«Жилье остается одним из привлекательных инвестиционных инструментов»

— Мы уже длительное время живем при высокой ключевой ставке, которая достигла рекордных, почти заградительных значений. Как это отражается на работе с девелоперским сегментом и что нас ждет в дальнейшем? 

— По статистике 2024 года, весь рынок жилья в РФ (включая «вторичку» и ИЖС) составил 14,4 трлн рублей, а рынок новостроек РФ за 2024 год, по оценкам из разных источников, – не более 3-4 трлн рублей. При этом прирост депозитов физлиц за этот же период составил 12,1 трлн рублей. Если при снижении ключевой ставки Банка России (и последующем снижении ставок по депозитам физлиц) хотя бы половина этих денег уйдет на рынок новостроек, то в совокупности с ростом привлекательности ипотеки это окажет мультипликативный эффект на рост платежеспособного спроса на жилье. Если же текущий уровень ставки сохранится еще пару лет, это приведет к стагнации рынка жилой недвижимости. Отдельные девелоперы могут столкнуться с кризисом неплатежеспособности. Но в этом случае дольщики смогут забрать свои деньги со счетов эскроу. А проекты таких проблемных девелоперов, скорее всего, передадут более устойчивым девелоперским группам, которые смогут достроить жилье и исполнить обязательства застройщиков перед дольщиками и банками.

Коснемся актуальной темы рассрочек. Их доля в схемах оплаты в начале 2025 года доходила до 40% в общем объеме продаж новостроек. В премиальном сегменте, где ядро потребителей – состоятельные люди, эта ситуация не вызывает беспокойства. Клиенты просто выбирают, что лучше: внести первоначальный взнос, а остальное положить на депозит в банке, или заплатить всю сумму сразу. В эконом- и комфорт-классе – другая ЦА и, соответственно, платежеспособность. Клиенты зачастую ограничиваются суммой минимального первоначального взноса в 10-20%, и девелоперы на это идут. И банки, и регулятора в лице ЦБ РФ беспокоит то, что в отличие от кредитных инструментов при предоставлении рассрочки девелоперы зачастую не используют полноценный банковский скоринг и ограничиваются верхнеуровневыми проверками.

В среднем через год дольщик должен осуществить погашение оставшихся 80-90% долга. Тут-то и возникает риск дефолта. Многие люди «на входе» рассчитывали на то, что ипотека через год станет доступной, и можно будет взять кредит на рыночных условиях. Хорошо, если банки его дадут. А если нет?! Поэтому рассрочки – это мина замедленного действия для тех девелоперов массового сегмента, которые активно использовали этот инструмент. 

— Рассрочки не вносятся в кредитную историю, не видны другим рыночным игрокам. Как банки оценивают риск финансирования девелоперов, которые активно использую рассрочку? 

— Есть риск, что человек может набрать долгов, поставив все, как говорится, на красное или на черное. Если ставка упадет, то цены вырастут, и он хорошо заработает. В ином случае – может столкнуться с риском судебных разбирательств с застройщиком.

С такими покупателями девелоперы начнут договариваться. Например, о продлении рассрочки, о переходе в ипотеку. А если цена за квадратный метр вырастет, то в случае платежного дефолта покупателя квартиры девелопер может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и выплатить дольщику сумму, которую он внес. Недвижимость снова выставят в рынок и продадут по более высокой цене.  

Если девелопер столкнется с единичными отказами, то сможет выкупать квартиры и выставлять на рынок без ущерба своей финансовой устойчивости. В случае существенного объема неплатежей по ДДУ с рассрочкой (а вероятность такого сценария повышается, если цена квадратного метра не будет расти), это уже зона риска для банков.

— Ужесточили ли вы проверку девелоперов? Насколько увеличилось число компаний в зоне риска? 

— Банки уже сейчас начинают запрашивать долю продаж в рассрочку. Если у девелопера доля продаж в рассрочку находится на уровне 5%, это одна история. Другое дело, когда на этот инструмент приходится 30-40% продаж. При этом в премиальном классе и классе «элит» высокая доля продаж в рассрочку не вызывает такого опасения, как аналогичный уровень продаж в рассрочку в классах эконом и комфорт. 

