он даже близко не приближается к прошлогодним показателям. По данным ДОМ.РФ, в 1 квартале 2025 года на строительство и покупку ИЖС банки предоставили 10 тыс. новых кредитов, что на 80% меньше, по сравнению с 1 кварталом 2024 года. 

«Преобладающее большинство сделок по ИЖС прошло с использованием льготных программ. Лидирует «семейная ипотека» — на нее приходится порядка 82% от общего объема. Кредиты выдавались с использованием эскроу-счетов», — рассказала в беседе с «Движение.ру» Анна Комарова, коммерческий директор ФСК Family.

Негативная годовая тенденция отмечается и в количестве сделок в сегменте. За первые пять месяцев 2025 года в ЕГРН зарегистрировали порядка 185 тыс. договоров купли-продажи домов, что на 18% меньше год к году, говорит Дмитрий Смирнов, руководитель департамента аналитики и данных компании М2. Спад зафиксирован и в оформлении договоров по земельным участкам — на 25% меньше в сравнении с 2024-м.

«Весной уровень спроса на ИЖС должен был быть значительно выше, чем в январе и феврале, за счет сезонности. Но в этом году на рынок оказывают влияние ряд факторов — изменение денежно-кредитной политики ЦБ, корректировка условий ипотечных госпрограмм и переход с марта на механизм эскроу-счетов», — пояснил Дмитрий Смирнов.

Однако есть и другие оценки ситуации на рынке. Так, аналитики ДОМ.РФ заявили, что хотя объем займов стал меньше, но это «качественно новые ипотечные кредиты», нежели годом ранее.

«Это те выдачи, по которым банкам понятен конечный залоговый продукт: все характеристики дома закреплены в договоре, а заемные средства перечисляются подрядчику только после завершения строительства и оформления права собственности на предмет залога», — рассказали в аналитическом центре.

Отдельно подчеркивается, что хотя объем выданных ипотечных кредитов год от года снизился, но и текущие цифры достаточно высокие. По состоянию на 29 мая банками и подрядчиками заключено соответствующих договоров на сумму 34,3 млрд рублей. По этим контрактам планируется построить более 940 тыс. кв. м жилья. 
 
Также ожидается, что сегмент частного домостроения будет развиваться в долгосрочной перспективе. По данным исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ, потенциал спроса до 2030 года оценивался порядка 1 млн домов ежегодно, это касается как готовых домов, так и строящихся. Одновременно спрос значительно превышает предложение: в 2024 году было построено чуть более 400 тыс. частных домов.

Текущие тенденции на рынке ИЖС

О намерении поддержать игроков рынка заявляют и власти. В частности, глава Минфина России Антон Силуанов недавно сообщил о планах ведомства продлить срок строительства в рамках льготного ИЖС. Чиновники признают: за год возвести дом удается далеко не всем.

«Знаем о проблемах… там есть норма о том, что выданные ипотечные кредиты под ИЖС, под эти кредиты должны быть построены индивидуальные дома в течение 12 месяцев. А если в этот срок заемщик не укладывается, то и процентная ставка увеличивается до рыночной. Мы в правительстве рассматривали этот вопрос и готовы вдвое повысить срок строительства индивидуальных жилищных домов с 12 до 24 месяцев», — указывал он.

Смягчения условий для строительной отрасли и, в частности рынка ИЖС, всеми имеющимися административными средствами во многом связаны с непростой экономической ситуацией в стране, отмечают эксперты. Не так много компаний в нынешних реалиях готовы вкладываться в новые проекты.

«Основные проблемы связаны с удорожанием стройматериалов и сокращением объемов реализации проектов. По оценкам экспертов, число новых стартов строительства уменьшается примерно на 15–20% ежегодно — это связано с ухудшением общей экономической обстановки и снижением потребительской активности населения», — рассказала Комарова.

Рост стоимости приводит к тому, что проекты ставят на паузу буквально после возведения «коробки». Как рассказал Александр Пудиков, президент «Гильдии строителей», за последний год отделочные материалы подорожали на 40% и некоторые заказчики прямо говорят, что не зарабатывают столько, чтобы в режиме реального времени сразу доводить до конца начатый проект. Другая проблема, по его словам — нехватка рабочих рук.

«Кто-то на СВО, кто-то уехал за границу, кто-то ушел на пенсию и т.д. Мало найти строительные материалы, надо еще найти тех, кто этот дом построит. Поэтому профессиональные бригады и нормальные строители расписаны уже на несколько месяцев, а то и на год вперед», — отметил он.

Вместе с этим большой объем рабочей силы в ближайшее время также будет оттягивать на себя реновация. По словам Пудикова, с 2008 года, когда начался пик строительства ИЖС, было построено огромное количество домов, при этом не все из них строились с соблюдением стандартов.

