Светлана Московченко: Гибкость и анализ как основы успешной стратегии в коммерции

Спрос на коммерческие помещения в жилых комплексах за первое полугодие 2025 года вырос на 6% относительно 2024 г. Об условиях успешной стратегии сдачи в аренду таких помещений, Движение.ру рассказала Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». 

Коммерческий ритейл в эпоху онлайн-рынка

За первое полугодие 2025 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было продано 0,9 тыс. встроенных коммерческих помещений в жилых комплексах. 

Последние пять лет также наблюдается активный рост доли онлайн-ритейла. Одними из наиболее активных арендаторов встроенных помещений в ЖК выступают пункты выдачи заказов маркетплейсов, а также продуктовые ритейлеры, которые арендуют помещения под размещение дарксторов (складов, недоступных для посещения покупателями, где работают специальные сборщики заказов, задача которых собрать заказ из имеющихся товаров и передать курьеру для доставки — прим. ред.). При этом они предъявляют новые требования к арендуемым объектам и заключают договоры на иных условиях, что существенно влияет на стратегии арендодателей в управлении недвижимостью.

Анализ данных как драйвер роста 

Анализ коммерческой недвижимости значительно отличается от жилой. Наблюдения не заканчиваются продажей объекта — они продолжаются с момента его ввода в эксплуатацию и заселения первыми арендаторами. 

Для того, чтобы успешно выстроить стратегию в сегменте коммерческой недвижимости, требуется постоянный мониторинг профиля арендаторов, их ротации, а также пешеходного и автомобильного трафика. Это позволяет понимать текущие тенденции и корректировать продуктовые решения согласно изменяющимся требованиям рынка.

На первичном рынке жилья анализ производится более полно и релевантно. Это связано с возможностью собирать множество параметров, от количественных до качественных. Вторичный рынок менее прозрачный, его анализ опирается на данные от брокеров и требует более сложного подхода из-за отсутствия прямого доступа к полным данным о сделках.

Сезонность на рынке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость, в отличие от жилой, выделяется и большей устойчивостью к сезонным колебаниям. Покупка коммерческого помещения — это долгосрочная инвестиция, основное внимание уделяется ожидаемой доходности или возможности перепродажи объекта в будущем.

Адаптация под спрос

Средний бюджет покупки коммерческого помещения по итогам II квартала текущего года вырос до 24,4 млн рублей. Это на 7% больше показателя 2024 года (22,8 млн. руб.). 

При этом средняя площадь сделки осталась практически неизменной — 85,4 кв. м против 85 кв. м годом ранее. Эти цифры наглядно показывают, что спрос на коммерческие площади устойчив, однако крупных игроков на рынке становится меньше. Мы больше не можем позволить себе выводить лоты площадью в 800 кв. м в ожидании большого арендатора. Теперь наша стратегия — тщательно анализировать потребности рынка и предлагать востребованные форматы, максимально адаптируя коммерческие помещения под запросы покупателей и арендаторов.