Также банки уделяют большое внимание анализу динамики коэффициента покрытия ссудной задолженности девелопера деньгами на счетах эскроу. Например, до сокращения объема льготной ипотеки в первом полугодии 2024 года в среднем этот коэффициент был выше 1,0 (то есть, темп продаж и темп строительства были синхронизированы). Сейчас этот показатель опустился в район плюс-минус 0,7, а у некоторых девелоперов упал ниже 0,5, что говорит о том, что «продажи не успевают за стройкой», а у девелопера в результате растет процентная нагрузка (так как, по той части кредита, которая не покрыта денежными средствами на счетах эскроу, застройщик платит рыночную ставку КС+). И вот эта тревожная динамика, конечно, снижает запас финансовой прочности у девелоперских групп. Поэтому доля рассрочки сама по себе не является необходимым и достаточным показателем того, относится ли девелоперская компания к зоне риска или нет.

— Что будет с текущими проектами? Как обстоит дело с финансированием застройщиков? Наблюдаете ли диверсификацию бизнеса среди своих клиентов? 

— Мы видим тренд на региональную диверсификацию, в частности, рост интереса девелоперов к регионам, власти которых заинтересованы в привлечении крупных инвесторов и готовы частично брать на себя «нагрузку» по софинансированию социальной и инженерной инфраструктуры. 

Этот тренд также усиливает наличие более высокого процента льготной субсидированой ипотеки в источниках финансирования приобретения новостроек в ряде регионов. Например, это Дальний Восток со своей знаменитой «Дальневосточной ипотекой» или Казань, с развитым IT-кластером и ипотекой для айтишников. Там у застройщиков есть возможность продавать «эконом» и «комфорт» за счет программ господдержки, что поддерживает их в текущей экономической ситуации. 

– А ИЖС? Власти видят в нем потенциал для развития сегмента. 

– Я пока не встречал ни одного крупного девелопера, который смог бы строить ИЖС в таких же объемах, как и многоквартирные дома. Попытки были. Но, видимо, не очень успешные. 

– Помимо платежеспособного спроса у застройщиков есть вторая проблема – получение доступного по цене финансирования для новых проектов. Даже если они строят в локациях, где за счет государственных программ сегмент развивается, этот вопрос остается открытым. Что сейчас происходит с экономикой проектов? 

– Рост ключевой ставки ЦБ РФ имеет мультипликативное влияние на бизнес девелоперов. С одной стороны, бридж-кредиты и облигации, традиционно используемые девелоперами для покупки земельных участков и доведения проектов до стадии РНС, стали значительно дороже. С другой стороны, вслед за ключевой ставкой выросла ставка по ипотечным кредитам, что наряду с сокращением объемов льготной ипотеки в 2024 году привело к падению темпов продаж у многих застройщиков, а также росту продаж в рассрочку. В результате уровень покрытия выданных по 214-ФЗ проектных кредитов деньгами на счетах эскроу стал стремительно падать, а процентная нагрузка расти, о чем я уже говорил чуть выше. Если уровень ключевой ставки сохранится на текущем уровне достаточно продолжительное время, многие проекты в классе «эконом» и «комфорт» могут стать убыточными для застройщиков. На этом фоне все чаще девелоперы откладывают вывод новых проектов на рынок.

– Какие прогнозы вы можете сделать? 

– Покупатели заняли выжидательную позицию. Я думаю, мы увидим переток спроса с депозитов на рынок недвижимости по мере того, как ключевая ставка будет снижаться. Перед регулятором стоит нетривиальная задача. Требуется снижать ставку так, чтобы не было резкого массового роста спроса, после которого начнется быстрое увеличение цены квадратного метра и может сформироваться «пузырь». ЦБ придерживается очень осторожной политики и, я думаю, такого сценария не допустит. Однако по мере снижения ключевой ставки стоимость жилья будет неизбежно подрастать, что в итоге поможет сбалансировать экономику девелоперов и дать комфорт финансирующим банкам.