«У многих, кто даже строился «по технологии», пришел срок — ну вот как у автомобиля гарантийный ремонт — где-то деревяшка сгнила, где-то еще какие-то моменты есть. Поэтому сейчас, с моей точки зрения, будет востребована реновация уже построенного огромного количества жилья», — указал он.

Последствия удорожания строительства

Удорожание возведения частных домов и нехватка рабочей силы привели к тому, что сокращаются не только старты новых проектов, но и уменьшаются площадь возводимого жилья, утверждают игроки рынка. Как рассказали в ДОМ.РФ, за последние несколько лет предпочтения в данном сегменте сместились с больших двухэтажных домов, площадь которых в среднем составляла порядка 150 кв. м в сторону компактных одноэтажных домов с площадью около 110-120 кв. м. Отдельно аналитики добавили, что теперь популярностью пользуются сделки подрядчиков «под ключ»: они делают все — от получения всей разрешительной документации до постановки на учет.

Отдельной тенденцией в нынешних непростых для россиян финансовых условиях стало также то, что застройщики ИЖС стали брать на себя нехарактерную функцию — сдачу построенного жилья в аренду. По словам Пудикова, бизнес, не желая терять деньги от построенного, но простаивающего жилья теперь ищет не только покупателей, но и арендаторов.

«Поскольку рынок падает, мы видим замедление — все начинают заниматься не своим делом. То есть строительная компания покупает сама земельный участок, сама строит дом, а потом он не продается. В итоге она начинает брать на себя роль еще и риелтора и сдавать его в краткосрочную или долгосрочную аренду, то есть хоть как-то компенсировать затраты», — указал он.

Прогнозы по рынку ИЖС

Вопреки падению объемов ипотеки в сегменте индивидуального жилищного строительства и росту стоимости возведения домов, некоторые аналитики настроены весьма позитивно. По их словам, подрядчики в ИЖС адаптируются как к вступившему в силу в марте 2025 года закону об эскроу, так и к не самым простым экономическим условиям, в которых приходится работать. 

«Безусловно, мы ожидаем, что количество домов, строящихся с эскроу будет расти, с учетом старта строительного сезона и адаптации рынка к новым условиям. Также отметим, что происходит корректировка работы на всех этапах: от финансового процесса до позиционирования на рынке. Мы ожидаем, что до конца 2025 года на строительство частных домов с эскроу счетами будет выдано порядка 16 тыс. кредитов в рамках семейной и ИТ-ипотеки», — заявили в ДОМ.РФ.

Предполагается, что адаптация рынка ИЖС близка к завершению. По данным аналитиков ДОМ.РФ, к июлю, по сравнению с мартом, в 2,5 раза увеличилось количество строительных компаний, использующих в своей работе механизм счетов эскроу — до 4,6 тыс. (1,8 тыс. на 1 марта).

Также эксперты говорят: рост количества сделок с ИЖС может подстегнуть возросшая заинтересованность банков к данному сегменту строительного рынка. Согласно Информационному бюллетеню Центробанка России, в 1 квартале 2025 года чуть более чем вдвое выросло число финансовых учреждений, которые стали выдавать кредиты на ИЖС — 127 против 56 в 4 квартале 2024 года.

Одновременно Банк России поддержал предложение о создании публичного федерального реестра аккредитованных подрядных организаций в сфере возведения объектов индивидуального жилищного строительства для защиты покупателей недвижимости от мошенничества. 

Вместе с этим в реальный рост прозрачности рынка ИЖС верят далеко не все. Так, например, Пудиков указывает, что данные ДОМ.РФ даже о 5 тыс. компаниях, которые готовы работать с эксроу-счетами — «капля в море» среди реального объема строительства в сфере ИЖС, который находится в серой зоне.

«Рынок в разы больше и, с точки зрения государства, он достаточно серый, потому что большинство операций здесь идут в наличных рублях. Например, по моим данным, строительных организаций в сфере ИЖС лишь в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — порядка 10 тысяч, Москва — порядка 20 тысяч», — отметил он.

Также маловероятным игрокам рынка пока видится массовая автоматизация строительства в ИЖС, то есть решения проблемы нехватки рук. Пудиков отметил, что в России для этого все еще требуется больше оборудования, программного обеспечения, а главное — принятие особенностей роботизированного возведения жилья со стороны покупателей недвижимости.

«С одной стороны — это упрощает процесс, с другой стороны — рынок пока не готов, потому что должны быть квалифицированные архитекторы, нужно правильное и гибкое программное обеспечение, которое позволило бы делать подходящие дома, нужны определенные марки бетона, которые бы использовались для этой всей истории. Скорее всего за этим будущее, но оно к нам пока не приблизилось. К тому же мы просто видим, что все новое всегда встречает сопротивление. Здесь нужно быть инноватором, чтобы быть готовым жить в таком доме и применять такую технологию», — заключил эксперт.